Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Коммерческая недвижимость в ипотеку физическому лицу


Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц: что это такое?

Банковские организации с каждым разом предлагают все большее количество программ, связанных с кредитованием. Сравнительным новшеством на российском рынке стала ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, представляющей собой одну из приемлемых вариантов покупки необходимого помещения.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц: кому нужна и как получить?

Несколько ошибочно судить о данном виде кредитования исходя из самого названия. Не все физические лица имеют право получить желаемую ссуду. Положительные ответы получают индивидуальные предприниматели, топ менеджеры или владельцы крупных компаний. Грубо говоря, ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц приравнивается к кредитным программам для юридических лиц.

Денежные средства, выделенные банком, предназначаются для приобретения нежилых помещений (офисные, торговые, производственные, складские), земельных участков и другие подобные объекты недвижимости, находящихся в одобренных для кредитования регионах.

К обязательным требованиям коммерческой недвижимости относятся следующие пункты:

  • минимальная площадь – не менее 150 кв.м;
  • должна относиться к капитальным строениям;
  • быть свободной от имущественных прав третьих сторон и от обременения.

Коммерческая ипотека для физических лиц имеет некоторые нюансы:

  • в качестве залога принимается имеющаяся у будущего заемщика недвижимость;
  • клиент имеет полное право приобрести жилую недвижимость и перевести ее в нежилой фонд.

Особенности кредитования:

  • максимальная сумма кредита зависит от первоначальной стоимости недвижимости и не может быть больше 70%;
  • кредит выдается сроком до 10-12 лет и оформляется в удобной для заемщика валюте;
  • процентная ставка начинается от минимальных 14,5% (рублевый счет) и 12% (валютный);
  • первоначальный взнос может варьироваться в пределах 20-30%, влияет от конечной стоимости приобретаемой недвижимости.

Оформление ипотеки занимает несколько длительное время: заявка рассматривается в течение последующих 5-30 дней. Комиссия анализа текущей ситуации является платной и составляет максимум 2% от планируемой суммы выдачи денежных средств.

Более того:

  • банковским специалистам необходимо предоставить всю отчетную документацию по бизнесу;
  • кредитный максимум составляет приблизительно 40 миллионов рублей.

Договор ипотеки может регистрироваться как на самого владельца бизнеса, так и на компанию, которая приобретает выбранную недвижимость.

Представители малого и среднего бизнеса должны подготовить следующие документы:

  • паспорт,
  • лицензия на предпринимательство,
  • идентификационный код,
  • справка о доходах,
  • свидетельство о браке,
  • военный билет,
  • справка из налоговой,
  • договор купли-продажи недвижимости с экспертной оценкой его стоимости,
  • документы на страхование,
  • сведения о банковских счетах.

Ипотека под коммерческую недвижимость может оформляться и на юридическое лицо. В этом случае к списку предоставляемых документов прибавляются следующие бумаги:

  • информация о товарно-денежном обороте минимум за полгода,
  • отчетность о расходах и доходах,
  • информация о расчетных/текущих счетах и сведения об операциях по ним,
  • данные об основных средствах,
  • отчет бухгалтерии о задолженности – дебиторской/кредиторской и другие возможные сведения.

Точного стандарта нет: кредитные специалисты могут потребовать какие-либо дополнительные документы, способные подтвердить надежность будущего заемщика. Такое отношение банка к бизнесмену вовсе не случайно: а вдруг дело прогорит? Ни одна кредитная организация не будет делать прогнозы на длительный срок, но зато основательно подстрахуется на случай возможных неурядиц будущего заемщика.

Ипотечный брокер

В связи с тем, что ипотека под коммерческую недвижимость представляет собой этакую «темную лошадку», на банковском рынке появилась новая специальность – ипотечный брокер. Именно с его легкой руки будущему заемщику удается обойти существующие «подводные камни».

