Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Ипотека под залог земельного участка


Ипотека под залог земельного участка

Главная › Блог

Оформление крупных и мелких кредитов всегда предполагает возникновение обязательств заемщиков перед банками по их возврату. При этом банками жестко просчитываются возможные риски, и закладывается получение обязательной прибыли в виде процентов за использование их денежных ресурсов. Залоговые обязательства по предотвращению рисков для банков должны быть ликвидными. А поэтому земельные участки и загородная собственность — особый сегмент рынка недвижимости.

Операции с земельными участками, в основе своей, долгосрочны — никогда не узнаешь, в какой период времени и как будет складываться на них цена: поэтому оценщики и банки с особой осторожностью выдают ипотеку под залог земельных участков.

Закон и ипотека земельных участков

В главе IX ФЗ РФ 102 (об ипотеке) обозначено, что предметом ипотеки могут быть земельные участки:

  • Не исключенные и не ограниченные в обороте
  • Переданные на правах аренды на установленный срок и с согласия собственника (кроме государственных и муниципальных земель, которые передаются в аренду без согласия и на срок, не превышающий 5 лет)
  • Находящиеся в совместной или долевой собственности (только в той части, которая принадлежит гражданину).

Не могут участвовать в ипотеке (ФЗ РФ, ст. 63):

  • Находящиеся в государственной и муниципальной собственности (кроме тех, на которые государственная собственность не разграничена)
  • Имеющие меньший, чем установлено Законодательством, размер площадей (устанавливается местными органами самоуправления).

Итак, каковы требования банков к объекту залога – земельному участку?

Чтобы банк пошел на выдачу ипотеки под залог земельного участка предполагаемому заемщику, ему нужно представить следующие документы на него:

  • Свидетельство на право собственности (и выписка из ЕГРП)
  • Документы, подтверждающие постановку на кадастровый и технический учеты (кадастровая карта, план с обозначением границ)
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременения (рента, залог, наложение ареста и другое).

При этом земельный участок не должен располагаться:

  • На закрытых территориях административных образований
  • В зонах: водоохранной, признанной национальным парком, резервной или охранной.

Должен относиться к категориям земель:

  • Для поселений
  • Сельскохозяйственного назначения (с полученным разрешением для строительства садовых домов).

Банки берут в залоги земли, в основном, в зонах своего влияния и в своих регионах, и используют следующие схемы, кредитуя под залог земельных участков:

  • Нецелевой кредит
  • Кредит на строительство домов и коттеджей.

Условия в Сбербанке

Сбербанком земельные участки принимаются в залог при выдаче:

  • Потребительского (нецелевого кредита). Сроки кредитования: в пределах семи лет с лимитом до 10 млн. рублей со ставкой от 13. 5%; в валюте: 355 000 долларов; 250 000 евро со ставкой от 11. 5%
  • Ипотеки на строительство жилья – она же может обеспечиваться залогом самого дома (или его доли) и участка земли под ним (или залогом на право его аренды). Сроки кредита – до 30 лет, первый взнос – с 15% (от оценки эксперта), со ставкой от 13. 5%.

Документы:

  • Документы заемщика/созаемщика (паспорта)
  • Подтверждающие доходы (справки 2-НДФЛ)
  • Документы на объект кредитования
  • Подтверждение наличия средств для первого взноса
  • Другие, которые может запросить банк.

Условия в ВТБ 24

Одной из программ кредитования, предлагаемых банком, является ипотека на жилой дом с залогом земельного участка, и объектов (строящихся или уже имеющихся на нем). Сроки кредитования — до 30 лет, с аннуитетным видом платежей по кредиту.

Ипотека целевая: на строительство дома, с открытием кредитной линии (в виде траншей – разовых выплат), минимальная сумма – 300 тыс. рублей со ставкой от 12, 75%.

Требования к заемщикам стандартные: это может быть гражданин, возраст которого от 21 до 60 лет, представивший документы:

  • Паспорт заемщика
  • Сведения о его доходах
  • Документы по объекту кредитования и залога
  • И другие, по запросу банка.

