Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Брачный договор при ипотеке


Правила составления брачного договора при наличии ипотечной квартиры

По статистике, до 50% заключенных браков в стране заканчивается разводами. В то же время заключение брачного договора остается явлением еще недостаточно популярным. В результате этого некоторые супруги после многих (или немногих) лет совместной жизни начинают делить имущество и пытаются «повесить» семейные долги на вторую сторону. Особенно этот вопрос актуальный, если они успели в браке приобрести жилье с привлечением ипотеки. Что дает брачный договор, если до или во время брака один из супругов оформил ипотечный кредит?

Что такое брачный договор?

Порядок заключения, а также содержание брачного договора регламентируется Семейным кодексом Российской Федерации. Согласно кодексу, он может быть заключен до регистрации брака или в любой период брака. Составляется договор только в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Документом супруги могут установить другой режим совместной, долевой или раздельной собственности, которое было получено путем во время брака, нежели это установлено законодательством. Если такой договор не был заключен, все совместно нажитое имущество при разводе делится пополам. Другой вариант возможен только по обоюдной договоренности или по решению суда.

Таким образом, если нет брачного договора, то при разводе квартира или дом, приобретенный в браке, подлежит разделению.

Особенность погашения ипотеки при разводе

Практически все российские банки требуют от супруга/супруги заемщика заключения договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика. В итоге он имеет не только права на приобретенную недвижимость, но и несет ответственность перед банком за своевременное погашение задолженности.

Если супруги не могут договориться, а брачного контракта нет, то раздел собственности и долга происходит по решению суда. Наличие же контракта дает возможность избежать судебных споров.

Особенности брачного контракта при ипотеке до брака

Имущество, полученное до брака, считается личной собственностью каждого из супругов и не подлежит разделу. Вступая в брак с человеком, который имеет ипотеку, и, принимая участие в ее погашении, необходимо понимать, что в случае развода получить право на собственность можно только по личному волеизъявлению собственника или по решению суда. Суд при разделе таких споров обычно учитывает точный вклад при погашении. Но это нужно подтвердить финансовыми документами.

В брачном договоре могут быть прописаны отдельные положения, которые регулируют погашения ипотеки, оформленной до брака, и права обеих сторон на недвижимость. Например, может быть предусмотрено, что:

  • заемщик погашает ипотеку из собственных средств, а в случае расторжения брака квартира остается в личной собственности. Вторая сторона, подписывая контракт, дает согласие на это. Поэтому даже после предоставления доказательства своего финансового участия в погашении долга, получить долю в имуществе будет крайне сложно;
  • стороны договариваются о совместном погашении кредитной задолженности и оговаривают долю, которую каждый получит на случай развода.

Брачный контракт защищает первоначального собственника и заемщика от притязаний другой стороны, если она не принимала участия в погашении ипотеки, но заявляет о своих правах на недвижимость. В свою очередь, для второй стороны такой документ является гарантией соблюдения ее прав на имущество, если она внесла личный финансовый вклад в оплату кредита.

Особенности брачного договора при ипотеке во время брака

Более распространенным является заключение брачного контракта, если ипотека оформляется в период брачных отношений. Причем документ может быть составлен как для распределения прав сторон на недвижимость, так и распределения обязанностей по погашению ипотеки. Когда потенциальный заемщик подает заявку в банк, у него с большой долей вероятности поинтересуются наличием брачного контракта. Это влияет на требование банка привлечь супруга/ супруги заемщика в качестве поручителя или созаемщика.

Когда контракт необходим?

На этот вопрос можно ответить, что всегда. Заключая брак, никто не может быть уверен, что он не закончится разводом и долгими судебными разбирательствами при разделении совместно нажитого имущества и долгов. Но есть ситуации, когда вопрос о заключении такого соглашения стоит особо остро. Можно назвать следующие ситуации:

  1. Один из супругов против оформления кредита. В такой ситуации договор необходимо заключить еще до подачи заявки и предъявить его в банк. Кредитору будет понятно, что супруг или супруга потенциального заемщика не несет никаких обязанностей и не имеет прав в отношении недвижимости и ипотеки.
  2. В оплате ипотеки участвуют родители одной из сторон. Самая распространенная ситуация, когда родители дают деньги на оплату первого взноса и хотят защитить свой вклад от претензий второй стороны. В договоре может быть прописано, что заемщик на случай развода получит долю больше на размер, соизмеримый с суммой первого взноса.
  3. Один из супругов имеет негативную кредитную историю или другие правовые проблемы. Банк может отказать в ипотеке, если муж или жена заявителя имели ранее проблемные кредиты, имеют проблемную задолженность на момент оформления ипотеки или другие вопросы, связанные с репутацией. Договор демонстрирует банку, что ответственность за погашение ипотеки несет только заемщик. Но стоит помнить, что в такой ситуации доход второй стороны также не будет учтен.
  4. Стороны договорились, что при разводе квартира переходит одному из супругов, а вторая сторона обязуется не выдвигать претензий на совместно нажитое имущество.
  5. Покупка квартиры – личное желание одного из супругов, и она не будет использоваться в семейной жизни. Например, жилье предназначено для детей от первого брака, проживания родителей или иных личных целей.

