Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Дифференцированный платеж по ипотеке


Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке?

С каждым годом ипотечные кредиты набирают все большую популярность, но при этом ипотека часто становится очень тяжелой ношей.

Именно при погашении ипотечного кредита зачастую возникают наибольшие проблемы, поэтому выбор системы погашения является очень важным.

Существует несколько вариантов, но точно сказать, какой лучше, сложно. Каждый из вариантов погашения ипотечных кредитов имеет свои плюсы и минусы.

Тем не менее, давайте разберемся со структурой формирования ипотечных платежей и другими особенностями. Ведь только владея максимально полной и точной информацией, можно сделать лучший выбор.

Погашение ипотечного займа

Условия, а также порядок погашения ипотечного займа напрямую зависят от организации, в которой брались денежные средства, а также исходя из условий, прописанных в договоре ипотечного кредитования.

В настоящий момент существует огромное количество различных предложений ипотечного кредитования. Разные программы и выгодные условия так и манят клиентов обзавестись новым жильем. Но следует четко понимать, что рекламные афиши часто не соответствуют действительности.

Для того чтобы взять ипотечный кредит на выгодных условиях, следует прежде всего разобраться в основных терминах и понятиях. Ведь часто бывают ситуации, когда заемщик даже не понимает, за что он переплачивает.

Изначально разберемся с тем, что включается в полную стоимость кредита:

  • Основной долг. Основным долгом называется конкретная денежная сумма, которая была выделена клиенту от банка на приобретение жилья по договору купли-продажи;
  • Проценты за пользование кредитными средствами. Процентная ставка может начисляться разными способами, в зависимости от общей суммы займа, его длительности и многих других характеристик;
  • Дополнительные платежи. В эту группу включаются все виды комиссии за переводы денежных средств.

Практически всегда кредит погашается регулярными ежемесячными платежами. В эти платежи включается как часть основного долга, так и проценты за пользование средствами.

Чтобы рассчитать проценты за конкретный временной промежуток, следует воспользоваться следующей формулой:

П = (С / 100 /Г х Т) х З, где П – рассчитываемый размер процентов; С – кредитная ставка; Г – количество дней в году, когда делается расчет; Т – точный срок пользования кредитными средствами (указывается в днях);

З – остаток долга по основному долгу на день, когда производится расчет.

Стоит заметить, что не только сама процентная ставка влияет на величину выплачиваемых процентов, но и ее способ начисления. Именно про эту деталь многие заемщики часто не знают, что в итоге приводит к серьезным проблемам.

Всего существует два основных способа начисления платежей:

  • Аннуитетный. При этом способе все платежи являются одинаковыми на протяжении всего периода кредитования;
  • Дифференцированный. В этом случае, платежи постоянно меняются таким образом, что каждый последующий платеж становится меньше предыдущего.

Конечно, и в одном, и в другом случае существует множество подводных камней, про которые необходимо знать. Но не стоит забывать и о том, что в соответствии с действующим законодательством, потребитель имеет право погасить любой кредит досрочно, без предварительного предупреждения кредитора. Детальная информация по данному вопросу прописана в статье 11 Федерального закона «О потребительском кредите».

Ипотека с аннуитетными платежами

Следует сразу обратить внимание на то, что аннуитетные платежи являются самыми распространенными в России. Именно такая система чаще всего становится основной для договоров ипотечного кредитования простых граждан.

Нельзя сказать, что это плохо или хорошо, но с уверенностью можно сказать, что подобная система максимально удобна, в первую очередь, для клиента.

Ведь на протяжении всего срока кредитования заемщик должен выплачивать ежемесячно конкретную сумму. Не нужно делать специальных хитрых и сложных расчетов, а значит, куда меньше шансов ошибиться или быть обманутым.

Расчет подобных платежей производится по следующей формуле:

Ка = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)), где Ка – коэффициент аннуитета; С – 1/12 ставки кредита;

п – точное количество месяцев, которое отводится на погашение займа.