Условия в Россельхозбанке

Банк выдает ипотеку для строительства жилого дома, для приобретения земельного участка (для последующего строительства дома), приобретение земельного участка. Кредит выдается как в рублях, так и в валюте, минимальные суммы:

  • 100 тыс. рублей
  • 3 тыс. долларов
  • 2, 5 тыс. евро.

Сроки ипотеки — до 25 лет; залогом выступает как объект строительства (жилой дом), так и земельный участок под ним.

Первоначальный взнос – не менее 15% от рыночной стоимости объекта ипотеки.

Документы

  • Документы заемщика/созаемщика, поручителей
  • Документы по объектам кредитования и залога
  • Банк может запрашивать дополнительные документы.

К ипотечному кредитованию с залогом земельных участков каждый банк выставляет свои требования, стараясь подстраховать сделку по максимуму. Поэтому перед тем, как начать сбор документов, желательно получить консультацию у кредитного специалиста: уточнить требования, ознакомиться с правилами, процентными ставками и другими условиями.

Статья опубликована 23.9.2017 в 12:52

2 090 views

targetbank.ru

Особенности ипотеки под залог земельного участка

Покупка земельных участков без строений — это примерно 25% сделок на рынке загородной недвижимости.

Если приобретать землю с привлечением заемных банковских средств, то это можно сделать тремя способами:

— оформить кредит под залог другой недвижимости (городской квартиры, офисного помещения);

— взять целевой кредит под строительство;

— попытаться получить ипотеку под залог земельного участка.

Казалось бы, что последний из представленных вариантов – самый очевидный и логичный: покупаем земельный участок в кредит – отдаем его же в залог.

Однако на практике ипотеку под залог земли получить не так-то просто…

Давайте попытаемся взглянуть на этот вид ипотеки «глазами» банков. Почему отечественные кредитно-финансовые учреждения в большинстве своем не горят желанием принимать в качестве залога землю?

Неопределенность ликвидности земельного участка

Спрос на городские квартиры (особенно в крупных городах) всегда предсказуемо стабилен и высок. ЛЮБАЯ квартира, выставленная на продажу по цене на несколько тысяч ниже среднерыночной, гарантированно продастся за пару дней.

Когда заемщик по какой-либо причине перестает выполнять свои обязательства по кредиту, банк быстро реализует заложенную квартиру и возвращает себе одолженные клиенту средства плюс все набежавшие проценты, штрафы и пени.

Кстати, именно по этой причине, банк оценивает кредитуемый объект в 60-70% от его реальной стоимости. Ведь только так он наверняка сможет продать квартиру в любой момент БЫСТРО и ЛЕГКО (по заниженной цене, разумеется).

Теперь вернемся к нашим земельным участкам. Продать землю намного сложнее, чем городскую квартиру. Спрос на земельные участки традиционно меньше, стоимость на них через пару лет может резко измениться, а сам процесс вынужденной продажи – затянуться на неопределенный срок. Естественно, такой «ненадежный» объект залога отечественные банки стараются не рассматривать вообще.

Кроме того, и оценить такой залог намного сложнее, чем квартиру или офисное помещение – ведь, как правило, земельный участок и сравнивать особенно не с чем…

Постоянно меняющееся законодательство

То банкам запрещают кредитовать землю сельскохозяйственного назначения, то разрешают это делать.

То ежегодно меняют минимальные размеры кредитуемого участка.

То спорят о том, можно или нельзя банкам принудительно продавать землю заемщиков – должников, если других вариантов жилья у них на данный момент нет.

В общем, законодательная база по земле (в том числе, и ипотека под залог земельных участков) все еще находится в стадии доработки и тестирования. И пока все это дело не «устаканится» на государственном уровне, банки будут все так же настороженно относиться к «земельным» кредитам.

Повышенные требования к предмету залога

— права на участок должны быть зарегистрированы на заемщика;

— участок поставлен на кадастровый учет (есть четкий план с определением границ, присвоен кадастровый номер);

— земля должна находиться в том регионе, где работает банк (в крайнем случае, где есть хотя бы филиал кредитующей организации);

Иногда банки предъявляют к земельному участку практически невыполнимые требования. Например, обязательное наличие на участке ВСЕХ коммуникаций: канализация, водоснабжение, электричество.