Преимущества и недостатки

Преимущество брачного договора очевидно: он четко регламентирует все финансовые и имущественные права и обязанности супругов. Это существенно упрощает разделение имущества при разводе. Также это может быть единственным вариантом оформления кредита, если второй супруг против этого.

В то же время, если один из супругов берет на себя личную ответственность за погашение ипотеки, при расчете максимальной суммы кредита будет учитываться только его доход. Расходы же могут быть рассчитаны исходя из полного состава семьи. В итоге заемщик может получить меньшую сумму на покупку жилья, чем он планировал.

Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом

Материнский капитал может использоваться как для погашения ранее взятой ипотеки, так и в качестве первого взноса при оформлении новой. Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, которая была приобретена с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность обоих родителей и всех детей. Если брачным договором предусмотрено, что недвижимость принадлежит тому лицу, на которое она оформлена, а вторая сторона обязуется не претендовать на нее, это будет распространяться только на ту часть жилья, которая была приобретена за личные или кредитные средства, при условии, что они погашались не материнским капиталом.

Между тем законом регламентируется лишь необходимость выделения доли, а ее размер устанавливается по согласованию сторон, причем любая из них может от нее отказаться (за исключением несовершеннолетнего, в лице его законного представителя). Поэтому такое распределение может быть также предусмотрено брачным контрактом.

Если договора нет, то распространенной является практика, что супругам присуждается по ¼ жилья при условии, что детей двое. Если же их больше, то соответственно всем членам семьи в равных долях. Если бывшие супруги не могут договориться о разделе оставшейся части, она делится в соответствии с личными финансовыми вложениями.

Можно ли заключить брачный контракт после развода?

Если бывшие супруги придут к решению о заключении брачного договора после расторжения брака с целью урегулирования вопросов, касающихся ипотечного долга и недвижимости, то им это не удастся. В Семейном кодексе РФ четко указывается, что такой документ может быть заключен исключительно до или во время брака. После развода вопрос регулируется на основании норм действующего законодательства, взаимных договоренностей или в судебном порядке. Если стороны решили, что по каким-либо причинам целесообразно заключить именно брачный контракт, то его лучше его подписать и нотариально заверить до подачи заявления о разводе.

Порядок оформления брачного договора и общие требования к содержанию

Как уже упоминалось выше, договор можно заключить при намерении сторон вступить в брак или уже после его регистрации. Обе стороны должны быть дееспособны.

Документ составляется на основании договоренностей двух сторон и удостоверяется нотариусом. Без заверения документ является недействительным.

Стоит помнить, что документом можно регулировать исключительно денежные и имущественные вопросы. Нельзя включать в него пункты о личных взаимоотношениях, вопросы воспитания детей и т.д. Включение в соглашение таких пунктов может быть причиной для признания его недействительным. Не допускаются какие-либо двузначные формулировки.

Заключить брачный контракт можно на определенный срок. По его истечении документ может быть продлен без изменений или подписан в новой редакции.

Также стоит отличать брачный договор от договора раздела имущества. Последний прекращает совместное владение имуществом, которое имели супруги на момент подписания такого договора. Брачный контракт описывает возможный будущий раздел при определенных обстоятельствах, причем он может касаться собственности, которой на дату подписания документа еще нет.

Содержание брачного контракта при ипотеке

Если брачный контракт составляется специально для регулирования вопросов ипотечного кредита и предполагаемого раздела имущества, то в нем целесообразно осветить следующие вопросы:

  1. доля каждого из супругов при внесении первого взноса;
  2. обязанности каждого по погашению ежемесячного платежа и других сопутствующих расходов;
  3. обязанности сторон по вкладу в дальнейшее улучшение жилищных условий, например, в ремонт;
  4. ответственность каждого из супругов при невыполнении взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита;
  5. разделение имущества в случае развода (часто указываются разные варианты в зависимости от причины расторжения брака);
  6. порядок изменений доли ответственности и распределения имущества при использовании материнского капитала для погашения ипотечного кредита.

Расторжение договора и признание его недействительным

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае дальнейшее разделение имущества производится на основании норм действующего законодательства. Также договор может прекратить свое действие, если одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. При этом, согласно статьи 46 Семейного Кодекса РФ, заемщик обязан известить кредитора о прекращении действия договора. Если он этого не осуществляет, то несет личную ответственность перед банком в независимости от содержания договора. Банк имеет право потребовать внести изменения в кредитный договор или потребовать досрочное погашение задолженности, если расторжение брачного договора ведет к ухудшению положения кредитора.

Брачный контракт не является 100% гарантией защиты интересов обеих сторон, так как в его содержании невозможно предусмотреть все события, которые могут произойти в будущей семейной жизни. Но, тем не менее, его наличие увеличивает шансы расстаться более цивилизованно, без длительных судебных разбирательств, если брак все-таки попадет в печальную статистику.