Обязательно ли договариваться с ипотечным брокером? Конечно же, нет. Если вы уверены в своих силах или в вашей команде уже есть человек, прекрасно разбирающийся в тонкостях банковских операций, то необходимость в данном специалисте автоматически отпадает.

Вы – «чайник» и не желаете рисковать? Сторонний специалист значительно сэкономит ваше время и нервы. Довольно дорогое удовольствие (30 000 рублей или 1-5 % от сделки) стоит свеч: у ипотечного брокера есть отличные связи с оценщиками, риелторами, страховщиками, банками и другими участниками процесса.

biznesluxe.ru

Ипотека на коммерческую недвижимость в Сбербанке на физическое лицо

Главная > Ипотека > Ипотека на коммерческую недвижимость в Сбербанке на физическое лицо

Объекты коммерческой недвижимости представляют собой нежилой тип помещения, предназначенный для ведения бизнеса вне зависимости от его направления. Это могут быть складские, офисные, торговые и производственные помещения. При правильном подходе и удобном месторасположении коммерческая недвижимость может стать весьма прибыльным способом инвестиций. Но при этом существенную сумму, необходимую для покупки данной недвижимости, не всегда возможно изъять из оборота, особенно если речь идет о ИП или о малом бизнесе.

Оглавление:

  • В чем заключаются преимущества коммерческой ипотеки для физических лиц в Сбербанке
  • Какой категории граждан может быть предоставлен кредит?
  • Необходимый пакет документов
  • Ряд предъявляемых требований к недвижимым объектам
  • По каким схемам оформляется ипотека
  • Схема 1. Если продавцу требуется время
  • Схема 2. Ее используют в том случае, когда продавец закладывает коммерческую недвижимость
  • Схема 3. Дополнительная регистрация компании
  • На каких условиях банковские учреждения предоставляют коммерческую ипотеку
  • Общие условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
  • Выводы

Поэтому все больше предпринимателей предпочитают брать ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц. Это позволит вам оперативно отреагировать на наиболее выгодное предложение на рынке недвижимости и приобрести прибыльный объект как для использования, так и для сдачи в аренду.

В чем заключаются преимущества коммерческой ипотеки для физических лиц в Сбербанке

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва 8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Практически каждый предприниматель, который вынужден снимать помещение для осуществления собственной деятельности в аренду, предпочитает ежемесячно оплачивать банку ипотеку, являясь при этом собственником недвижимого имущества, хоть и с ограниченными правами до полного погашения задолженности. Именно такую возможность предоставляют своим клиентам банковские учреждения при покупке помещения, которое к тому же будет являться залогом.

Для получения кредита на приобретение коммерческого помещения, у организации или компании должны быть в наличии ликвидные оборотные средства, которые и будут выступать в качестве залога. В противном случае купить недвижимость не представляется возможным.

В подобных ситуациях ипотека на покупку коммерческих объектов для физических лиц без дополнительного обеспечения при внесении первоначального платежа будет отличным решением данного вопроса и возможностью получения дополнительных помещений: либо для расширения бизнеса, либо для сдачи в аренду.

Какой категории граждан может быть предоставлен кредит?

Подать заявку на получение ипотеки на приобретение коммерческих объектов недвижимости может следующая категория лиц:

  • индивидуальные предприниматели;
  • бизнесмены;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Только им банковские учреждения могут предоставить ипотеку, которая считается альтернативой кредитованию юридических лиц. Кроме социального статуса, к потенциальному клиенту банк предъявляет следующие требования:

  • возраст клиента должен быть в пределах от 21 года до 65 лет;
  • клинт должен иметь гражданство РФ.

Необходимый пакет документов

Стандартного пакета бумаг на получение ипотеки не существует. И обусловлено это в первую очередь новизной кредитного продукта и высоким уровнем риска в случае невозврата денежных средств. Поэтому Сбербанк требует представить не только личные документы заемщика, но и отчетные документы о предпринимательской деятельности.