Исходя из этой формулы, можно сделать вывод, несмотря на то, что кредит погашается равными частями, изначально большую часть платежа составляют проценты, а только под конец кредитования идет погашение основного долга.

Подобная схема удобна для банковских учреждений тем, что даже в случае досрочного погашения, банк получит большую часть дохода по процентам, ведь сначала выплачиваются именно они.

Этот вариант, безусловно, удобен и для заемщика. Ведь он может спокойно формировать свой бюджет, зная, какую денежную сумму ему будет необходимо вносить каждый месяц на протяжении всего срока.

Такой способ также удобен для граждан с невысоким уровнем дохода, ведь исходя из простой формулы, можно сразу определить, на какой срок необходимо брать ипотеку, чтобы по силам было её погасить.

Ипотека с дифференцированными платежами

Дифференцированные платежи, как и аннуитетные, состоят из основной части долга и процентов за пользование кредитными средствами. Отличие заключается в способе начисления процентной ставки, ведь в данном случае, она считает совершенно иначе.

В случае с дифференцированными платежами, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую часть основного долга. Выплаты по процентам меняются, в зависимости от остатка общей задолженности. Это означает, что чем больше основной кредит, тем больше переплата, и наоборот.

Исходя из этого можно сделать вывод, что при подобном виде ипотеки, в первые месяцы выплаты максимальные, а ближе к завершению кредитования, выплаты сильно уменьшаются.

На середине срока погашения ипотеки с дифференцированными платежами, суммы выплат приравниваются к аннуитетным платежам.

Для того чтобы рассчитать выплаты по платежам, изначально необходимо определить сумму ежемесячного взноса по основному долгу.

Для этого вся сумма делится на общее количество платежей (месяцев). После этого каждый месяц необходимо высчитывать процентную ставку по остатку основного долга и прибавлять к ежемесячному взносу по основному долгу.

Подобный вариант ипотечного кредитования не получил большого распространения и встречается крайне редко. Для банка подобные кредиты являются менее выгодными, ведь заемщик сразу начинает погашать основной долг, а также со временем дохода от клиента становиться все меньше.

В свою очередь, для заемщика такой кредит является более выгодным в финансовом плане, вот только не каждый способен выплачивать большие суммы первое время.

Плюсы этого способа очевидны, поэтому рассмотрим минусы:

  • Очень тяжело найти договор ипотечного кредитования с дифференцированными платежами. Во-первых, их достаточно мало, а во-вторых, банки часто пытаются компенсировать потери за счет других условий;
  • В первые годы заемщик сильно переплачивает, поэтому такой вариант не подойдет для граждан с низким уровнем дохода;
  • Тяжело планировать расходы, ведь сумма выплат постоянно меняется. Также постоянно необходимо просчитывать суммы взносов.

Плюсы и минусы аннуитетных и дифференцированных ипотечных платежей

Давайте рассмотрим перечень положительных и отрицательных моментов для аннуитетных и дифференцированных ипотечных платежей:

  • При дифференцированных платежах намного быстрее погашается основной долг, из-за чего заемщик меньше переплачивает;
  • Дифференцированные платежи являются серьезной финансовой нагрузкой на первых стадиях выплаты;
  • Разница в переплате между вариантами ощущается тем сильнее, чем длиннее срок кредитования;
  • Дифференцированный способ формирования платежей более удобен для клиентов, которые имеют возможность погасить свою задолженность заблаговременно;
  • Аннуитетный способ не является подходящим для тех, кто хочет закрыть кредит досрочно, ведь на первых этапах кредитования, клиент оплачивает почти все проценты, а основное тело кредита остается;
  • Аннуитетный способ является более безопасным, ведь выплаты по нему чаще всего являются небольшими. В свою очередь, при дифференцированных платежах, заемщик рискует куда сильнее;
  • Аннуитетный способ начисления зачастую подразумевает более выгодные условия для заемщика, ведь банк получает больше прибыли и уменьшает свои риски.