Если у вас имеются какие-либо вопросы или вам требуется квалифицированная помощь в составлении брачного договора на ипотечную квартиру, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

law03.ru

Как заключить брачный контракт при ипотеке и зачем это делать?

Ипотека — это один из наиболее распространенных способов решения проблем, связанных с отсутствием жилья. Преимущества подобного решения просты и понятны: оформив ипотечный договор, человек получает возможность въехать в квартиру и в течение нескольких лет выплачивать установленные суммы. Однако все будет так гладко лишь в том случае, если все обязательства по недвижимости принадлежат исключительно одному лицу. Если же квартиру в ипотеку покупают супруги, им придется брать совместные долговые обязательства.

Для многих семей это является очень серьезным испытанием. Нужно объективно смотреть на вещи: в настоящее время процент разводов растет, никто не даст гарантий, что через какое-то время в вашей семье все будет так же хорошо, как и сейчас, поэтому определенно есть, над чем подумать. Избежать множества неприятностей при покупке квартиры в ипотеку поможет брачный контракт. Супруги могут совместно составить такие условия, в соответствии с которыми не нарушались бы их права.

Необходимость заключения брачного контракта при ипотеке

В первую очередь необходимо разобраться в том, что представляет собой брачный контракт. Это соглашение, которое заключают супруги на добровольных основаниях. Данным соглашением регулируется порядок владения индивидуальной и общей собственностью сторон договора. Брачный контракт заверяется у нотариуса. Его можно заключить в любой момент совместной жизни, к примеру, при покупке квартиры в ипотеку. Разрешается заключать его и до свадьбы, однако, в такой ситуации он наберет законную силу лишь после официальной регистрации брака.

При покупке квартиры в ипотеку наличие брачного договора будет играть в вашу пользу перед банкирами. Это даст им максимально ясную картину по поводу того, на кого возлагается основная доля ответственности за выполнение условий ипотеки.

Так, если супруги покупают квартиру в ипотеку без предварительного заключения брачного договора, то в случае развода она будет считаться их общей собственностью. То есть вне зависимости от того, кто платил первый взнос, кто совершал платежи и т.д. квартира будет делиться между супругами. В брачном же договоре можно установить все эти моменты и заверить их нотариально. К примеру, супруги могут решить, что одному из них будет принадлежать 1/3 имущества, а второму — оставшаяся часть, или же что в случае развода квартира будет полностью принадлежать только одному из них. Все зависит от их общего добровольного выбора.

Довольно часто возникают такие ситуации, когда супруги уже долгое время мирно живут вместе, растят детей, в какой-то момент их дети женятся и им приходится проживать в одной квартире уже 2-мя или даже большим числом семей. И многие из таких семей принимают решение о продаже старой недвижимости и покупке более просторной квартиры или же нескольких квартир поменьше.

В такой ситуации важно учитывать тот факт, что ипотечные банки обращают особое внимание на возраст заемщика. По негласным данным в возрасте старше 45 лет рассчитывать на получение ипотечного кредита практически не приходится. И единственным доступным вариантом является оформление кредита на детей.

Согласившись на это, бывшие владельцы ранее проданной недвижимости — родители — не будут иметь никаких прав на вновь купленную квартиру, единственными владельцами будут считаться дети. Если у детей что-нибудь не заладится и дело дойдет до развода, при отсутствии брачного договора имущество будет делиться по закону, т.е. в большинстве случаев поровну. Поэтому в подобного рода ситуациях оформление контракта является обязательным. К примеру, если взамен старой квартиры будет приобретено 2 новые, то одна из них может полностью принадлежать по документам мужу, а по факту — его родителям, а вторая являться общей собственностью молодых супругов. Это лишь возможный пример, в реальной жизни брачный контракт позволяет избежать множества проблем с квартирами, купленными в ипотеку.

Договор как защита от недобросовестного супруга

В случае развода брачный договор поможет избежать множества проблем с разделом имущества. Довольно часто случаются такие ситуации, когда одна сторона прекращает делать взносы по ипотеке, продолжая, при этом, отстаивать свое право на квартиру, приобретенную в кредит. В данном случае возможно несколько вариантов решения сложившейся ситуации. Прежде всего, пострадавшей стороне нужно будет подать в суд иск о разделении долговых обязательств и внесении средств каждого из участников сделки на индивидуальный платежный счет. Однако если ответчик не даст на это согласие или же не будет являться на заседания суда, банк может не пойти навстречу. Это еще один плюс в сторону брачного контракта, т.к. он позволяет заранее определить порядок погашения долговых обязательств каждым из созаемщиков.

Также существует вариант, в соответствии с которым могут быть собраны долги созаемщика. Будьте внимательны в течение всего периода выплаты долговых обязательств. Делайте пометки, указывайте, кто и когда вносил оплату по кредиту. В дальнейшем вы сможете представить суду данную информацию и подать исковое заявление о взыскании долгов с недобросовестного созаемщика.

