Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Ипотека в силу договора что это такое


Ипотека

Ипотека (от лат. hypotheca — залог, от греч. hypoteke) — это разновидность залога, при которой закладывается недвижимое имущество, но и одновременно остается в собственности должника. Если должник не выполняет свои обязательства, то кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов называют ипотечным брокериджем. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — это ипотека, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — это ипотека, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

  1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
  2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) — это оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент Расшифровка Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Данные коэффициенты разрабатывались банками совместно с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта США и европейских стран. Именно такой набор показателей отражает полную картину платежеспособности заемщика, а также позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. В каждой банковской программе данные коэффициенты утверждены заранее, но в некоторых случаях могут и корректироваться, к примеру, по способу подтверждения дохода. К/З, О/Д и П/Д могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, размеров средней заработной платы и предпочтений того или иного банка.

П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После произведения расчета по данным коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая и будет являться суммой кредита. Доход и способ его подтверждения, являются одним из основных факторов, которые влияют на сумму кредита. Большинство банков понимают, что не все доходы будущих заемщиков отражаются в бухучете работодателя, поэтому они разрабатывают различные способы подтверждения доходов, например: справка о доходах свободной формы.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:

Где S — это величина (тело) кредита; p — величина процентной ставки за период (в долях);

n — количество периодов.

Налоговые льготы

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

См. также

www.financialguide.ru

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

Главная - Статьи - Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

Статьи 8414 +36

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона;
  • Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

  • Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
  • Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
  • Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Вам понравился контент?

+36

Возврат к списку

www.ipoteka-legko.ru

Ипотека в силу закона и договора: что это такое, основные нюансы при регистрации

Для многих семей кредит на покупку жилья является единственным шансом стать единоправными владельцами собственной недвижимости. Но, далеко не всем известно, что ипотека может быть двух видов — в силу договора и в силу закона.

По сути, она представляет собой выдаваемый банком на особых условиях кредит на приобретение недвижимости, при котором приобретаемое имущество остается в собственности хозяев и одновременно становиться залогом, обеспечивающим точность и полноту исполнения должником взятых обязательств.

Так что же это такое — ипотека в силу закона или договора, значит ли это, что будут особенные требования при оформлении? Более подробно разберем эти понятия в нашей статье.

Подобрать и получить выгодный кредит

к оглавлению ↑

Возникновение ипотеки в силу закона ГК РФ возможно в том случае, если нет особой договоренности о залоге, но имеются определенные, установленные законодательно факторы.

Данный вариант не требует оплаты госпошлины и посещения сотрудниками банковской или иной кредитной организации, предоставляющей кредит, регистрационной службы. Ее действенность основана на использовании заемных средств и регистрации такой документации, как:

  • право собственности;
  • долевое участие в строительстве;
  • договор уступки.

Регистрация ипотеки в силу закона происходит в случае подписания первоначального соглашения, влекущего за собой возникновение данного типа обеспечения.

Права заемщика на владение объектом покупки оформляются сразу же, если иные обстоятельства не установлены законодательно.

Заем (полностью или частично) должен быть использован для покупки, постройки и, в дальнейшем, госрегистрации:

  • участка земли;
  • гаража;
  • квартиры или дома, в том числе — на этапе строительства;
  • при передаче земли или иной недвижимости под выплату ренты.

Примером может служить такая ситуация:

Иванов И.И. приобретает квартиру за счет займа, выданного банком. Поскольку, деньги не являются его собственностью, формат сделки принимает вид купли-продажи за счет средств кредитора.

После того как Иванов зарегистрирует недвижимость в государственных органах, он фактически будет являться владельцем жилья, но его квартира будет банковским обеспечением до тех пор, пока он полностью не выполнит перед кредитором взятые обязательства, то есть — до момента полного погашения долга.

Банковская гарантия — что это такое и для чего она нужна? Узнайте из нашей специальной статьи о подробностях оформления такого договора и как выбрать самый надежный банк в этом случае.

Все о программе государственной реструктуризации ипотеки: можете ли вы рассчитывать на поддержку государства и в каких случаях это возможно, читайте вот здесь.

Читайте на страницах нашего сайта о том, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой. Законно ли это и какие существуют ограничения при сделках с недвижимостью?

к оглавлению ↑

Договорная

Такой вид залога может возникнуть в случае, если активация иного варианта не предполагается. Основанием будет заключенное между сторонами соглашение о залоге недвижимости.

При оформлении ипотеки в силу договора подписанный документ действителен исключительно после прохождения государственной регистрации — для проведения процедуры залогодержателю и залогодателю потребуется совместно написать заявление.

