Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Договор ипотеки жилого помещения


Образец договора ипотеки жилого помещения — скачать пример

Добавлено в закладки: 0

У договора ипотеки жилого помещения есть свои особенности, которые присущи лишь этому предмету ипотеки. Потому законодатель в отдельную главу выделяет 13 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” положения об ипотеке квартир и жилых домов.

Знание этих особенностей договора ипотеки жилого помещения даст возможность избегнуть ошибок при составлении бланка договора ипотеки жилого помещения или нарушения этих прав при исполнении и заключении этого договора.

Для начала выясним более подробно понятие жилого помещения. Понятие жилого помещения четко указано в пункте 2 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ: жилым помещением является изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, соответствует установленным техническим и санитарным нормам и правилам, другим требованиям законодательства. В бланке договоре ипотеки жилого помещения необходимо обязательно указать его месторасположение, жилая площадь, общая площадь, число комнат и другие признаки, которые индивидуализируют это жилое помещение, реквизиты свидетельства о госрегистрации права собственности или реквизиты документа, который подтверждает право хозведения. При отсутствии в договоре ипотеки жилого помещения данных, которые индивидуально определяют недвижимое заложенное имущество, договор ипотеки жилого помещения не считается заключенным.

Предметом ипотеки по общему правилу жилого помещения может стать имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения или на праве собственности. Положения главы 13 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” используются, лишь когда жилые помещения принадлежат юридическим лицам или гражданам на праве собственности. Также необходимо заметить, что жилые помещения, которые находятся в муниципальной или государственной собственности не могут выступать в роли предмета ипотеки. Дома отдыха, гостиницы, садовые домики, дачи и прочие помещения и строения, которые не предназначаются для постоянного проживания, не относятся тоже к жилым помещениям, для которых предусматривается специальное регулирование договора ипотеки.

Особенности ипотеки в различных жилых помещениях

Необходимо заметить, что жилые помещения, которые передаются в ипотеку, в основном делятся на два типа: индивидуальные жилые помещения и жилые помещения в жилом многоквартирном доме.

При ипотеке квартиры в жилом многоквартирном доме, у которого части находятся в долевой общей собственности, вместе с жилым помещением, заложенной является соответствующая доля права общей собственности на жилой дом.

Еще необходимо рассматривать особенности при ипотеке жилых домов, которые строятся, квартир и жилых домов, которые приобретены в счет кредита банка или другой кредитной организации и особенности обращения взыскания на заложенную квартиру или дом.

При ипотеке жилого дома, который строится возможно обеспечение обязательства незавершенным строительством и материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю, которые заранее заготовлены для строительства. При этом нужно помнить, что по окончании строительства жилого дома не прекращается ипотека на него.

Согласно общему правилу, когда другое не предусматривается образцом договора ипотеки, построенные частично или полностью или приобретенные с применением кредитных средств банка или другой кредитной организации на строительство или приобретение квартиры или жилого дома, считаются находящимися в залоге от момента госрегистрации права собственности заемщика на квартиру или жилой дом. Залогодержателем по этому залогу при этом является банк или другая кредитная организация.

Обращение взыскания залогодержателем на заложенные квартиру или жилой дом и реализация данного имущества являются основой для прекращения права залогодателя пользоваться ими и других лиц, которые проживают в таких квартире или жилом доме. Квартира или жилой дом, которые по договору об ипотеке заложены и на которые обращается взыскание, реализуются при помощи продажи с торгов, которые проводятся в форме конкурса или открытого аукциона.

Образец договора ипотеки жилого помещения

Скачать образец договора ипотеки жилого помещения

Договор ипотеки жилого помещения — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки жилого помещения.

biznes-prost.ru

Договор ипотеки - образец, существенные условия, нотариальное удостоверение

Рубрика: Ипотечный договор

При оформлении долгосрочного кредита на имущество между заемщиком и банком заключается ипотечный договор.

Поскольку планируется серьезная и крупная сделка, необходимо хорошо разобраться во всех деталях этого документа.