Пакет документов от заемщика

Вне зависимости от того, кем является заемщик — индивидуальным предпринимателем или членом управления фирмы — он должен предъявить:

  • ксерокопию каждой страницы паспорта и его оригинала для проверки его подлинности;
  • копию с оригиналом для проверки свидетельств о браке и рождении детей;
  • ксерокопию с оригиналом военного билета для военнообязанных граждан для проверки (копия заполненных страниц);
  • оригинал (копия в большинстве случаев не нужна, но лучше иметь ее при себе);
  • свидетельства о постановке в УФНС на учет (ИНН) (копию, как правило, не требуют, но лучше взять ее с собой);
  • информация о счетах в банке;
  • информация о наличии имущества: как движимые, так и недвижимые объекты;
  • проект договора на покупку рассматриваемой коммерческой недвижимости;
  • оценочная экспертиза объектов недвижимости;
  • страховка объекта будущей сделки и жизни заемщика;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на объект, не имеющий обременений;
  • если коммерческая ипотека оформляется на ИП, то владельцу необходимо дополнительно предоставить:
  • пакет бумаг, подтверждающих регистрацию ИП;
  • справка о доходах из налоговой и справка об отсутствии задолженностей по платежам;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированном виде деятельности;
  • лицензия на осуществление деятельности.

Руководитель малого и среднего бизнеса дополнительно должен будет предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую его должность сроком от полугода.
  • справка о том, какие доходы получены за последнее полугодие.
  • документация организации.

Если в качестве заемщика будет выступать ответственное должностное лицо коммерческой организации, то фактически он представляет интересы юрлица, которому перед покупкой коммерческой недвижимости в ипотеку нужно подтвердить перед банком свою платежеспособность, предоставив:

  • сведения о товарно-денежном обороте за 6 месяцев;
  • отчетную документацию о доходах и расходах, заверенную главным бухгалтером;
  • выписку из банка о счетах компании и операциях по ним. Если ипотека оформляется в сторонней финансовой организации, тогда необходимо предоставить сведения по основным средствам организации;
  • бухгалтерская отчетность о текущих задолженностях: дебиторской и кредиторской.

Ряд предъявляемых требований к недвижимым объектам

Учитывая, что далеко не каждое банковское учреждение предоставляют ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости, регионы, в которых доступна данная кредитная программа, также имеют ограниченное количество предложений. Информацию по данному вопросу нужно уточнять в городе вашего проживания.

Каким требованиям должен соответствовать объект коммерческой недвижимости:

  • общая площадь помещения не должна быть меньше 150 квадратных метров;
  • здание, в котором размещается коммерческий объект, должно носить капитальный характер;
  • на недвижимый объект не должно быть прав у третьих лиц, а также финансовых обременений;
  • объект должен располагаться в том регионе, в котором будете оформлять ипотеку.

К объектам коммерческой недвижимости относятся:

  • офисные помещения;
  • складские помещения;
  • торговые точки;
  • помещения для производственных работ;
  • предприятия обслуживания (питание, гостиницы и т. п. ).

По каким схемам оформляется ипотека

Основное отличие оформления ипотечного кредита на коммерческую недвижимость от обычной ипотеки заключается в том, что коммерческое помещение невозможно оставить в залоге до того момента, пока право собственности не перейдет от прежнего собственника к новому.

Подобный промежуток между передачей кредитного займа заемщику до возможности получения гарантии их возврата в качестве купленного объекта, несет явную угрозу интересам банка, которые обуславливают необходимость применения одной из представленных схем коммерческой ипотеки:

Схема 1. Если продавцу требуется время

  • между сторонами сделки купли-продажи заключается договор;
  • передача продавцу аванса, равного стоимости залогового имущества по договору коммерческой ипотеки в банковском учреждении;
  • банк выдает гарантийное письмо, на основании которого оставшаяся сумма будет отдана продавцу после того, как к нему перейдут права собственности, и оставляет деньги в специальной открытой депозитной ячейки;
  • регистрация права на недвижимый объект нового собственника;
  • оформление договора залога. Затем заемщик получает оставшуюся часть денежных средств и расплачивается с продавцом. Либо можно воспользоваться депозитной ячейкой;
  • такая схема довольно удобна не только для банковской организации, но и для покупателя, но при этом она неудобна для продавца. Ведь время ожидания полной оплаты может достигать нескольких месяцев.