Подобрать и получить выгодный кредит

Данный вариант соглашения нельзя считать самостоятельным обязательством, поскольку заключается он вместе с договором на получение кредита.

К примеру:

Петрову А.С. необходим кредит на крупную сумму. Для получения денежных средств он посещает банк и, после подписания договора и заключения соглашения, подтверждающего, что недвижимость Петрова находится у банка в залоге, получает деньги.

к оглавлению ↑

Сравнение и отличия

Между легальной и ипотекой в силу договора имеется существенная разница:

  • Если условием выдачи ипотеки в силу договора является оставление в качестве обеспечения банку уже принадлежащего заемщику имущества, то второй вариант определяет в качестве залога приобретенное за счет заемных средств жилье.
  • Если кредитные средства выдавались исключительно на приобретение недвижимости, которая будет в собственности у заемщика и одновременно станет гарантом возврата денег для банка — это ипотека легальная.

    Если же полученные от банка в заем деньги можно потратить по своему усмотрению (не только на жилье участок или гараж), то — по договору.

У оформления ипотеки в силу договора имеется определенный минус, который заключается в задержке с регистрацией обеспечения.

Так, кредитозаемщик получает деньги сразу на руки, а процесс регистрации объекта, становящегося для банка гарантом возврата взятых в заем денег, может растянуться до 3 месяцев, в течении которых у банка нет никакого обеспечения кредита.

В такой ситуации банк обязывает лицо, взявшее ссуду, выплачивать заем по повышенной процентной ставке или найти поручителей.

Как взять ипотеку под материнский капитал? Рекомендации и советы от специалистов найдете на страницах нашего сайта.

А здесь вы сможете найти всю необходимую информацию для того, чтобы осуществить возврат процентов по ипотеке, и какие документы нужны для получения подоходного налога.

Нужна помощь в получении кредита с испорченной кредитной историей и открытыми просрочками? Вас обязательно заинтересует эта статья: http://cursinfo.com/kredit-s-prosrochkami-i-chernym-spiskom/.

к оглавлению ↑

Когда ипотечный кредит запрещается

Ипотека полностью запрещена, если:

  • Земельный участок является муниципальной или государственной собственностью.
  • Участок земли имеет меньшую площадь, чем установлена органами местного самоуправления и нормативными актами РФ, для земель разрешенного использования и целевого назначения.
  • Часть или все жилое помещение, где проживает собственник совместно с членами семьи, является единственным пригодным для проживания, поскольку на него нельзя наложить взыскание.
  • Аналогичное вышеприведенному правило касается и участков земли, на которых такое жилье расположено. Но, если речь ведется о жилых домах, приобретаемых за счет кредитных средств, то — возможна.
  • Предметами обеспечения не могут быть недвижимые объекты, принадлежащие государству — в их числе природные ресурсы, атомные электростанции и прочее имущество.

Запрещена ипотека имущества, на которое нельзя наложить взыскание. Согласно 446 ГПК РФ, к списку такой собственности относятся:

  • предметы обихода и обстановки, за исключением драгоценностей и прочих предметов роскоши;
  • деньги и продукты питания на сумму установленного прожиточного минимума для самого должника и находящихся у него на иждивении лиц;
  • транспорт и иное имущество, необходимое кредитозаемщику в связи с его инвалидностью;
  • используемое для осуществления профессиональной деятельности должника, за исключение составляет то имущество, стоимость которого выше 100 МРОТ;
  • топливо, которое необходимо самому должнику и его семье для обогрева жилого помещения в течении отопительного сезона и приготовления пищи;
  • семена, предназначенные для очередного посева;
  • рабочий и молочный скот, пчелы, птицы, а также — корма и строения для их содержания, пасеки и пастбища, в случае, если разведение и содержание не является предпринимательской деятельностью;
  • памятные и иные знаки, призы, награды, которыми был награжден должник.

Основная цель ипотеки — приобретение в собственность недвижимости, которая и будет являться залогом (обеспечением) для банка.

Сегодня такие ссуды достаточно распространены, поскольку дают возможность получить в кредитных организациях или банках денежные средства на достаточно выгодных условиях.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Нравится статья? Оцени и поделись с друзьями в соцсетях!

cursinfo.com

Ипотека: в силу закона, в силу договора — понятие, отличия, особенности регистрации

x

Check Also

Микрокредит является, по сути, это займом денежных средств на короткий срок. Как правило, такой кредитный продукт пользуется огромной популярностью и у простых потребителей, и представителей среднего и малого предпринимательства. Микрокредиты ...