Опять-таки все эти критерии банк придумывает не для собственного развлечения. Просто участок, расположенный в престижном районе со всеми коммуникациями и наличием подъездных путей в случае чего продать намного легче.

Банк не примет в залог земельный участок, если:

— он уже находится под обременением (ренты или залога);

— он расположен в специальной зоне (резервной, водоохранной, на территории национального парка или закрытого административного образования);

— документы на земельный участок оформлены неправильно;

— земля не принадлежит к разрешенной категории (список этих категорий меняется и корректируется практически ежегодно).

Эти и другие причины привели к тому, что земельные участки в ипотеку оформляет далеко не каждый банк и на более жестких для заемщика условиях:

— землю обычно оценивают в 50-60% ее рыночной стоимости;

— первоначальный взнос по ипотеке под залог земли будет составлять порядка 30-40%;

— годовые процентные ставки будут на несколько процентов выше, чем по обычной ипотеке;

— срок рассмотрения кредитной заявки составит от одной до нескольких недель;

Ну, а если говорить совсем откровенно, то реальные  шансы получить ипотеку именно под залог земельного участка есть лишь у владельцев элитных земель и собственников больших территорий.

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru

nebankir.ru

Как оформить ипотеку под залог земельного участка?

Ипотека, вопреки мнению многих людей, не всегда оформляется под залог приобретаемой недвижимости. Это самая распространенная банковская практика лишь потому, что зачастую оформитель целевого кредита на жилье не имеет достаточного количества материальных ценностей, чтобы представить их в качестве залога на обеспечение долга.

Квартира или дом будут стоить очень много, так что выставить для залога бытовую технику не получится. Более того, не каждый автомобиль сможет выступать в роли гарантии возврата долга. Поэтому чаще всего клиенты берут ипотеку под залог имеющейся недвижимости. В этой роли может выступать квартира, дом или земля.

Многие скажут, что оформлять кредит, если уже имеется личная жилплощадь нелогично. Но человек всегда стремится к улучшению своего благосостояния и хватается за малейшую возможность осуществить данную миссию. И если имеется возможность поменять старенькую тесную «однушку» на более комфортные апартаменты в новострое, то мало кто откажется от такого предложения.

Такая же история и с домами или землей. Если есть частное домостроение где-нибудь за городом, а работу можно найти только в крупном населенном пункте, то всю жизнь прожить на съемной квартире не самое большое удовольствие. Так что поменять недвижимость в деревне на городскую квартиру тоже невозможно не согласиться.

Даже заброшенный участок земли может стать залогом по ипотеке

Регулярно посещают дачи только пенсионеры, которым позволяет здоровье. Они с удовольствием прячутся от летней жары на своих земельных участках и выращивают там экологически чистые овощи и фрукты, которые очень редко можно встретить в магазинах. А у работающих людей нет на это времени и сил. Вот и получается, что земля во владении есть, но никакой пользы она не приносит. Заниматься ее продажей тоже не у всех есть желание. К тому же, если участок расположен в совсем глухой местности, то продать его будет очень сложно. А вот выставить в качестве залога по ипотеке проблем не составит.

Конечно, его оценочная стоимость из-за неудачного расположения упадет, но банк не будет отказываться принимать в качестве залога землю, которая находится вдалеке от крупных городов. Ну а если у кого-то есть участок в престижном районе, то стоит всерьез задуматься о его продаже. В последние годы у богатых людей пошла мода не покупать шикарные квартиры, а строить собственные дома в элитных загородных резиденциях.

Так что вполне возможно, что вырученные деньги от продажи своего земельного участка позволят купить квартиру и без привлечения заемных средств. Такой исход будет гораздо предпочтительнее, чем добровольное подписание долгосрочного кредитного договора. Поэтому перед принятием решения о том, как распорядиться своей землей, лучше детально изучить рынок и узнать ее актуальную цену.