Схема 2. Ее используют в том случае, когда продавец закладывает коммерческую недвижимость

  • передача авансового платежа продавцу в размере залога по ипотечному договору;
  • собственник оставляет банку залог, после чего можно приступать к оформлению договора купли-продажи с покупателем, и получает остаток денежных средств;
  • передача пакета документов на регистрацию нового права собственности с согласия банковского учреждения с последующим переходом залогового имущества к новому собственнику;
  • такая процедура считается более сложной в плане оформления документации. Однако в таком случае будут соблюдены интересы каждого участника.

Схема 3. Дополнительная регистрация компании

  • прежний собственник (продавец) регистрирует новую компанию, получая право собственности на помещение коммерческого типа;
  • только что созданная компания передает недвижимое имущество в залог банковской организации, получая взамен кредитные средства, которые причитаются покупателю по договору ипотеки;
  • оформление перехода владения компанией осуществляется вместе с залогом в банке;
  • после погашения кредита покупатель вправе переоформить недвижимое имущество в личную собственность;
  • такая схема является наиболее сложной, потому что для ее выполнения потребуется выполнить массу регистрационных действий, которые приведут к замедлению процедуры по оформлению сделки.

Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод, что наиболее выгодной схемой как по времени подготовки документов, так и по соблюдению интересов каждого участника сделки с коммерческим объектом, является передача ее в залог банковской организации настоящим собственником с последующей реализацией и переходом обязательств к новому собственнику.

На каких условиях банковские учреждения предоставляют коммерческую ипотеку

Так как цена на коммерческие объекты довольно высокая, любой банк, в том числе и Сбербанк, может предоставить на нее ипотеку без первоначальных платежей исключительно при наличии залога, который бы не только перекрывал стоимость нового объекта, но давал возможность получать проценты по кредиту на момент его использования. В качестве обеспечения ипотеки, как и прочей аналогичной финансовой инструментации, может выступать не только движимое с недвижимым имущество, но и ценные бумаги.

Общие условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

  • В зависимости от банковского учреждения, максимальная сумма будет дифференцирована, и может достигать до 200 миллионов рублей, но при этом не свыше 80% от цены объекта. Но это только в том случае, если вы не планируете предоставить дополнительный залог.
  • Кредитный заем предоставляется сроком от 5 до 15 лет и зависит напрямую от платежеспособности заемщика и обеспеченности обязательств.
  • Если кредит оформляется в рублях, то процентная ставка по ипотеке начинается в среднем от 11,5%. Если в валюте, то от 10%.
  • Первоначальный платеж при отсутствии обеспечения составляет в среднем от 20 — 30% от стоимости недвижимости.
  • Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц в Сбербанке на наиболее выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании организации-заемщика, а также при солидном обеспечении и кратчайших сроках займа.

Существенным преимуществом коммерческой ипотеки считается возможность получения банком отсрочки первоначального взноса сроком от полугода до одного года, что дает возможность предпринимателям аккумулировать нужный капитал, чтобы уже сейчас бизнес приносил доход с купленного объекта недвижимости.

Выводы

Несмотря на то что в процессе оформления ипотеки на объекты коммерческого типа вы можете столкнуться с массой различных сложностей и предъявляемых требований, данная процедура является наиболее оптимальным вариантом.

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

domovik.guru

Как взять коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

В целях привлечения новых клиентов банки постоянно расширяют линейку предлагаемых ими продуктов. Одним из таких предложений является коммерческая ипотека – разновидность кредитования, направленная на финансирование и стимулирование приобретения нежилой недвижимости представителями малого и среднего бизнеса.