Какие банки выдают ипотеку с дифференцированными платежами

Рассмотрим перечень банков, которые предлагают ипотечные договоры на основе дифференцированных платежей:

  • Газпромбанк. В данном банке существует сразу несколько программ, самыми выгодными из которых является ипотека на готовое жилье, продающееся на вторичном рынке. Процентная ставка по ипотеке колеблется от 10,5% до 15%. Максимальная сумма основного кредита составляет 45 млн. рублей, при этом кредит можно взять сроком до 30 лет;
  • Сургутнефтегаз банк. Еще один банк, который позволяет клиенту самостоятельно выбрать аннуитетные или дифференцированные платежи. Процентная ставка здесь имеет куда меньший разброс и составляет 12-13%, срок кредитования также не более 30 лет. Но вот максимальная сумма кредита составляет всего 8 млн. рублей;
  • Банк Россия. Особенностью данного банковского учреждения является то, что ипотеку с дифференцированными платежами можно взять только будучи долевым участником строительства. Как известно, при таком варианте риски значительно выше, поэтому и условия кредитования на порядок хуже. Максимальная сумма займа – 20 млн. рублей, сроком не более 20 лет. Процентная ставка при подобном кредитовании от 16% до 20%, в зависимости от суммы первоначального взноса и валюты;
  • Нордеа банк. Еще одно банковское учреждение, которое может предложить очень выгодные условия ипотечного кредитования. Общая сумма кредита может доходить до 1 млн. евро (можно пересчитать в другую валюту по курсу Центрального банка). Максимальный срок кредитования 20 лет. Самым интересным в этом варианте можно назвать процентную ставку, которая берет свое начало от невероятных 6,5% и заканчивается на стандартных 13,5%.

Конечно, помимо указанных выше вариантов, существуют и другие, но найти их достаточно сложно. Все это связано с тем, что банкам невыгодно выдавать кредиты с дифференцированными платежами, ведь банковскому учреждению куда лучше сначала получить все проценты.

Основной кредит никуда не денется, поэтому хоть договор будет погашен в отведенный срок, хоть заранее, банк получит свою прибыль.

Поделиться:

Нет комментариев

o-nedvizhke.ru

Понятие и принцип расчета дифференцированного платежа по ипотеке. В каких банках есть дифференцированный способ оплаты?

При обслуживании кредитов банки отдают предпочтение аннуитетному способу погашения.

Такой порядок расчетов удобен для клиента и выгоден для финансовой организации.

Но некоторые заемщики считают более приемлемым вариантом, особенно при долгосрочных ипотечных кредитах, дифференцированный способ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Оглавление:

  • Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчета
  • Соотношения для расчетов
  • Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным
  • Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть такой способ оплаты?

Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчета

Дифференцированные платежи по ипотеке — выплаты, которые состоят из двух частей: постоянной и переменной и уменьшается после ежемесячных расчетов.

В этом случае двумя составляющими регулярного платежа являются:

  1. Основной платеж. Суть этой постоянной части – погашение равными долями основной суммы задолженности (тела кредита). Если заемщик не гасит основной долг досрочно, эта составляющая остается неизменной в течение всего срока кредитования.
  2. Процентные выплаты – переменная часть платежа, которая определяется как проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток тела кредита. Поскольку после каждого регулярного взноса величина основной задолженности уменьшается, эта составляющая постоянно убывает.

Соотношения для расчетов

Рассчитать составляющие платежа, а также общую его величину можно по нескольким простым формулам. Исходными данными служат:

  • общая сумма основного долга (Cк);
  • срок, количество периодов пользования кредитом. Как правило, для ипотеки указывается в месяцах (Кп);
  • годовая процентная ставка (Пр).

Основной платеж (Пло) – общая сумма задолженности, разбитая на равные части.

Пло = Ск / Кп.