«Согласно последним данным, уровень инфляции в России вырос на 6,5 %, а в некоторых регионах почти на 10 % — аналитики бьют тревогу, предрекая очередное падение рубля»… В непростой для ...

Многих потенциальных вкладчиков интересует вопрос, каким является страховое возмещение по вкладам в валюте, на какую сумму следует рассчитывать в конкретном случае. Когда страховой случай для банковских организаций страховой случай наступает ...

Негосударственный пенсионный фонд, иначе именуемый НПФ, – это некоммерческая структура, которая занимается выплатой пенсий своим клиентам – участникам системы негосударственного пенсионного обеспечения. По сути, это компании, которые принимают у работающих ...

В суровых условиях 2018 года далеко не всем финансовым учреждениям удалось завершить сезон «в плюсе». Альфа-Банк, являясь учреждением с универсальной сервисной линейкой, закончил год без потерь. Возможно, дело в закалке, ...

Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» за номером 177, принятый 23 декабря 2003 г, знаком каждому гражданину, открывавшему хоть раз в жизни банковский вклад. С момента ...

В наши дни даже  далекие от сколь-нибудь серьёзных финансовых кругов люди замечают, что банковский сектор серьёзно редеет. А основную борьбу с не вызывающими доверие учреждениями ведёт Центробанк России. Хотя контроль ...

Сбербанк России – абсолютный лидер среди кредитных учреждений нашей страны по числу обслуживаемых физических лиц. В ближайшие годы эту ситуацию едва ли что-то изменит. Однако старейший банк страны вовсе не думает ...

Банки являются кровеносной системой любого государства. Поэтому к их деятельности всегда приковано особое внимание. Юридические и физические лица стремятся предугадать сценарий дальнейшего развития каждой крупной кредитной организации, чтобы определиться с ...

Это очень распространенное явление среди людей: попытаться накопить на какую-то действительно стоящую и полезную вещь. Ведь каждый из нас хотя бы раз да пытался осуществить такой замысел. У некоторых получалось, ...

Если вы приняли решение хранить деньги в банке, непременно продумайте вариант того, что с вами случатся непредвиденные обстоятельства. Важно решить, кто станет следующим обладателем денежных накоплений, уберечь свои средства от ...

Банки не прощают долгов. Даже в самых безнадежных случаях, они стремятся хоть что-то выжать из заемщика. Зачастую невыплаченные обязательства просто продаются на сторону, чтобы сотрудники службы безопасности банка сами при ...

Наименьшую опасность для финансовых организаций представляют кредиты на автомобили, обучение и ипотека. Это связано с тем, что в подобных случаях банк в кредитном договоре указывает объект, на который кредит выдается. ...

В законы постоянно вводятся правки и дополнения. Вот и закон о потребительских кредитах и займах изменился. Какие нововведения ожидаются, разберём подробнее. Поправки в закон о потребительском кредите 2017 Пока Новый ...

Те, кто задумал реализовать квартиру оформленную в ипотеку, должны знать, что процесс будет не самым простым, однако успешно завершить сделку вполне реально, если знать все нюансы. Можно разделить возможные варианты таких ...

Негосударственный ПФ Доверие работает в области пенсионного обеспечения граждан с 1997 года. В 2004 году фонд расширил спектр предоставляемых услуг, получив лицензию на осуществление НПО (негосударственное пенсионное обеспечение) и ОПС ...

Около 42 млн российских автовладельцев ежегодно приобретают полисы ОСАГО. По КАСКО авториски страхует примерно 5 млн. граждан. При наступлении страхового случая выплату ущерба осуществляет только та компания, в которой куплен ...

Официальные статистические данные говорят о том, что в России ежегодно около 45 % автомобилей приобретается в кредит, 50 % – за наличные средства и всего 5 % – в лизинг. ...

Для многих клиентов банков актуальной информацией станет указание конкретных условий, на основании которых можно оформить банковскую карту. С недавнего времени многие ведущие банковские организации стараются снизить порог требований к заемщику, ...

Взаимоотношения с банком не прекращаются со смертью клиента. Жизненные и судебные реалии таковы, что даже если человек умер, кредит должен быть выплачен. Отвечать за все долги будут наследники, но в ...

Предлагаем обойтись без долгих вступлений о том, кому полезна услуга по переводу денег из США в Россию. Вариантов масса – если у кого-то возникла такая необходимость, значит так надо. Смогут ...

zhenskaya-pravda.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.