Содержание статьи:

В каких случаях выгодна коммерческая недвижимость в ипотеку?

Кредитополучателю ипотека предоставляет возможность оптимизировать свои финансовые расходы. Речь идет в первую очередь о тех предпринимателях, которым для осуществления своей деятельности необходимо использование каких-либо помещений. Сегодня наиболее распространенным решением считается аренда необходимых для бизнеса площадей. Основная причина – отсутствие значительных средств, требуемых для единоразового выкупа недвижимости.

В тоже время взять обычный займ на покупку помещения весьма затруднительно, поскольку для этого кредитополучателю нужно обязательно иметь на балансе какое-либо ликвидное имущество, которое можно было бы представить в качестве залога.

Вышеописанную проблему и позволяет решить коммерческая ипотека – выделяется кредит на покупку недвижимого имущества под залог самого приобретаемого имущества, которое становится основным предметом обеспечения кредита.

В долгосрочной перспективе такое решение выгоднее аренды, так как размер ежемесячных выплат по кредиту будет в принципе сопоставим с арендными платежами, но при этом со временем недвижимость полностью перейдет в собственность предпринимателя.

Говоря простым языком, это возможность, незначительно увеличив ежемесячные расходы, превратить их из обязательных трат в своего рода инвестиции.

Долгое время коммерческая ипотека была доступна только юридическим лицам, то есть относительно крупным предприятиям и компаниям. Это было связано с довольно высоким уровнем риска, ведь подобный кредит редко берут высокодоходные и успешные организации, а значит, есть вероятность невыполнения своих обязательств заемщиком.

Кому предоставляется ипотека на коммерческую недвижимость?

Название данного кредитного продукта может многих ввести в заблуждение, поскольку оно создает ощущение, что подобная ипотека доступна практически для любого гражданина (т.е. кредитополучателя, являющегося физическим лицом). Но это не совсем так.

Реальный перечень лиц, которые смогут претендовать на получение подобного займа, ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели (ИП) и владельцы крупного бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и предприятий.

Именно для вышеупомянутых групп и была создана коммерческая ипотека для физических лиц. Кроме того, дополнительными требованиями для потенциального кредитополучателя являются возраст (формально от 21 года до 65 лет, но в реальности представители верхней и нижней границы этого диапазона смогут рассчитывать на положительный ответ банка только в случае очень хорошего заработка) и российское гражданство.

И если оформить ИП для удовлетворения требованиям по коммерческой ипотеке не так уж и сложно, то вот с подтверждением своего материального благосостояния у многих граждан могут возникнуть проблемы. Суть в том, что при анализе финансового положения потенциального заемщика банки смотрят только на текущие доходы, не учитывая возможную прибыль и выгоду, которые клиент намеревается извлечь благодаря использованию полученного помещения. И зачастую предприниматели просто не в состоянии предоставить устраивающие банк цифры, потому что, планируя оформление займа, они закладываются именно на увеличение доходов.

Стандартные условия и требования для ипотеки на коммерческую недвижимость

Единого списка требований, соблюдение которых позволило бы рассчитывать, что любой банк одобрит заявку на оформление коммерческой ипотеки, не существует. Это связано как с относительной новизной данного кредитного продукта, так и с уже упоминаемым фактором высокого риска подобных займов для физических лиц. Из-за этого каждая финансовая организация предпочитает самостоятельно изучать клиента и старается публично не разглашать всех критериев, на которые обращается внимание.