Остаток задолженности (Ост)

Ост = Ск – Пло*n,

где n – количество прошедших периодов, расчеты за которые уже произведены.

Текущий процентный платеж (Плп)

Плп = Ост * Пр / k,

где k – количество периодов оплаты в течение года. При ежемесячном обслуживании долга k= 12.

Пример расчета основных показателей дифференцированного платежа

Порядок расчетов и основные характеристики демонстрирует простой пример расчета.

В качестве исходных данных приняты усредненные величины:

  • сумма кредитования Ск – 6 миллионов рублей;
  • срок погашения – 20 лет (при ежемесячной схеме обслуживания кредита Кп =240);
  • процентная ставка по ипотеке – 12% годовых.

Для таких условий величина основного платежа составит Пло=25 000 рублей, проценты в первый месяц Плп1= 60 000 рублей, в последний Плп240= 250 рублей.

Итоговая сумма, перечисленная банку за первый месяц, составит П1 = 85 000 рублей, а за последний П240 = 25 250 рублей. Уменьшение нагрузки выглядит довольно существенным.

На заметку! С использованием этих простых формул легко самостоятельно получить график расчетов, который даст представление не только о ежемесячной нагрузке на бюджет, связанной с обязательными выплатами по ипотеке, но и о стоимости кредита (общей переплате).

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнение Среди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Банк Программа Условия кредитования
Газпромбанк Квартира в строящемся доме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет от 11% годовых

от 15% первоначальный взнос

Газпромбанк Квартира на вторичном рынке недвижимости до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет от 11,5% годовых

от 15% первоначальный взнос

Газпромбанк Рефинансирование ипотечных кредитов до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет от 11,5% годовых
Газпромбанк Ипотека без первоначального взноса до 10 миллионов рублей на срок до 30 лет от 14.5% годовых

0% первоначальный взнос

Россельхозбанк Ипотечное жилищное кредитование до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет от 12,9% годовых

от 15% первоначальный взнос

Россельхозбанк Целевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет от 12,9% годовых

0% первоначальный взнос

Россельхозбанк Ипотека по двум документам до 8 миллионов рублей на срок до 25 лет от 13,4% годовых

от 40% первоначальный взнос

Нордеа Банк реструктуризация ипотечного кредита

Максимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк.

Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка.

Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита.

Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 703-43-76 (Москва)

+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

svoe.guru

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

Люди, которым требуется кредит или, что в данный момент интересует нас – ипотека, всегда ищут для себя максимально выгодное предложение из имеющихся у банков.

В данном случае большинство из нас в первую очередь смотрят только на ставку по процентам.

Еще меньшее число потенциальных заемщиков обращают внимание на так называемый «мелкий шрифт», который часто означает наличие дополнительных комиссий.

Но совершенно точно известно, что менее трепетно люди относятся к самой системе платежей по ипотеке.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это и в чем заключаются, их плюсы и минусы

Когда выбирается определенная система выплат, необходимо понимать, что выбор будет оказывать значительное влияние на конечную стоимость ипотеки.

Важно иметь четкое представление о том, сколько в итоге придется заплатить по кредиту, о том, что собой представляют аннуитетный платеж и платеж дифференцированный, и в чем разница между ними.

Постараемся разобраться, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого.к содержанию ↑

Аннуитетная система

Сама по себе эта система предполагает, что выплаты по ипотеке будут проводиться равномерно, в оговоренные периоды на протяжении всего срока, который необходим для расчета.

Если заемщик платит за первый месяц 25 тысяч рублей, то в последующие месяцы до конца срока сумма платежа будет аналогичной.

Многим людям очень нравится подобная стабильность в выплатах. Однако, немногие понимают, что не всегда подобная формула ведет к абсолютной выгоде для того, кто взял ипотеку.

Расчет аннуитетных платежей предполагает разницу в соотношении начисляемых процентов по погашаемой службе основного долга и процентов, которые банк получает за весь срок погашения кредита.