Что представляет собой договор ипотечного кредитования?

Договор ипотечного кредитования регламентирует официальные отношения между заемщиком и банком. Он является объемным и сложным для восприятия документом.

Сторонами являются:

  • залогодержатель (организация, выдающая ссуду);
  • залогодатель (заемщики или созаемщики).

Документ заключается только дееспособными и правоспособными лицами.

Образец договора ипотеки

В нем обязательно указывается:

  • предмет кредита;
  • результат оценки недвижимости;
  • срок исполнения обязательств;
  • сумма выдаваемого займа;
  • права, согласно которым имущество принадлежит заемщику.

Обеспечением ипотеки не может являться муниципальная собственность или не подлежащие приватизации жилые помещения.

Контракт считается действительным при соблюдении следующих условий:

  • обе стороны согласны с каждым пунктом;
  • документ оформлен в письменном виде;
  • пройдена обязательная регистрация в Федеральной службе.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор ипотеки вступает в силу с момента его заключения и государственной регистрации в установленном порядке.

Процедура осуществляется в регистрирующем органе, название которого указывается в 9.2 пункте соглашения.

Еще одним обязательным условием вступления в силу является нотариальное заверение.

Виды ипотечных договоров

Правительство РФ разработало несколько направлений ипотечных договоров:

  • Социальная ипотека. Это контракт, предусматривающий помощь гражданам, уровень доходов которых не дает возможности оформить кредит на общих условиях. Он устанавливает льготную стоимость услуги (процентная ставка не более 10,5 %) и дополнительных гарантий со стороны государства.
  • Долевое участие. Это договор, заключающийся в инвестировании денег в строительство с целью приобретения недвижимости. Одна из сторон (заказчик) обязуется построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства. Другая сторона обязана выплатить установленную сумму и принять готовую квартиру.
  • Договор на право аренды земельного участка. Дает возможность арендатору передавать свое имущество для временного пользования в качестве залога для оформления ипотеки. Оно предусматривается по разным объектам: зданиям, сооружениям, помещениям.
  • Договор, предусматривающий погашение ипотеки материнским капиталом. Это контракт, позволяющий улучшить условия проживания семьи с новорожденным ребенком. Государство выдает субсидию, а заемщики направляют ее на внесение первоначального взноса или оплату основного долга по ипотеке.
  • Военная ипотека. Позволяет людям, проходящим службу в армии, стать владельцами собственного жилья спустя три года после вступления в систему НИС. Преимущества программы заключаются в минимальной процентной ставке (до 10,5 % в год) и отсутствии необходимости делать первоначальный взнос.
  • Трехсторонний договор. Сочетает в себе соглашение по ипотечному кредиту и договор купли-продажи недвижимости. Он содержит последовательность перехода права собственности и условия предоставления займов. В подписании и оформлении документа кроме покупателя и продавца участвует банк.
  • Предварительный договор ипотеки. Закрепляет выгодные для сторон решения и позволяет избежать недоразумений при составлении итогового соглашения. Он содержит все существенные условия, переносимые в основной контракт. Этот документ подлежит нотариальному заверению, в противном случае не будет считаться действительным.

На основании каких документов составляется договор?

Чтобы заключить договор об ипотеке, необходимо подготовить определенные документы.

Для подтверждения права собственности потребуются ксерокопии:

  • свидетельства, подтверждающего законное владение имуществом;
  • актов, подтверждающих право залогодателя на земельный участок;
  • свидетельства о регистрации права собственности;
  • документов, отражающих основание приобретения недвижимости (договор купли-продажи или дарственная).
  • кадастрового плана земельного участка.

Другие документы для заключения договора, указаны в таблице.