Тем не менее можно выделить стандартный список наиболее распространенных условий для предпринимателей:

  • Предоставление полного пакета личной документации физического лица (оригинал паспорта и военного билета; документ, подтверждающий нахождение на учете в УФНС; данные обо всех доходах, счетах в банках, имеющемся в собственности движимом и недвижимом имуществе).
  • Наличие предварительного проекта договора на покупку желаемого коммерческого помещения и бизнес-плана, касающегося его дальнейшего использования.
  • Страхование как самого предмета потенциальной сделки, так и жизни и здоровья кредитополучателя (тут речь идет о предварительной договоренности со страховщиком, который по запросу банка подтвердит готовность к оформлению страховки).
  • Соблюдение стандартных требований к объектам недвижимости (точный список лучше узнавать у представителей банка, обычно дело касается регионального соответствия, отсутствия обременений на помещении и иногда также устанавливается минимальный порог по общей площади).

Индивидуальные предприниматели дополнительно должны предоставлять документацию по их деятельности (свидетельство о регистрации; лицензию; справки о доходах и задолженностях и т.д.), а крупные менеджеры компаний малого и среднего бизнеса – документы, подтверждающие занимаемые ими должности (например, справка с места работы).

Порядок оформления коммерческой недвижимости в ипотеку

Одной из основных особенностей коммерческой ипотеки является усложненный порядок ее оформления. Все дело в том, что недвижимость, приобретаемую кредитополучателем, невозможно зарегистрировать в качестве залога как средство обеспечения займа до тех пор, пока помещение полностью не перейдет в собственность нового владельца. То есть при заключении обычного договора купли-продажи фактически образуется некий промежуток времени (когда банк уже выдал клиенту необходимые для покупки средства, но купленная недвижимость еще не зарегистрирована как залог), в течение которого банк несет наибольшие риски.

Естественно, что такие риски идут вразрез с интересами финансовых учреждений, поэтому они предпочитают другие, более сложные схемы для оформления ипотеки:

  1. Использование авансового платежа. Между участниками сделки по продаже недвижимости заключается соглашение, по которому покупатель передает продавцу установленную часть суммы в качестве аванса и гарантийное письмо от банка, подтверждающее перевод оставшейся суммы после того, как состоится переход прав собственности. Затем помещение регистрируется на нового владельца и оформляется как залоговое имущество, а продавец получает вторую часть суммы. Такой вариант наиболее удобен банку, однако он может быть невыгоден для продавца, поскольку вся процедура обычно растягивается на пару месяцев, в течение которых ему приходится ждать свои деньги.
  2. Продавец самостоятельно закладывает недвижимость. Данная схема идентична описанной выше, однако после получения авансового платежа продавец сразу же передает имущество в залог банку. Уже после этого заключается договор купли-продажи и ему переводится остаток средств. Впоследствии объект залога вместе с правом собственности переходят к новому владельцу. Подобный механизм сделки более сложен для оформления, но здесь в равной степени соблюдаются интересы всех затрагиваемых сторон.

Видео сюжет расскажет об покупке коммерческой недвижимости в ипотеку

pravo-doma.ru

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека – это кредит на нежилые помещения, участвующие в коммерческой деятельности собственников таковых, к которым относятся: физические лица, в роли индивидуальных предпринимателей (ИП) и юридические лица – в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения.

Условия кредитования для обозначенных заёмщиков различны, что продиктовано платёжеспособностью каждого. Регулируется законодательными нормативами Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятым и вступившим в силу 16.07.98 г. и статьями 334-356 Гражданского кодекса РФ.

Выступает в роли долгосрочного займа на недвижимость, с указанными в договоре кредитования условиями погашения долговых обязательств.

Сам термин «коммерческая ипотека» принято применять к группе заёмщиков, которые не замахиваются на глобальные проекты, а приобретают недвижимое имущества для базовой основы ведения бизнеса. Например, склад или офис.

В силу этого, займ оформляется на привлекательных для клиента условиях, а банки оказываются гораздо сговорчивее, при предоставлении таких кредитов. Причина в том, что гарантировать чистоту сделки и получить от покупателя гарантии возмещения вложенных банком инвестиций, в случае форс-мажора, не предоставит сложностей.