По сути, если на начальный период ипотеки в сумму платежей входят сами проценты по кредиту, то общий долг будет погашаться только в незначительной мере. Фактически, это происходит до середины срока использования ипотеки.

После того как наступает так называемая середина периода пользования, начинает погашаться основная часть от общей суммы долга.

Полезное видео:

Необходимо разобраться, почему так происходит. Дело в том, что аннуитетная схема предполагает, что сначала выплачиваются только проценты за пользование кредитом, причем выплаты идут за весь период.

После погашения процентов, заемщик начинает выплачивать основную сумму. Банки получают свою выгоду заранее, не дожидаясь, пока закончится срок предоставления ипотеки.

Если попробовать погасить ипотеку раньше срока, например, через два с половиной года из пяти, которые были оговорены изначально, можно столкнуться со следующей проблемой: может оказаться, что выплаты за пройденный период были сделаны только на 20-25%.

Так, к отрицательным сторонам аннуитетных платежей следует отнести:

  • Невозможность погасить полный срок заранее;
  • Первоначальные выплаты – это плата банку за пользование ипотекой.

У такого графика имеются и положительные моменты. Например, человеку со стабильной зарплатой будет гораздо удобнее платить одну и ту же сумму каждый месяц.

Говоря короче, к плюсам аннуитетных платежей относятся:

  • Возможность равномерных выплат, растянутых на весь срок;
  • Возможность рассчитать собственные силы на несколько лет;
  • Снижение нагрузки на заемщика по выплатам;
  • Возможность рассчитывать на получение большей суммы по кредиту.
Последнее – относится как раз к ипотеке и в меньшей степени к автокредитованию, поскольку в этих случаях может потребоваться действительно существенная сумма.к содержанию ↑

Дифференцированная система

Дифференцированная ставка будет означать снижение суммы выплат, если заемщик своевременно каждый месяц погашает свой долг.

Причина этого заключается в том, что общий долг будет делиться на равные части и распределяться на весь период выплат. Однако проценты начисляются на остаток долга после каждой ежемесячной выплаты.

Так, часть платежа, которая приходится на основной долг, будет одинаковой в течение всего времени, тогда как процентная часть будет рассчитываться по-новому каждый месяц.

Читайте также: Порядок и особенности списания основного долга по ипотеке

Подобное объяснение невольно вызывает мысль о том, что дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный. Кредитные калькуляторы дифференцированных платежей предполагают планомерное погашение долга, а проценты выплачиваются с остатка этого долга.

Так, к плюсам дифференцированных платежей относятся:

  • Возможность «ровного» погашения в течение всего периода;
  • Возможность досрочного погашения в любой момент.

При всей привлекательности подобных графиков, здесь имеются и свои недостатки. К минусам, которые больше других бросаются в глаза, стоит отнести:

  • Основная нагрузка приходится на начальный этап;
  • Шанс получить отказ в предоставлении ипотеки;
  • Заемщики могут получить меньше, чем рассчитывают.

Подытожив сказанное выше, при выборе той или иной схемы для выплат по ипотеке, далеко не всегда заемщику будет доступна дифференцированная схема, как более выгодная для него и как менее выгодная и удобная банку.

Видео по теме:

к содержанию ↑

Какая схема платежей будет предпочтительнее для той или иной категории заемщиков

Несмотря на привлекательность дифференцированных платежей, далеко не все могут позволить себе избрать именно эту схему. Основная причина заключается в том, что не все люди имеют возможность вносить суммы по выстроенному по схеме графику.

Проблему могут возникнуть у заемщиков, которые:

  • Имеют нефиксированный доход;
  • Работают вахтовым методом;
  • Нуждаются в получении крупной суммы.
Согласно дифференцированному графику, в первые месяцы у многих возникают затруднения с выплатами.

Касательно проблем с нефиксированными доходами, то проблема здесь заключается в невозможности рассчитать свои возможности заранее. А вот удобными подобные платежи будут для тех, кто точно знает, что в скором будущем он сможет погасить задолженность заблаговременно.