Для идентификации жилого помещения Для подтверждения правосубъектности залогодателя
дубликат кадастрового и технического паспорта; дубликат общегражданского паспорта;
акты, выданные БТИ, содержащие актуальную информацию о состоянии квартиры; ксерокопия свидетельства о браке или разводе (если есть);
справка о лицах, прописанных в жилье за месяц до заключения договора; свидетельство о рождении детей;
оригинал отчета об оценке недвижимости, передаваемой в залог; согласие супруг на заключение договора;
выписка из ЕГРП прав на имущество и проведения сделок с ним оригинал разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, если имеются несовершеннолетние лица.

Также может потребоваться:

  • справка о наличии в собственности других объектов недвижимости;
  • проект ипотечного договора.

Существенные условия договора

Существенными являются условия, необходимые и достаточные для заключения ипотечного договора.

К ним относится:

  • предмет ипотеки – месторасположение, информация о техпаспорте и другие данные;
  • содержание обязательства – сумма, срок, валюта кредита, процентная ставка, график погашения;
  • нотариальное удостоверение сделки;
  • результат оценки предмета ипотеки;
  • право, по которому недвижимость принадлежит залогодателю;
  • обязанности сторон;
  • процедура оформления и регистрации;
  • информация о праве аренды на имущество (если есть);
  • основания прекращения действия договора.

Дополнительные условия ипотечного договора

При заключении контракта помимо существенных условий есть вспомогательные, которые отражают другие особенности совершаемой сделки.

К ним относятся:

  • требования, обеспечиваемые ипотекой (оплата залогодержателю основной суммы, штрафов, пеней в случае просрочки);
  • реализация заложенной недвижимости;
  • страхование залогового имущества;
  • следующий кредит;
  • взыскание на объект вне судебном порядке.

Важные нюансы при составлении ипотечного договора

Оформление ссуды на приобретение жилья – сложная процедура, имеющая много важных деталей.

При подписании кредитного договора об ипотеке заемщик должен обратить внимание на:

  • полную стоимость кредита – общие расходы на погашение долга, проценты, страховку, дополнительные комиссии. Итоговый показатель может отличаться от нормы процента, сообщаемого в рекламе;
  • систему расчета платежей — аннуитетная или дифференцированная. В первом случае вносится одна и та же сумма на протяжении всего срока, но тогда «тело кредита» погашается долго. Во втором – в первые годы вносится больше средств и основной долг погашается быстрее.

Не допускается халатное отношение заемщика к содержанию договора, поэтому он должен досконально изучить следующие пункты:

  • Информация об ипотечном залоге. Здесь должны отражаться все данные: месторасположение, площадь, информация из техпаспорта и т.д.
  • Сущность, размер и период исполнения основного финансового обязательства, обеспеченного ипотекой. Необходимо обратить особое внимание на график платежей: он должен содержать подписи и печать от банка, иначе документ не будет иметь юридической силы.
  • Права и обязанности. Необходимо выяснить, какие ограничения ставит банк на распоряжение недвижимостью. Помимо стандартных условий может включаться запрет на перепланировку или аренду квартиры.
  • Сроки действия договора.
  • Штрафные санкции – пункт, который нельзя упускать из виду. В нем отражается список нарушений, проценты за просрочку и возможность банка применять повышенную ставку.
  • Оценочная стоимость предмета залога.
  • Досрочное расторжение договора. Пункт требует особого внимания, поскольку процедура может осуществляться по инициативе финансового органа. В пункте должны указываться условия, на основании которых он имеет право потребовать возвращение кредита раньше времени.
  • Аренда залоговой недвижимости – возможность, предоставляемая многими кредитными организациями. Если эта услуга не предусматривается, недопустимо нарушать требование. Залогодержатель имеет право проверять имущество и при несоблюдении условия налагает взыскание или расторгает договор.
  • Основание для утраты юридической силы договора.

При ознакомлении с договором нужно обращать особое внимание на текст, написанный мелким шрифтом. Вполне возможно, что изменится мнение о банке, предоставляемом кредит.

Все вопросы должны решаться до подписания контракта. Когда сделка будет заключена, условия соглашения изменить практически невозможно.