Избежать упомянутых выше неприятных ситуаций может помочь брачный договор. Достаточно четко определить:

  1. На какую долю недвижимости претендует каждый из созаемщиков.
  2. Какую сумму должен вносить каждый из них по ипотеке.
  3. Как будут развиваться события, если одна сторона нарушит взятые на себя обязательства или не сможет выполнять их в силу существенных обстоятельств и т.д.

Однако важно понимать, что даже брачный контракт не сможет защитить от всех неприятностей. К примеру, довольно часто встречаются такие ситуации, когда кто-то из супругов оспаривает факт заключения соглашения как такового. Помимо этого, контракт может быть признан недействительным, если заявившая об этом сторона сможет доказать, что она согласилась на заключение контракта под давлением, угрозами, в тяжелой жизненной ситуации и т.п.

Чтобы правильно составить брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку, нужно по возможности найти хорошего юриста. Под его руководством вы сможете составить подробный документ, который защитит каждую сторону соглашения от множества проблем в будущем, если дело дойдет до развода.

В договоре указывается следующая информация:

  1. Кто из сторон соглашения, и в каком размере будет вносить первоначальный взнос.
  2. Кто из сторон контракта и в каком размере будет вносить регулярные платежи.
  3. Кто будет являться владельцем недвижимости, приобретенной в ипотеку, после завершения выплат.
  4. Может ли супруг или супруга рассчитывать на компенсацию от другой стороны в случае развода.
  5. Как изменятся условия договора в случае рождения ребенка.

Помимо этого, в контракте указывается ряд обязательных условий.

Обязательные условия контракта

Брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку может иметь любое содержание и форму. Как правило, нотариальные конторы предлагают уже готовый вариант. В самом документе должны быть указаны следующие обязательные условия:

Информация о том, на чье имя покупается недвижимость. Информация о типе недвижимости, ее общей и жилой площади, кадастровом номере, адресе расположения, категории земель разрешенного использования. Вносится информация о том, какой банк предоставляет кредит и чьей собственностью будет являться приобретаемая недвижимость.

В договоре указывается информация о том, кто из сторон контракта будет осуществлять платежи по кредиту на указанную недвижимость. Устанавливается режим раздельной собственности и порядок его распространения на погашение обязательств по ипотечному кредиту, уплату процентов и всех сопутствующих комиссий и платежей, исполнение прочих обязательств по оформляемой ипотеке.

http://orazvodah.ru/youtu.be/8yotlKVbnso

В договоре указывается, из чьих доходов будут осуществляться платежи по кредиту. Приводятся источники данных доходов (научная, трудовая, предпринимательская и другая деятельность). Стороны договора должны подтвердить, что на момент составления контракта они не имеют друг к другу имущественных претензий. Также им необходимо подтвердить тот факт, что у них отсутствуют не исполненные друг перед другом обязательства.

Отмечается, за чей счет или в каких долях будут оплачиваться жилищно-коммунальные и все остальные счета. Устанавливается возможность получения компенсации одной из сторон договора в случае его расторжения либо после развода. Помимо этого, у нотариуса нужно будет заверить согласие второй стороны договора на покупку недвижимости в ипотеку.

Заключение брачного договора избавляет от необходимости страхования созаемщика, что в конечном счете позволяет сэкономить весьма существенную сумму денег.

http://orazvodah.ru/youtu.be/chU8NqcrcEM

Таким образом, заключение брачного договора при покупке квартиры или дома в ипотеку — это гарантия безопасности супругов. Такое соглашение позволяет избежать множества неприятностей в случае развода или возникновения других неблагоприятных ситуаций, затрагивающих ипотечный кредит.

orazvodah.ru

Брачный договор для ипотеки (ипотечного кредита) - образец, во время брака, в Сбербанке

Брачный договор в нашей стране не имеет столь широкого распространения, как за рубежом. Молодые пары считают его излишней формальностью, благо имущества у них немного.

Однако многие уже поняли, что этот документ помогает избежать многих сложностей при разводе. Особенно если супружеские отношения «осложнены» ипотекой.

Определение понятия «брачный договор» дается в статье 40 Семейного кодекса РФ. Согласно ей, это соглашение между будущими или действительными супругами, относительно распределения имущественных прав.

То есть в этом документе устанавливаются права каждого члена семьи на те вещи, которые:

  • у нее имеются в настоящем;
  • будут приобретены в будущем.

Или же определяется порядок деления имущества при разводе, отличный от законного.

Заключается такое соглашение, которое иногда называют по западному образцу брачным контрактом, до вступления в брак или в любое время после этого (ч. 1. статья 41 СК РФ).

Договор составляется в письменной форме и подписывается обоими его участниками.

Для того, чтобы документ обрел юридическую силу, его удостоверяет нотариус (ч. 2 статья 41 СК РФ).

Правовое регулирование

Основные положения, касающиеся содержания, заключения и расторжения договора, содержатся в главе 8 Семейного кодекса. В частности, там сказано, что таким соглашением устанавливаются только имущественные права.