Видео о том какую систему платежей выбрать:

Аннуитеные платежи будут очень выгодны для людей, которые получают стабильный ежемесячный доход, часть которого человек может без проблем отдавать банку в счет погашения долга.

Выгода, несмотря на переплаты, заключается в следующем:

  • Возможность получить максимально крупную сумму;
  • Отсутствие нужды ежемесячно сверяться с новым графиком, подстраиваясь под него;
  • Равные доли платежа почти всегда исключают возможность остаться без средств.
к содержанию ↑

Как рассчитываются платежи по ипотеке в Сбербанке и других крупных банках

Формула расчёта дифференцированного платеж: где НП — начисленные проценты в периоде; остаток кредита в месяце; ПС — процентная ставка по кредиту

Каждый банк рассчитывает свой процент по-разному. Но все используют одни и те же формулы. С помощью последних можно узнать, как рассчитать сумму ежемесячного платежа, с учетом общего остатка.

Специалисты при расчете дифференцированных платежей исходят обычно из следующих величин:

  • Общая сумма регулярного платежа;
  • Проценты, которые начисляются ежемесячно;
  • Основной долг;
  • Остаток от основного долга.

Остаток от основного долга будет рассчитываться на начало и конец календарного месяца. В качестве примера можно привести таблицу ниже:

Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% ежегодно

№ транзакцииЗадолженностьПроцентыОсновной долгСумма платежа
1100000016.6783330100000
291667015.288333098610
383334013.898333097200
475001012.58333095830
566668011.118333094440
65833509.728333093050
75000208.338333091660
84166906.948333090270
93333605.568333088890
102500304.178333087500
111667002.788333086110
12833701.398333084760
ИТОГ108.3410000001108000

Можно наглядно видеть на примере ипотечной суммы в 1 млн условных единиц, как работает система дифференцированных платежей.

Далее рассмотрим пример расчета аннуитетных платежей:

Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% ежегодно

№ транзакцииЗадолженностьПроцентыОсновной долгСумма платежа
1100000016.677597092630
292403015.47723092630
384680014.117852092630
476845012.87983092630
566845011.478116092630
660729010.128251092630
75247708.758389092630
84408907.358529092630
93556005.938671092630
102688904.488815092630
111807403.018962092630
12917201.529112092630
ИТОГ111.6110000001111610

Как можно понять из статьи, выбор той или иной системы платежа зависит непосредственно от финансовых возможностей заемщика, а также от других обстоятельств.

Для большинства людей, имеющих стабильный заработок в виде регулярной заработной платы, будет выгодна аннуитетная система.

Если заемщик желает погасить ипотеку заранее, тогда его выбор – дифференцированные платежи.

к содержанию ↑

Видео от эксперта

ob-ipoteke.info

Дифференцированные платежи по ипотеке: особенности и способ расчета

0

При оформлении кредита в банке заемщику могут предложить платежи двух типов – аннуитетного и дифференцированного. Чаще предлагаются первые, хотя вторые имеют свои преимущества. В статье поговорим о дифференцированных платежах по ипотеке и их особенностях.

В российских банках чаще применяется аннуитетный тип платежа.

Дифференцированный и аннуитетный платеж: особенности

В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.

Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.

Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.

Какой тип платежа лучше

Для банков удобнее аннуитетный платеж. Хотя проценты по обоим типам начисляются одинаково, с дифференцированными платежами есть определенные сложности. Так, согласно законодательству, кредитные платежи не могут превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. А поскольку дифференцированные платежи в начале выплат выше, чем в конце срока, они иногда превышают половину заработка клиента.

Решением в таком случае становится уменьшение кредитного лимита – так меняется сумма платежей. Однако не всем клиентам подходит уменьшение лимита. Дифференцированный платеж получается палкой о двух концах. Не все клиенты способны справиться с высокими первичными платежами и не каждый имеет уровень дохода, позволяющий оформить такой тип платежа.