Если обнаружились пункты, напрямую противоречащие законодательству, необходимо отстаивать свои права и действовать следующим образом:

  • обратиться в банк;
  • подать жалобу в Роспотребнадзор, Центробанк;
  • направить иск в судебные инстанции.

Ипотечный договор – серьезный документ, влияющий на будущее финансового положения заемщика.

Он требует внимательного изучения каждого пункта и учета всех деталей.

Во избежание серьезных ошибок, желательно обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Договор ипотеки между физическими лицами

Договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества – обычно заключается между частными/юридическими лицами и финансовыми учреждениями в обеспечение кредита. Если банковский заем затруднителен либо нецелесообразен, возможно взять его у физического лица. Подобные сделки законодательно разрешены. В этом случае один...

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Приобретение недвижимости в ипотеку предусматривает оформление договора о покупке. Процедура обычно выполняется юридическим отделом кредитора, но поскольку речь идет о большом количестве заемных средств, следует внимательно ознакомиться с документом перед его подписанием, не надеясь на опыт и знания других людей. Общие...

Особенности договора ипотеки между физическими и юридическими лицами

Основой взаимодействия банка и его клиента в рамках ипотеки является кредитный договор. Он закрепляет основные параметры сделки по предоставлению заемных средств на долгий срок. Эта обязательная формальность настолько вошла в современную жизнь, что чаще всего заемщики подписывают договор ипотеки, не просматривая его...

Расторжение ипотечного договора с банком

Не всегда решение о заключении ипотечного договора с банка оказывается правильным и целесообразным. Трудно адекватно оценить свои возможности нести долгосрочные долговые обязательства на столь продолжительные сроки, которые предлагаются банками – ведь экономическая ситуация динамична и изменчива, благодаря высокому...

Государственная регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки в обязательном порядке должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом. Регистрация ипотеки подразумевает внесение информации о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это является непременным условием законности возникновения залоговых...

ipotekam.com

На что обратить внимание при составлении договора ипотеки жилого помещения? Заполненный образец документа

Если при приобретении квартиры недостаточно собственных средств, можно воспользоваться ипотечным кредитованием.

Для этого необходимо выбрать банк, составить заявление на предоставление денежных средств и заключить договор ипотеки жилого помещения, в котором следует учесть все нюансы.

...

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Оглавление:

  • Существенные условия договора ипотеки жилого помещения
  • На что следует обратить внимание при заполнении этого документа? Заполненный образец
  • Подлежит ли сделка регистрации в Росреестре? Сроки и пошлины
  • В каких случаях данный документ может быть признан недействительным?

Существенные условия договора ипотеки жилого помещения

Существенными условиями ипотеки, которые отличают ее от других кредитных операций, являются следующие:

  • предмет ипотеки – жилое помещение. В документе указывается местонахождение приобретаемой квартиры, ее площадь, то есть все показатели, позволяющие определить однозначно данное помещение.

    Квартира оформляется в качестве залога, поэтому требуется указать правоустанавливающий документ – свидетельство о праве владения с номером и датой.

  • Стороны, заключающие ипотечный кредит, являются непременным атрибутом сделки.

    Одной стороной кредитования выступает заемщик, которому предоставляются денежные средства, другой стороной – кредитная организация, которая эти средства ему выдает.

  • Оценка объекта кредитования позволяет установить реальную стоимость недвижимости на момент подписания сделки. Банк при выдаче суммы опирается на величины оценочной стоимости.

    От нее также зависит процентная ставка.

  • Обязательство или залог, в роли таковых чаще всего выступает ипотечный объект недвижимости. Без него ни один банк не предоставит кредит.

    В тексте договора указывается закладная и ее номер.

Важными условиями ипотеки также считаются размер кредита, срок его предоставления, а также процентная ставка. Эти условия, как правило, содержаться в любом договоре.

Нотариальное заверение документа об ипотечном кредитовании является обязательным согласно статье 10 ФЗ №102. Закладная на объект ипотеки также требует нотариального удостоверения.