Сравнительно небольшая стоимость объектов, приобретаемых на данной основе, допускает расширить спектр залогового имущества, которое в случае банкротства ИП пойдёт с аукциона, возместив издержки банка.

В эту схему не укладываются масштабные сделки, проводимые при расширении предприятий, гипермаркетов, культурно-спортивных центров, занимающих значительные территории, которые требуют расширения при развитии коммерческой деятельности.

Кредит на приобретение производственных помещений, торговых площадей и подобных объектов, предоставляется только после тщательной проверки правоспособности получателя.

Этот вид банковских услуг практически не отличается от обычного займа на недвижимость, которая допускает участие физического лица при приобретении жилой недвижимости – квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья.

Он допускает применение в качестве предмета залоговой стоимости объектов из числа:

  • Тех, которыми заёмщик уже владеет на правах собственности. К ним относятся жилые и нежилые помещения. Данное положение регламентируется условиями коммерческого договора.
  • Приобретаемых заёмщиком в ипотеку, при оформлении их обременения залогом или передачей банку закладной (ст. 6 ФЗ-102).

Читайте также:  Проверка денег при покупке квартиры

Под физическим лицом, в данном случае, понимается представитель бизнеса – ИП или руководитель коммерческой компании и иное должностное лицо, отвечающее за структурное подразделение бизнеса, что потребуется подтвердить документально.

Основные требования, предъявляемые к субъекту:

  • достижение 21 года;
  • гражданство РФ;
  • трудовой стаж на последнем месте работы – 6 месяцев.

К объекту предъявляются требования, которые гарантируют банку возврат инвестиций.

Поэтому кредит без первоначального взноса практически не допустим. Иногда банки допускают отсутствие первоначального взноса, выдавая деньги под высокий процент годовых или при привлечении созаёмщиков и поручителей (см. Солидарная ответственность).

Главная проблема для банка заключается в том, чтобы цена приобретаемого объекта могла покрыть не только себестоимость или «тело кредита», но и процентные ставки, рассчитывающиеся на весь период использования банковских инвестиций.

Рост цен арендуемых площадей, мотивирует ИП на приобретение собственных помещений. По преимуществу условия ипотеки на коммерческую недвижимость привлекают клиентов банков тем, что в отличие от аренды, возврат долга по займу даёт перспективы получения помещения в собственность, по окончании расчёта с инвестором.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Этот вид займа предусматривает оформление долговых обязательств не на предпринимателя, а на компанию, учреждение, на баланс которого ставится покупка. Соответственно, в роли покупателя выступает доверенное лицо, назначенное учредителем.

Заявка на получение кредита исходит не от гражданина, притязающего на получение инвестиций, даже если он выступает в роли руководителя или уполномоченного лица. В процедуре участвует учредитель – предоставляя в банк выписку из протокола решения совета директоров ООО.

Банк рассматривает платёжеспособность заявителя по иным параметрам, нежели представителя ИП. Поэтому к выписке из протокола и официальной заявке, удостоверенной советом директоров, прилагаются:

  • учредительная документация;
  • свидетельство о регистрации ЮЛ;
  • финансовая документация;
  • иные сведения – по запросу банка.

На основании полученной документации, аналитики банка проводят мониторинг качества финансовой стабильности клиента и рентабельности предприятия по инвестированию проектов заявителя.

Просматривается и тщательно анализируется недвижимое имущество, допускающее залога или дополнительного залога на случай, если приобретаемый объект оформляется без первоначального взноса.

Читайте также:  Страхование квартиры

Данный вид финансовых и гражданско-правовых отношений предусматривает так же – допустимость проведения рефинансирования и получение разрешения на приостановку платежей без начисления пени и вменения штрафных санкций. Эти возможности формулируются в положениях кредитного договора и предоставляются должнику по дополнительному заявлению кредитной организации.

