Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Ипотека жилых помещений и ее особенности


Особенности ипотеки жилых помещений

Следует обратить внимание, что порядок ипотечного кредитования и особенности оформления документов на ипотеку жилых помещений в России регулируется целым рядом законодательных норм. В частности, Жилищным Кодексом РФ дается само определение жилых помещений, к ним относятся жилые дома, части жилого дома, квартира и ее часть и комната. Особенности ипотечного кредита и правовой режим оформления ипотеки жилых помещений устанавливается Гражданским Кодексом РФ и Законом «Об ипотеке». Согласно указанным документам определяется категория жилых помещений, которые могут быть предоставлены в ипотеку. Из этого списка исключаются жилые помещения, находящиеся в государственной собственности или собственности муниципальных властей. В случае приобретения по ипотеке квартиры в многоквартирном доме за заемщиком оформляется собственность на часть общей доли имущества дома. Часть земельного участка также оформляется в ипотеку. В соответствии с законом ипотека жилых помещений, в которых доля собственности принадлежит несовершеннолетним детям и недееспособным лицам, может осуществляться только при условии получения разрешения в соответствующих органах опеки, чтобы права данной категории граждан не были ущемлены. В обязательном порядке данная категория граждан должна быть обеспечена равноценной имущественной собственностью.

Ипотека жилых помещений с использованием средств банка на ее оформление предполагает, что ее возникновение становится возможным в силу закона. При ипотеке жилых помещений в соответствии с законом устанавливается особый порядок осуществления обращения взыскания. В том случае, если заемщик не выполняет собственных обязательств перед банком, имущество может быть продано с торгов.

В том случае, если имущество, приобретенное по ипотеке, отчуждается, это становится причиной прекращения права пользования имуществом. Все права на распоряжение имуществом, которое находится в залоге по ипотеке, принадлежат банку-кредитору, поэтому все действия с жилой недвижимостью могут осуществляться только с его разрешения. В заключение можно отметить, что основным документом, регулирующим юридические особенности ипотеки жилых помещений, является именно Закон об ипотеке, в котором указываются все юридические нюансы, которые могут быть связаны с особенностями сделки.

Чтобы понять написанное в законодательных актах, часто нужно иметь юридическое образование. Поэтому лучше все нюансы ипотеки жилых помещений узнать на нашем кредитном портале, где информация подается на более понятном «простом» языке и где есть специалисты, готовые оказать любую консультационную помощь.

www.creday.com

Особенности ипотеки жилья

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир. Этому посвящена глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Установлены особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Ипотека (залог недвижимости) указанных лиц, как это предусмотрено п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке», осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Статьями 75?78 Закона «Об ипотеке» определены особенности ипотеки квартир в жилом многоквартирном доме, ипотеки строящихся жилых домов, жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» гласит: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры». Особым образом регулируются взаимоотношения с органами опеки и попечительства, причем это регулирование претерпевало изменения в ходе развития ипотеки. В настоящее время, после изменения Закона «Об ипотеке» от 30 декабря 2004 г., п. 3 ст. 77 установил: «Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде». Отметим норму Закона «Об ипотеке», которая обеспечивает защиту прав нанимателей и арендаторов жилища. Так, согласно ст. 78, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации

< Назад   Вперед >

Содержание Добавить свое объявление Загрузка...

uchebnik-online.com

Особенности приобретения жилья в ипотеку

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения. 

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи. 

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона. При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке.

Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре. 

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет). 

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов. 

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора. 

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. 

С 01.07.2017 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы: 

  1. Заявление залогодателя или залогодержателя. 

  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. 

  3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений. 

  4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой. 

  5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной). 

Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог.

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат. 

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом. 

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение. 

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано. 

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. 

Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка. 

Особенности согласования передачи имущества в ипотеку.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено.  Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства.

Особенности обременения помещений.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке. 

Особенности снятия обременения.

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить: 

  • заявление владельца закладной; 
  • или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; 
  • или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью. 

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. 

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. 

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается. 

Особенности обращения взыскания на заложенное имущество.

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением. 

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании. 

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке. Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. 

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.

особенности приобретения жилья в ипотеку особенности обращения взыскания на заложенное имущество особенности обременения помещений

jur24pro.ru

4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений

По Закону жилищная ипотека допускается только в отношении предназначенных для

постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов (расположенных в них

квартир, комнат), принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан,

ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или

попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения

сделок с имуществом подопечных. Порядок ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет

кредита банка, определен ст. 77 Закона о жилищной ипотеке.

В общем случае жилое помещение, например квартира, приобретенное (полностью или

частично) с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента

государственной регистрации права собственности заемщика на это жилое помещение.

Залогодержателем (в общем случае) является банк, хотя Закон допускает возможность

предоставления целевого кредита другими юридическими лицами.

К залогу такого жилого помещения применяются правила о залоге недвижимого имущества,

возникающем в силу договора. Эти правила касаются и обращения взыскания на заложенное

жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение служит основанием для

прекращения права пользования этим помещением залогодателем (должником). Как следует из ст.

50 рассматриваемого Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое

помещение, т.е. изъять его из пользования залогодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим

исполнением) последним обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой

(несвоевременной или (и) неполной уплатой) суммы долга по кредиту. Если договором о

жилищной ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на жилое помещение,

заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами,

допускается при систематическом нарушении должником сроков их внесения, т.е. при нарушении

сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка

незначительна.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может производиться в судебном

или во внесудебном порядке. При этом, как правило, взыскание на заложенное жилое помещение

обращается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с рассматриваемым

Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (т.е. при наличии

нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем,

заключенного между ними после возникновения оснований для обращения взысканий на

заложенное жилое помещение и с учетом содержания п. 2 ст. 55 рассматриваемого Закона).

Отметим, что должник может предотвратить обращение взыскания на заложенное жилое

помещение, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме,

котором эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, до момента продажи

заложенного жилого помещения на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо

приобретения права на это жилое помещение залогодержателем в установленном порядке. В

противном случае заложенное жилое помещение подлежит продаже в порядке, предусмотренном

гл. X Закона о жилищной ипотеке.

www.adhdportal.com


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.