Составление ипотечного договора жилых помещений имеет некоторые особенности. Так не допускается ипотека государственной недвижимости.

Если жилое помещение или его часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то для заключения сделки требуется согласие органов опеки. При получении кредита на помещение в многоквартирном доме залогом будет считаться доля общей собственности, соразмерная площади квартиры.

На что следует обратить внимание при заполнении этого документа? Заполненный образец

Процесс заключения ипотечного кредитования происходит в соответствии с ФЗ №102 и ГК РФ. На что следует обратить внимание перед заключением договора и непосредственное в процессе его заполнения?

  1. Сначала выбирается кредитная организация, которая готова предоставить денежные средства на покупку квартиры. Затем оформляется заявление и собираются документы для предоставления в банк.

    Заявление на получение ипотеки.

  2. Составление предварительного договора купли-продажи с продавцом жилой недвижимости. Это своего рода дополнительное соглашение.
  3. Банк рассматривает документы и при положительном ответе заключает ипотечный договор. Он должен быть составлен в письменной форме. В нем учитываются все существенные условия, также указываются права и обязанности сторон.

    Следует внимательно изучить пункты с информацией о кредите, как он должен погашаться, на каких условиях выдается, обязательно уточнить штрафные санкции при несвоевременной уплате задолженности.

    Также оценочная стоимость должна соответствовать реальности. Необходимо проверить правильность оформления закладной.

  4. Перечисление денежных средств на покупку квартиры, расчет с продавцом и регистрация права собственности в Росреестре, при внесении госпошлины в размере 2000 рублей.
  5. Оформление на приобретенную жилую недвижимость залога. Закладная составляется на банковскую организацию на весь срок погашения ипотеки. Госпошлина на оформление закладной составляет 1600 рублей.

    Залогодателем почти всегда выступает заемщик, то есть собственник приобретаемого имущества. Предоставить залог может и третье лицо, которое передает права на свою собственность для данного договора.

    В качестве такого залогодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

  6. Заключение страховки на недвижимость.

Скачать образец договора можно здесь.

Смотрите видео по теме:

Подлежит ли сделка регистрации в Росреестре? Сроки и пошлины

Государственная регистрация ипотеки обязательна согласно статье 131 ГК РФ. Производится она в Росреестре при предоставлении документов на квартиру, ипотечного договора, заявления о регистрации и квитанции с госпошлиной равной 1000 рублей для физического лица.

Заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Срок регистрации составляет 5 дней.

Сделка с ипотекой может быть признана недействительной только при обращении в суд. Для этого требуется составление искового заявления, в котором указываются ошибки и нарушения закона при заключении сделки.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки.

Обратиться в суд с подобным иском можно в течение трех лет с момента ее заключения. Если сделка признается недействительной, то все действия по данному документу прекращаются, все полученное возвращается.

При следующих условиях ипотека может быть признана недействительной:

  • если недвижимость была оформлена в залог без согласия другого супруга;
  • если недвижимость, где прописан несовершеннолетний ребенок, была оформлена в залог без разрешения органов опеки;
  • если в договоре не была учтена хотя бы одна из существенных сторон сделки;
  • не соответствие взятых процентов банком с теми, которые указаны в тексте документа.

При оформлении ипотеки следует внимательно ознакомиться с договором, проверить правильность внесения всех данных. В него должны быть включены все существенные стороны, без которых сделка может оказаться недействительной. Также следует проверить правильность оформления закладной.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

urist.club

Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки жилого помещения

1 Понятие и сущность договора ипотеки жилого помещения
 
1.1 Понятие и значения залога жилого помещения

Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Интерес кредитора к залогу как к способу обеспечения исполнения обязательств выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть в качестве залога, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. В этой связи принято считать, что, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, при которых кредитор в конечном счете «верит» должнику (например, при поручительстве), в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит» вещи. Применение залога повышает реальный характер исполнения обязательств.