О преимуществах того или иного типа ведется много споров. Специалисты пришли к выводу, что при краткосрочных займах лучше прибегнуть к аннуитетным платежам, а вот при долгом сроке выплат – к дифференцированным. Для лучшего понимания взгляните на приведенные ниже таблицы.

Сравнение платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения.

Сравнение двух типов платежей при равных условиях ипотеки.

На них отображены аннуитетные и дифференцированные платежи при оформлении кредита на 1 млн. рублей. Указаны усредненные процентные ставки и разные сроки. При оформлении кредита на долгий срок переплата с дифференцированным платежом меньше, чем при аннуитетном типе. Однако она не так существенна. Зато аннуитетная схема имеет ряд преимуществ:

  • кредитный лимит обычно выше;
  • процентная ставка – ниже;
  • более короткий срок кредитования.

Преимущества и недостатки дифференцированного платежа

К плюсам дифференцированного платежа можно отнести:

  • С каждым платежом выплачивать ипотеку легче, так как обязательная сумма уменьшается.
  • Существенная экономия при досрочном погашении.
  • Более понятная структура платежа.
  • Сумма страховки меньше, поскольку быстрее уменьшается задолженность.

Недостатки:

  • Нужен более высокий уровень дохода для ипотеки.
  • В первые годы платежи выше, чем при аннуитетной схеме, поэтому не все с ними справляются.

Как рассчитать дифференцированный платеж

Формула расчета аннуитетного платежа сложна. А вот дифференцированный подсчитать самостоятельно легко. Он рассчитывается по формуле:

E=b+p.Здесь Е – ежемесячный ипотечный платеж; b – основной платеж; p – проценты за пользование кредитом.

b=S/N. Здесь S – общая сумма ипотеки, N – количество месяцев, за которые должен быть погашен кредит.

p=Sn*P/12. В этой формуле Sn – остаток долга на расчетный период, Р – годовая процентная ставка. Мы ее делим на 12, поскольку высчитываем ежемесячный платеж.

Sn=S-(b*n). n равно количеству месяцев, в которые уже погашался кредит.

Эти формулы остаются неизменными вне зависимости от банка, поэтому рассчитать дифференцированный платеж легко вручную.

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

В России не так много банков, готовых предложить заемщику дифференцированную схему погашения ипотеки.

Газпромбанк

Предлагает множество ипотечных программ с дифференцированным типом платежей. Здесь можно оформить ипотеку на жилье первичного и вторичного рынка, льготную ипотеку с государственной поддержкой, военную. Ставка составляет 10.5%-14.5%, лимит – 45 млн. рублей. Срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос достигает 15%. Допустимо рефинансирование задолженности перед другим банком.

Россельхозбанк

Располагает широким выбором программ для любой категории заемщиков. Есть ипотеки для готовых и строящихся, загородных домов, земельных участков. Допускается оформление ипотеки по двум документам, предусмотрены льготные условия для молодых семей и военных.

Нордеа банк

Среди программ есть такие, в которых клиент сам может выбрать схему начисления процентов. Также это один из единичных банков, в которых можно взять кредит в иностранной валюте. Он готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн. евро. Процентная ставка составляет 6.5%-13.25%, срок кредитования – до 20 лет. Первоначальный взнос – 10%.

Сургутнефтегаз банк

Предлагает ипотеку на первичный и вторичный рынок. Кредитный лимит достигает 8 млн. рублей, процентная ставка – 12%-13%. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк Россия

Предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только под долевое строительство. Максимальный лимит – 20 млн. рублей, процентная ставка 16.5%-20%. Первоначальный взнос составляет 20%, срок кредитования – до 20 лет.

Подводя итоги, можно отметить, что для ипотеки на короткий срок аннуитетные платежи предпочтительнее, а вот для длительного кредитования лучше найти банк с доступной дифференцированной схемой.

credit101.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.