Что же касается обязанностей, не входящих в эту сферу, то они в договор не включаются и не рассматриваются.

Коль скоро брачный договор затрагивает права, касающиеся вещей, в том числе и недвижимых, то они регулируются, кроме семейного, и другим законодательством:

  • Гражданским кодексом в части правового режима общей или долевой собственности и заключения договоров;
  • Законом об ипотеке в части касающейся залога недвижимости по обязательствам пары или одного из супругов.

Получается, что права супругов, установленные брачным договором, касаются не только их обязательств друг перед другом.

Соглашение регулирует и возможность каждого из них при заключении сделок с третьими лицами, отвечать по ним определенным имуществом.

Брачный договор для ипотеки

Ипотека, то есть кредит, полученный в банке под залог купленной недвижимости, предполагает весьма длительные отношения с кредитором. И нет никакой гарантии, что за это время семья, купившая квартиру, не распадется.

Зачастую, именно квартира в ипотеке служит единственной причиной дальнейшего существования брака.

Брачный договор в такой ситуации выгоден всем участникам кредитных отношений:

  1. Супругам – потому что сразу распределяет их доли в купленной недвижимости и обязанности в погашении кредита.
  2. Банку – потому как подтверждает согласие обоих супругов, а также исключает в дальнейшем смену заемщика.

Во время брака

Закон дозволяет заключить брачный договор в любой момент, когда супруги сочтут это необходимым. Лучше всего проделать это непосредственно перед обращением в банк за ипотечным кредитом.

Впрочем, нередко и сами кредитные учреждения настаивают на подписании такого документа.

Согласно договору с банком, заемщиком может выступать как один из супругов, так и оба.

Во втором случае и необходим брачный договор:

  • по его условиям будут распределены и долги, чтобы каждый из супругов отвечал только за свою часть, даже после развода;
  • иначе, при отказе одного из созаемщиков платить, второй будет вынужден погашать долг в полном объеме.

После развода

А вот после развода оформить соглашение уже не получится. Препятствуют этому положения статьи 43 СК РФ, где сказано, что расторжение брака прекращает и действие брачного договора.

То есть этот документ действителен только на срок существования семьи. После развода действуют только те его положения, которые специально для этого и были составлены.

Второе препятствие раздела ипотеки при разводе – отказ банка.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга одним должником на другого возможен только с согласия кредитора.

На практике банки крайне редко дают свое согласие на:

  • смену заемщика;
  • разделение долга на обоих супругов.

Приходится продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком.

Оформление

Получается, что брачный договор и ипотека являются неотъемлемой частью супружеской жизни. А если серьезно, то заключать кредитный договор с банком, не имея оформленного по всем правилам брачного договора, это большой риск.

Свои финансовые риски, связанные с возможностью не получить свои средства назад, банк постарается минимизировать за счет заемщика.

Соглашение дает гарантию защиты прав каждого из супругов.

С чего начать?

Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.

Далее следует определить, как именно будут распределяться доли в приобретаемой квартире, будут ли они равными или нет.

Решается этот вопрос, исходя из финансовых возможностей каждого из супругов оплачивать определенную часть долга.

Третий момент, который требует обозначения, это раздел имущества в случае возможного развода. Закон устанавливает, что все имущество и имущественные права, включая долги, делится между супругами поровну.

Но в договоре можно прописать условия, подходящие для данной конкретной пары.

Условия

Если супруги считают необходимым, они вправе сами определить условия, на которых происходит приобретение, на покупку которой берется кредит.

В частности, можно указать:

  • кто вносит первоначальный взнос и из каких средств (собственных или общих);
  • в каком порядке погашаются ежемесячные платежи;
  • размер обязательство каждого из супругов;
  • изменения имущественных отношений в случае рождения детей;
  • доли, отходящие каждому при разводе и т. д.

Режим имущества

Закон устанавливает, что любое имущество, неважно движимое или недвижимое, купленное во время существования брака, автоматически становится общей совместной собственностью супругов.

При этом считается, что каждый из них становится совладельцем равных частей приобретения. И при разводе получает, соответственно, половину.

Но договором можно установить и иной режим. В частности:

  1. Раздельной собственности, когда приобретенное имущество поступает в собственность только одного из супругов. И при разводе отходит именно к нему полностью, без права второго на какую-либо часть.
  2. Долевой собственности, когда каждый член семьи получает право на определенную часть покупки. Например, на 1/3 или ¾ и т. д. При разводе раздел производится согласно этим долям. Получить что-то сверх этого практически невозможно.

Распределение ипотечного долга

Соответственно выбранному режиму распределяется и долг по ипотеке. Кто получает все имущество, тот и становится заемщиком.

При разводе второй супруг не несет перед банком никакой финансовой ответственности. Но и права на часть квартиры не имеет.

Если доли установлены, то каждый из супругов выплачивает свою часть долга самостоятельно, независимо друг от друга.

Образец

Образца брачного договора для ипотеки не существует. Так как закон не устанавливает обязательных требований к его содержанию.