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) в различных целях;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В первом случае речь идет об интересующем нас залоге недвижимости, а во втором об ипотечном жилищном кредитовании. Следует констатировать, что зачастую происходит подмена данных терминов. Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже больше десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

К сожалению, Закон об ипотеке не раскрывает понятия данного института, что вызывает некоторое удивление. Видимо, законодатель решил не акцентировать внимание на определении термина «ипотека» в связи с тем, что ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже раскрывает данный термин. Однако нам думается, что целесообразно было бы в Законе об ипотеке закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» в той же редакции.

Ипотека (залог недвижимости) представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Имущество, на которое установлена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя.

Вышеуказанное определение раскрывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть дополнительного, обязательства. Это означает, что, во-первых, недействительность соглашения о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, но недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки, во-вторых, согласно залог (в т.ч. и ипотека) прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по договору об ипотеке без перехода прав требования по основному обязательству.

Существенным свойством ипотеки является право следования за имуществом, составляющим предмет залога, которое выражается в формуле «Лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке». Таким образом, предоставляемое по договору о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (вещный) характер. Ипотека, таким образом, является одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит государственной регистрации.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает число обязательств, в обеспечение которых может устанавливаться ипотека, а приводит лишь примерный их перечень. Согласно этому перечню ипотека может устанавливаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Особое внимание мы уделим обеспечению ипотекой исполнения именно заемных и кредитных обязательств в связи с тем, что они получили наибольшее распространение. Тем более что чаще всего залогом жилых помещений обеспечиваются именно эти обязательства. Схема их действия проста. Должник занимает деньги у кредитора, а в обеспечение данного обязательства закладывает имеющееся имущество, к примеру, жилое помещение. В случае неисполнения основного обязательства (займа или кредита) кредитор вправе обратить взыскание на данное имущество и тем самым удовлетворить свои требования к должнику из его стоимости.

Общее правило гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами. Однако в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ возможны случаи, когда залог недвижимости возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. И тогда к залогу жилого помещения, возникающему на основании закона, соответственно будут применяться правила о залоге недвижимого имущества, возникшему в силу договора, как установлено п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке.

Следует отметить, что во все времена существования залога велась полемика относительно того, что служит основанием для возникновения залоговых правоотношений. К примеру, дореволюционное законодательство считало, что основанием возникновения залога является консультационный договор. Так, например К.Анненков утверждал, что залог, имеющий основанием возникновения закон, русскому праву неизвестен!). Залог, возникающий на основании судебного решения, также не существовал.

До сих пор отсутствует единое мнение относительно данного вопроса. Пункт 3 ст. 334 ГК РФ допускает возможность возникновения залога из закона. Ярким тому подтверждением является содержание ст. 77 Закона об ипотеке. Однако законодатель в ст. 8 ГК РФ установил исчерпывающий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в качестве которого закон не предусмотрен. Это объясняется тем, что сам по себе закон не может порождать гражданских прав и обязанностей. Он может лишь установить обязательность заключения договора. Также обстоит дело и с порядком предоставления в залог жилья, приобретенного заемщиком за счет кредитных средств банка. Жилье считается находящимся в залоге с момента регистрации на него права собственности заемщика. Таким образом, основанием возникновения залога является не закон, а совершение каких-либо действий, влекущие возникновение прав и обязанностей у сторон. Закон может предусматривать основания возникновения залоговых правоотношений, но сам по себе порождать их не в состоянии.

Однако что остается бесспорным, так это тот факт, что одним из оснований возникновения ипотеки является договор. Как в свое время справедливо заметил А.С. Звоницкий, «главной формой залога по нашему праву бесспорно является залог договорный. Он составляет господствующий тип в практике»В этом отношении ныне действующий ГК РФ не отступил от общего правила и гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами.

Прежде чем раскрыть сущность договора ипотеки жилых помещений, необходимо обратить внимание на определение понятия «договор».