Нюансы оформления ипотеки

Из других документов обязательно потребуется паспорт РФ, ИНН, справка о доходах за определенный период. В некоторых случаях нужно будет предоставить копию заполненных страниц трудовой книжки с гербовой печатью предприятия. Все перечисленные документы являются абсолютно стандартными и проблем с их нахождением не возникает. Но, исходя из специфики такого ипотечного договора, понадобится также акт оценки текущей рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог.

Как проводится оценка имущества?

Это неприкосновенное право заемщика самостоятельно выбирать, с какой именно организацией ему сотрудничать, тем более что услуги оценщика он оплачивает из своего кармана. Поэтому, если банк старается под надуманными предлогами помешать этому праву, значит, дело обстоит нечисто. Клиент может даже обратиться в контролирующие органы, чтобы те провели свое разбирательство.

В конце концов, если финансовое учреждение будет не согласно с проведенной оценкой, оно сможет заказать такую же услугу в другой фирме, но уже за свой счет. И если после этого стороны не смогут прийти к общему значению, то лучше сразу прервать их сотрудничество, пока оно не переросло в открытый конфликт. Лишние судебные разбирательства и нервотрепка не нужны никому, поэтому расставаться лучше без подобного негатива.

creditnyi.ru

Ипотека на приобретение земельного участка

Задумываясь об улучшении жилищных условий или расширении жизненного пространства, огромное количество наших соотечественников стремится покинуть тесные и шумные города. Ведь за те деньги, на которые в городе можно купить только небольшую квартирку, за его пределами можно купить земельный участок и возвести на нем собственный просторный дом. Земельный участок не будет разрушен природными катаклизмами, его невозможно украсть, поэтому делать вложения в землю выгодно, ведь она дорожает, так же как и недвижимость.Особенности ипотеки земельных участков

Соответственно покупка земли — это выгодное капиталовложение, к тому же сегодня стало возможным ипотека на земельный участок. Однако это относительно новый продукт на рынке кредитования, который вызывает много вопросов у потенциальных заемщиков. Одна из первых проблем: на первом этапе найти землю, а потом обратиться в кредитную организацию, или, наоборот, сначала получить одобрение по кредиту, а потом искать участок? Большинство экспертов рекомендуют сначала обратиться в банк, так как необходимо учитывать, что к земельному участку банк предъявляет строгие требования.

Не зная особенности ипотеки земельных участков, потенциальный заемщик рискует впустую потратить время, силы и нервы на поиск земли, а потом получить отказ по ипотеке. Займы на покупку земельных участков обойдутся заемщику дешевле, чем обычный потребительский кредит, так как в этом случае банк за счет залога минимизирует свои риски. Ипотека под залог земельного участка обладает своими достоинствами: длительные сроки кредитования, низкая процентная ставка, большой размер займа.

Особенности ипотечного кредита на земельный участок

Данный вид кредитования, являясь займом на покупку и залог недвижимости, предполагает использование земельного участка, полученного заемщиком по ипотеке под залог приобретенной земли банку. То есть данный вид кредитования представляет собой некий договор ипотеки и дальнейшего использования земельного участка, согласно данному соглашению. Ипотека на земельный участком может также предполагать ипотеку на строительство, согласно которой строительство дома на данном земельном участке является обязательным.

Поэтому главной особенность данного займа является тот факт, что заемщик может использовать свою землю по своему усмотрению. Однако при этом существуют и другие важные особенности ипотеки земельных участков, устанавливающиеся не только кредитными организациями, но и законодательством РФ. Таким образом, к основным особенностям земельной ипотеки можно отнести следующие положения:

  • Заемщик может возводить на участке, который находится в залоге у банка, любые постройки, не уведомляя о строительстве кредитную организацию, за исключением, если данные правила, предусмотрены в договоре об ипотеке с банком
  • Банк имеет право залога на все здания, постройки и сооружения, расположенные на земле, находящейся в залоге у кредитора, независимо от желания заемщика
  • Земельный надел может стать объектом ипотеки только в случае, если он относится к земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или индивидуально жилищного строительства
  • Невозможно взять ипотеку только на часть участка. То есть в случае, когда земля находится в долевой или совместной собственности, то заемщик должен предоставить банку подтверждение согласия на передачу всех долей в залог от каждого собственника
  • Прежде чем оформить ипотеку на земельный участок, он должен находиться в собственности у заемщика, то есть кредита непосредственно на покупку земельного надела как такового не существует. Если заемщик все же хочет взять кредит на покупку участка и дальнейшую постройку недвижимости на нем, то ему стоить оформить ипотеку на строительство
  • Данный вид ипотеки предлагают не все банки, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что ему придется потратить еще и время на поиск и выбор кредитных организаций, предлагающих своим клиентам подобные программы.

Процедура получения ипотеки под залог земельного участка такой же, как и при получении других ипотечных кредитов.

Что предусматривает договор залога земельных участков?

Рассматривая договор ипотеки (залога) земельного участка, необходимо, прежде всего, прояснить, какие земельные участки могут претендовать стать объектом ипотечного кредита, а потом уже можно рассказать и об особенностях договора ипотеки на земельный участок. Итак, в данном случае объектом ипотеки НЕ могут быть следующие категории земель:

  • Участки, которые были ограничены в обороте или исключены из него в соответствии с законодательством РФ
  • Земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности, за исключением участков, на которые государственная или муниципальная собственность не разграничена, и они предназначены для строения жилья
  • Надел, общая площадь которого менее того размера, который установлен нормативными документами субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Данные ограничения вводит государство, однако коммерческие банки вводят еще ряд требований к земельному участку.Договор ипотеки под залог земельного участкаБанки несут собственные риски, соглашаясь кредитовать земельные участки, поэтому финансовые учреждения и выдвигают ряд условий, чтобы обезопасить свои капиталовложения. В случае если земля не будет соответствовать требованиям кредитной организации, то банк вправе отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита. Вот несколько случаев, когда финансовое учреждение категорически откажет в предоставлении ипотеки под залог земельного участка:

  • Участок уже заложен или сдан в аренду
  • Земля находится в составе запрещенной категории, которая редактируется и корректируется регулярно
  • Надел расположен на территории заповедной или охраняемой зоны
  • Документация на землю содержит неточности или грубые ошибки.

А теперь рассмотрим особенности самого договора.

Итак, договор ипотеки или, другими словами, залога земельного участка должен быть заключен в письменной (печатной) форме, удостоверен нотариально, а также пройти обязательную регистрацию в местных органах юстиции. К договору прилагается копия чертежа, на котором отмечены границы данного участка. В соглашении об ипотеке между заемщиком и банком указывается предмет кредитования, его существо, оценка, размер, а также должны быть указаны сроки исполнения обязательств по ипотеке.

Объект ипотечного кредита в договоре определяется указанием его существа, то есть наименованием, также указывается место его нахождения, целевое назначение, кадастровый номер и другие данные, которые помогут идентифицировать данный надел среди его аналогов. Согласно договору ипотеки участки земли могут стать объектом залога, если данные наделы не были исключены из оборота или не ограничены в использовании на основании федерального закона. Список всех ограниченных или изъятых из оборота земель указан в ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, объектом договора об ипотеке могут являться наделы, которые находятся в собственности у физических и юридических лиц, и которые предназначены для животноводства или садоводства, гаражного, индивидуального жилищного или дачного строительства, земли фермерского или личного подсобного хозяйства, участки с постройками, строениями, зданиями или сооружениями. Следует отметить, что ипотека построек допустима исключительно с одновременным залогом всего участка, на котором они возведены, по тому же договору.

Итак, если заемщик все же решился на ипотеку под залог участка земли, то он должен обратить внимание на тот факт, что процентные ставки в отличие от других видов ипотеки будут несколько выше, зато немного меньше, чем при обычном кредите наличными. К тому же кредитор потребует первоначальный взнос не менее 35% от общей стоимости предполагаемой покупки. При этом кредитная организация рассматривать заявку на получение кредита и принимать решение о его выдаче или отказе будет заметно дольше.

moezhile.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.