Условия предоставления коммерческой ипотеки

Банки предоставляют заёмные средства на разных условиях. Однако здесь предусмотрены определённые нормативные рамки. После проведения мониторинга, оформляется кредитный договор и договор купчей, на основании которых перечисляются деньги и недвижимость передаётся от продавца к покупателю.

По условиям договора банк вправе затребовать временное обременение на имеющийся в собственности ИП или ООО, объект, до момента оформления и регистрации купчей. После чего залог оформляется на приобретённую недвижимость, а временно гарантирующий безопасность сделки объект, выводится из-под обременения.

После заключения договоров, требуется зарегистрировать оба документа. Так как кредитный договор оформляет автономные обязательства покупателя, он регистрируется самостоятельно. Соответственно, документация для регистрации подготавливается в соответствии требованиям, предусмотренным для данных гражданско-правовых прецедентов.

Регистрирующий орган взимает государственную пошлину за кадастровые услуги. Стоимость услуг составляет 22 тысячи рублей за одну операцию. Так как в данном случае таковых две, сумма пошлины уплачивается дважды, предоставляется двумя квитанциями.

После оформления сделки, собственник вступает в права пользования недвижимостью, в соответствии с целевым назначением здания или помещения, но лишается права имущественного распоряжения таковой, по условиям обременения залогом (закладной).

После погашения долга, он вступает в права собственности, снимая обременение (см. Прекращение залога).

Условия получения, использования и возврата полученных денег зависят от нескольких факторов. По преимуществу величина годовой процентной ставки зависит от первоначального взноса.

Например, первоначальный взнос в 35% предусматривает погашение кредита под 16-17% годовых (Транскапиталбанк). А внесение взноса 30% повышает процентную ставку до 19% годовых. Здесь предусмотрен срок погашения долга, не превышающий 10 лет.

Читайте также:  Ипотека для военных

Устойчивые системы финансирования предоставляют максимальные преимущества. Например, Сбербанк финансирует приобретение коммерческой недвижимости под 14,75% годовых, при первоначальном взносе в 25%. Для представителей сельскохозяйственного бизнеса предусмотрены льготы, снижающие как первоначальный взнос, так и процентную ставку.

Так как развитие рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости находится на начальном этапе, не все банки работают с данным продуктом. По преимуществу кредитные учреждения предлагают несколько вариантов оформления ипотеки, исходя из платёжеспособности покупателя, объёма инвестиций и иных параметров.

Риски предоставления коммерческой ипотеки

Востребованность данного вида услуг предъявляет к заёмщикам жёсткие условия, невыполнение которых приводит к правовым последствиям в виде утраты приобретённой недвижимости.

С учётом погашения процентной ставки, финансовый ущерб распространяется на внесённые в виде взноса вложения или иное залоговое имущество, заложенное дополнительно.

Рискуют и банки, так как выдача кредита оформляется до момента регистрации имущественной сделки. Если кредитор не оформил промежуточное право на залог в момент выдачи кредита до получения обременяемого им объекта в распоряжение должника, при срыве сделки могут возникнуть непредвиденные обстоятельства.

Понимая данную ситуацию, инвесторы стремятся гарантировать свою имущественную безопасность, повышая предъявляемые к клиентам требования.

Учитывая допустимость недобросовестных или незаконных действий лиц, из числа предшествующих владельцев, незаконность сделки может вылиться в юридические проблемы и финансовые убытки на любом этапе владения имуществом. Эти опасения требуют прибегать к услугам страховых компаний.

Кроме прочего, возникают сложности с оценкой имущества. Особенно когда речь идёт об ангарах и складских помещениях.

Существенную роль играет стоимость земли, оформленной в собственность – ипотечный кредит владеет слабым инструментом оперирования таковой. Она увеличивает стоимость строения, но утрачивает самостоятельную правовую основу, если на ней возведены капитальные объекты.

Данные прецеденты заставляют двигаться в направлении поиска более эффективных решений, чем те, которые имеются в современном гражданском законодательстве.

myestate.club


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.