Цивилистическая теория договора имеет глубокую историю, уходящую корнями в римское частное право, где сформулированы многие принципы обязательственных правоотношений, рецепция которых нашло свое проявление и в системе дореволюционного права России. В российском законодательстве начала XX века под договором понималось такое юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или несовершения известного действия. Чуть позднее под договором стали понимать способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их личным интересам и потребностям. Статья 420 ныне действующего ГК РФ под договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно этому определению стороны договора могут либо устанавливать, либо изменять, либо прекращать гражданские права и обязанности.

Таким образом, мы полагаем, что под договором следует понимать соглашение об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей, поскольку устанавливая по договору новые правоотношения, изменяются и прекращаются прежние.

О.С. Иоффе справедливо отметил, что «договор, выражая согласованную волю сторон на достижение отвечающей действующему правопорядку цели, порождает, изменяет или прекращает, как правило, соответствующие имущественные правоотношения... Некоторые же договоры наряду с обязательствами порождают также вещные правоотношения. Таким образом, закон четко различает такие понятия, как «договор» и «обязательство». Первое является юридическим фактом, а второе - правоотношением»^. Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении.

Следует заметить, что ГК РФ рассматривает вопросы обязательств как приоритетные. В результате этого можно сделать вывод о доминировании в большинстве правовых доктрин взгляда на договор как обслуживающую категорию по отношению к обязательству: выполнив роль своеобразной «стартовой площадки» для порождаемого им обязательства, договор в дальнейшем как бы уходит на второй план и может быть привлекаем лишь для поддержания жизнеспособности обязательства.

Предметом нашего исследования является договор. Поэтому очень важно не смешивать эти понятия, каждое из которых имеет свою юридическую природу.

Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке содержит определение именно обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе -правоотношение.

Под договором ипотеки следует понимать соглашение залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодателя (должника по обеспеченному ипотекой обязательству или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора.

А под обязательством следует понимать правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей.

Договор ипотеки жилых помещений, так же, как и любой другой гражданско-правовой договор, имеет важное значение для реализации норм гражданского законодательства. Он является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Он, с одной стороны, являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, устанавливает определенный круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами. С другой - выступает в качестве регулятора общественных отношений. На это обстоятельство обратил внимание и С.С. Алексеев, заметивший, что «значение договора в механизме правового регулирования не может быть исчерпано лишь тем, что он является основанием возникновения правоотношений либо их изменением и прекращением. Договоры являются также и регуляторами общественных отношений».

В процессе изучения сущности договора ипотеки, предметом которого являются жилые помещения, невольно возникает вопрос о его характеристике.

Прежде всего, к какому типу гражданско-правовых договоров относится договор ипотеки жилых помещений? Как известно, в цивилистике существует множество классификаций гражданско-правовых договоров на различные типы.

Исходя из определения договора ипотеки и его юридической природы, можно охарактеризовать его, выделив наиболее существенные признаки:

1 Во-первых, данный договор является акцессорным (лат accessio принадлежность) т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Он не влияет на содержание и действительность основного обязательства, т.е. недействительность договора ипотеки не влечет недействительности основного обязательства, прекращение действия договора ипотеки не прекращает действие основного договора. Напротив, основное обязательство влияет на судьбу залогового следующим образом: недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства; прекращение основного обязательства прекращает действие акцессорного обязательства.

2 Во-вторых, предметом договора ипотеки жилого помещения являются жилые помещения. Более подробно этот вопрос мы рассмотрим во второй главе.

3 В-третьих, договор ипотеки жилого помещения считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то заложенная недвижимость будет считаться обремененной с момента возникновения этого обязательства.

4 В-четвертых, договор ипотеки жилого помещения является односторонним. Обязательства, возникающие вследствие договора ипотеки, являются односторонними, поскольку одна сторона - залогодатель обязана совершать установленные условиями договора действия, а другая сторона -залогодержатель имеет лишь право требовать их исполнения.

5 В-пятых, договор ипотеки жилого помещения - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства.

До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права.

privetstudent.com


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.