Но у нотариуса, к которому планируется обратиться, скорее всего имеется примерная форма документа, куда останется внести только данные супругов. Или же он составит договор, ориентируясь на пожелания своих клиентов.

Тут можно скачать примерный образец брачного договора.

Плюсы и минусы

Главным плюсом брачного договора является урегулирование всех имущественных вопросов до развода, где большую роль играют эмоции. Защита материальных интересов при этом очень важна.

Второй плюс в том, что договор позволяет «прикрыть» такие факты, как низкий доход или плохая кредитная история одного из супругов. То есть повышает надежность заемщика в глазах банка.

Есть, впрочем, и минусы. Главный из них – менее выгодные условия, которые предложит банк. Отсутствие созаемщиков, на которых в случае чего ложится выплата долга, заставляет банки осторожничать.

Второе отрицательное последствие – ущемление, пусть и добровольное, прав одного из супругов, который в случае развода не получит той части общего имущества, что причитается ему по закону.

Расторжение

Брачный договор может быть расторгнут, также, как и заключен в любой момент по желанию супругов (статья 43 СК РФ).

Но вот с ипотечным договором так поступить не получится. Особенно если речь идет о смене заемщика. На это, как уже упоминалось, требуется согласие банка (статья 391 ГК РФ).

Стоимость

Стоимость нотариального заверения брачного договора лучше всего уточнить у нотариуса. Цены на эти услуги различаются в зависимости от региона.

На видео о брачном контракте

77metrov.ru

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

Главная / Брачный договор / Брачный договор на ипотечную квартиру

Просмотров 3863

Ипотека – далеко не самый простой, доступный и выгодный вариант приобретения жилья. Впрочем, далеко не самый сложный и безнадежный. Особенно, если обеспечить себе стабильный финансовый тыл и надежную юридическую защиту.

Сегодня мы не будем обсуждать вопросы выплаты кредита. Понятно, что приобретение жилья в ипотеку – серьезное финансовое испытание для наших соотечественников. К нему нужно быть готовым материально.

Не менее важна юридическая сторона ипотеки. Речь идет о содержании таких документов, как договора ипотечного кредитования, страхования, а также брачный договор. Причем тут брачный договор? Сегодня мы обсудим, какая взаимосвязи между ипотекой, квартирой, брачным договором и семейным благополучием.

Квартиру или дом в кредит чаще всего покупают люди семейные. «Съехать» от родителей, наконец «завести» детей, стать самостоятельными и независимыми, осуществить мечту об уютном домашнем очаге… Однако статистика разводов заставляет серьезно задуматься даже страстно влюбленных пар. Нет гарантии, что их сегодняшний брак не будет расторгнут уже завтра. А приобретенное в кредит любовное гнездышко придется делить. Избежать многочисленных моральных и материальных проблем в случае вероятного (никто не может исключить его вероятности!) развода поможет брачный контракт.

Что такое брачный договор?

О брачном договоре слышали если не все, то многие. Однако далеко не все знают, что же этот документ собой представляет.

Брачный договор могут заключить жених и невеста (до вступления в брак), муж и жена (в браке). Этот документ содержит договоренности супругов о важных имущественных и финансовых сторонах семейных отношений. Например, о владении жильем, о приобретении вещей, об открытии банковских счетов, о получении и выплате кредитов (в том числе, ипотечных), о доходах и расходах семейного бюджета и так далее. Супруги вправе предусмотреть любые условия, которые не противоречат законодательству и не ограничивают законные права и свободы друг друга.

Брачный контракт должен иметь форму письменного документа с подписями сторон и заверением нотариуса.

На сегодняшний день подобный документ не слишком распространен среди семейных пар нашей страны. Однако, его популярность растерт. В частности, благодаря росту популярности ипотечного кредитования. Банковские структуры не только поощряют наличие брачного контракта у своих потенциальных клиентов, но и настойчиво рекомендуют, а иногда даже требует его заключения для получения кредита.

Что же представляет собой брачный договор в контексте ипотеки?

Когда необходим брачный договор при ипотеке?

Почему же банки так благосклонно относятся к брачным договорам своих клиентов? Все просто –этот документ создает ясную картину финансовых и имущественных отношений супругов.

Кто будет вносить первый взнос, кто будет выплачивать кредит, кто несет ответственность за выполнение условий кредитного договора, кому будет принадлежать ипотечная квартира, как будет делиться недвижимость в случае развода?

Если у клиента нет контракта, ответы на эти вопросы содержатся в законодательстве. И не всегда правила, которые предусмотрены законом, соответствуют реальным правоотношениям супругов. Например, кредит выплачивал только муж, а при разводе на половину квартиры претендует жена. Или квартира приобретена за некоторое время до свадьбы и оформлена на жену, а муж в случае развода остается ни с чем.

При отсутствии договора рискует не только каждый из супругов, но и банк. Например, в случае развода происходит раздел ипотечной квартиры и долга по кредиту. И не всегда два бывших супруга-должника одинаково платежеспособны.

Жизнь многообразна и непредсказуема. Тем не менее, ниже приведены несколько типичный жизненных обстоятельств, в которых наличие брачного договора желательно, если не необходимо.

1. Социальное и финансовое положение супругов неравное

Речь идет о ситуации, когда один из супругов работает, прилагает усилия для приобретения квартиры или дома, для быстрого и полного погашения кредита, а второй супруг не берет на себя таких обязанностей или уклоняется от выполнения таких обязательств. Брачный договор хоть и возлагает бремя ответственности за выплату кредита на одного из супругов, но и обеспечивает его правом владения приобретенной в ипотеку недвижимостью.

2. Один из супругов получил отказ банка в выдаче кредита

Бывает, что у одного из супругов неблагонадежная биография или кредитная история. Даже если второй супруг – образец добропорядочности, вряд ли банк выдаст совместный кредит супружеской паре. Брачный контракт разделяет права и обязанности супругов относительно получения и выплаты кредита, что «успокаивает» банк.

3. Один из супругов — против ипотеки

Похожая ситуация – отказ одного супруга от получения и выплаты кредита. Брачный договор служит для банка подтверждением, что второй супруг имеет право получить кредит и несет обязанность самостоятельно его выплачивать, не смотря на отказ первого супруга.

4. Нет возможности подтвердить размер дохода

В наше время «черные» и «серые» источники дохода – не редкость. Часто случается так, что один из супругов прилично зарабатывает, но не может подтвердить размер своего дохода, а официально трудоустроенный супруг зарабатывает недостаточно для выплаты кредита. В этом случае для получения кредита не обойтись без брачного контракта.

Заемщиком по кредиту может выступать супруг, который имеет официальную работу и подтвержденный размер дохода. Но поскольку реальным плательщиком кредита будет второй супруг, брачный договор должен защитить его права в случае развода. Ведь даже по закону он сможет претендовать лишь на половину приобретенной в кредит недвижимости, а по брачному договору может и вовсе остаться ни с чем.

5. Ипотека оформляется до вступления в брак

Недвижимость, приобретенная до брака, является собственностью того, кто ее приобрел. А если недвижимость куплена в браке, она является общей собственностью, независимо от того, кто ее купил. Это по закону.

Хорошо, что по брачному договору можно по-другому.

Даже если ипотека оформляется еще до вступления в брак, жених и невеста уже могут заключить брачный договор. В нем будет определено, кто вносит первый взнос, кто будет делать кредитные платежи, кому будет принадлежать жилье.

6. Ипотечная квартира приобретается на средства родителей

Родители часто стремятся помочь детям в приобретении жилья. И не жалеют средств на внесение первого взноса, погашение кредитных платежей. Хорошо, если так поступают родители мужа и жены. А если только родители одного из супругов?

Мало того, что старики лишаются права на приобретаемое ими жилье. Ведь ипотеку могут оформить только лица до определенного возраста (как правило, до 45 лет). Так еще и квартира оформляется «на детей» и принадлежит супругам на праве совместной собственности. Что в случае развода чревато разделом недвижимости на равные части, без учета вклада родителей одного из супругов.

Брачный договор позволяет установить, чей вклад в покупку квартиры больше: кто из супругов делает первоначальный взнос, выплачивает регулярные платежи (пусть и с помощью родителей)? Тот из супругов и имеет большие права на приобретенную квартиру.

Это позволяет защитить имущественные интересы семьи (в частности, родителей) в случае развода «детей».

7.  После развода делится долг по ипотеке

По закону в случае развода долги мужа и жены делятся поровну. Это касается и долга по ипотечному кредиту.

Если один из супругов уклоняется от оплаты долга, второму придется «отдуваться» за двоих, а затем обращаться в суд за взысканием компенсации выплаченных сумм с безответственного бывшего супруга.

Контракт позволяет заранее определить, кто будет гасить долг по ипотеке в случае развода.

На что следует обратить внимание при распределении долга по ипотеке?

  • Если брачный договор определяет долевую собственность, долг и квартира будет делиться согласно долям супругов (например, муж выплачивает 2/3 долга и владеет соответственными долями квартиры, а жена претендует всего на 1/3 квартиры, но и долга выплачивает на треть меньше).
  • Если брачный договор предполагает раздельную собственность, долг будет выплачивать только тот супруг, который получил кредит. Стало быть, и квартира будет принадлежать только ему.

8.      После развода делится ипотечная квартира

Неминуемое последствие развода – раздел имущества. Скорее всего, оба супруга будут отстаивать свое право на недвижимость, в том числе, приобретенную в кредит. По закону супруги имеют на нее равное право. Но степень участия супругов в получении и выплате кредита может быть далеко не равной.

Как уже говорилось выше, брачный договор позволяет установить режим долевой или раздельной собственности на все имущество, включая ипотечное жилье. В зависимости от условий брачного договора и будет происходить раздел.

Когда брачный договор не дает гарантий?

Важно понимать, что даже такой гибкий и точный инструмент, как брачный договор, не может защитить мужа, жену и банковскую организацию от любых невзгод.

Например, существует предусмотренный законом механизм оспаривания и признания брачного договора недействительным. Для этого имеются определенные основания. И если один из супругов сможет доказать, что заключил брачный договор, будучи обманут или принужден, все гениальные юридические формулировки документа окажутся бесполезными. На супругов будут распространяться нормы закона со всеми вытекающими из этого последствиями. Подробнее об этом можно прочитать в статьях «Можно ли оспорить брачный договор после развода» и «Порядок признания брачного договора недействительным».

Можно ли заключать брачный контракт после развода, чтобы делить ипотеку?

Брачный договор можно заключить лишь до брака или в браке, но не как не после развода!

Если супруги намерены определить порядок раздела ипотеки в случае развода, делать это необходимо заблаговременно. Необходимо заключить брачный договор или внести изменения в уже заключенный – дополнить главой о разделе имущества и долгов при разводе.

Во время бракоразводного процесса или уже после развода допускается заключение соглашения о разделе имущества. Подробнее об этом можно прочесть в статье «Как разделить квартиру в ипотеке при разводе».

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?

Как говорилось выше, стандартный брачный договор содержит положения об имущественных и финансовых правах и обязанностях супругов, но может и не содержать положений о кредите.

Если же у супругов есть намерения приобрести недвижимость в кредит, при составлении брачного договора необходимо включить в документ отдельную главу, посвященную порядку получения и выплаты ипотечного кредита. Если брачный договор уже заключен, следует внести в него соответствующие изменения.

Как правило, банки предлагают своим клиентам готовые образцы брачного договора. Брать или не брать такой образец за основу – решать только супругам. Скорее всего, такой документ будет надежно защищать права банковской организации. Не будет лишним посоветоваться с опытным юристом, который поможет обнаружить «подводные камни» готового образца и адаптировать его к потребностям супругов. Если, конечно, банк это позволит. Еще лучше – составить собственный брачный договор, конечно, под руководством юриста.

Какие положения обязательно должен содержать брачный договор при ипотеке?

  1. Кто будет выступать заемщиком, созаемщиком по условиям ипотечного договора?
  2. В чьей собственности будет находиться приобретенная в ипотеку недвижимость? Если в общей, то какая доля будет принадлежать каждому из супругов? Если в раздельной, то имеет ли право супруг, лишенный права собственности, на компенсацию в случае развода?
  3. Кто будет делать первоначальный взнос? Если оба супруга, то в каких размерах?
  4. Кто будет делать регулярные кредитные платежи? Кто будет выплачивать тело кредита, кто – проценты, кто – другие платежи (например, страховые взносы, коммунальные платежи)? Если оба супруга, то в каких размерах?
  5. Какие источники дохода будут служить для выполнения кредитных обязательств (заработная плата по месту работы, доход от предпринимательской деятельности, оплата научной и творческой работы)? Ведь помимо выплаты кредита супруги несут другие семейные расходы (аренда жилья, покупка продуктов, оплата обучения детей, обслуживание автомобиля). Какая часть дохода супругов идет на погашение кредитных обязательств;
  6. Какую ответственность будет нести супруг, который прекратит выполнять свои обязательства или не сможет их выполнять в силу объективных причин?
  7. Как будет производится раздел долга по ипотечному кредиту в случае развода?
  8. Как будет производится раздел ипотечной квартиры в случае развода?
  9. Какие обстоятельства могут послужить основанием для внесения изменений в брачный договор и пересмотра обязательств супругов?

Если брачный договор заключается непосредственно в процессе оформления ипотечного кредита, он может содержать конкретные данные

  • о недвижимости (квартира или дом, адрес, технические характеристики, общая и жилая площадь, наличие земельного участка, кадастровый номер и целевое назначение земельного участка, наличие других сооружений на земельном участке);
  • о банке (наименование, юридический адрес);
  • об ипотечном кредите (общая сумма кредита, размер регулярных платежей по кредиту, план погашения кредита);

Подводим итоги

Ипотека — долговременный семейный проект. Как правило, выплата ипотечного кредита растягивается на 10-20 лет. Глупо предполагать, что за столь длительный срок в семейной жизни ничего не поменяется. Произойти может что угодно – рождение детей, получение наследства, потеря работы, тяжелая болезнь или смерть, развод.

Брачный договор – это способ предусмотреть если не все, то во всяком случае, большую часть вариантов развития событий и определить стратегию поведения в каждом из них.

Планируя приобретение недвижимости в кредит, следует…

  • оценить свои нынешние финансовые возможности и перспективы;
  • проанализировать рынок недвижимости, подобрать оптимальный вариант жилья для своей семьи;
  • обратиться в несколько банков, сравнить условия кредитования, выбрать наиболее выгодный;
  • обсудить с супругом все вопросы, связанные с получением и выплатой кредита, владением и разделом недвижимости и долга перед банком;
  • заключить подробный и точный брачный договор, в котором будут отображены договоренности супругов, который будет защищать их права и гарантировать выполнение обязанностей.

law-divorce.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.