Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Кто делает оценку квартиры при ипотеке


Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки. 

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

nsovetnik.ru

Как сделать оценку квартиры при ипотеке?

Ипотека » Другое » Оценка квартиры

Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием для ее оформления. После того, как заемщик выбрал заинтересовавший его объект недвижимости, он должен заказать у специалиста оценку рыночной стоимости.

Цена приобретаемого имущества является главным фактором, учитываемым кредитной организацией при выдаче займа.

Процедура оценки – это страховка для обеих сторон соглашения, поскольку при нарушении его условий заемщик может продать квартиру для полного погашения задолженности перед кредитной организацией.

Нанимать оценщика необходимо до заключения сделки, так как люди нередко завышают стоимость квартиры, и она значительно отличается от рыночной. Так что средств на приобретение выбранного объекта может быть не достаточно, поскольку банк выдаст ровно сумму, равную стоимости жилья.

Оценочная стоимость влияет на следующие условия кредитования:

  • Размер ипотеки;
  • Норма процента;
  • Максимальный срок ссуды.

Кто делает и кто оплачивает оценку квартиры?

Узнать стоимость объекта недвижимости можно у оценщиков, которые действуют от собственного лица и в организациях, которые профессионально делают оценку.

Кредитные организации сотрудничают с подобными компаниями, поэтому обычно не возникает проблем с выбором.

Оценка квартиры проводится профессионалами, которыми могут быть:

  • Независимые фирмы;
  • Аккредитованные специалисты кредитной организации;
  • Частные лица.

Согласно действующему законодательству, индивидуально действующий оценщик или оценщики от организации должны страховать деятельность на срок от года, регулярно уплачивать взносы в фонд и быть членами саморегулируемой организации, иметь ГО полис страхования на сумму от 300 тысяч рублей, а также не состоять в близком родстве с заемщиком.

Вдобавок к указанным требованиям, при выборе фирмы-оценщика следует учитывать следующие критерии:

  1. Опыт работы;
  2. Репутацию компании;
  3. Отзывы об организации.

Необходимо учитывать, что кредитные организации стремятся занизить фактическую стоимость приобретаемой недвижимости для обеспечения собственной безопасности, заемщики – повысить для получения максимальной ссуды. Поэтому ипотечное кредитование не обходится без независимой оценки ипотечного жилья, она в интересах обеих сторон.

Рекомендуем к просмотру: 

Отчет об оценке имеет официальный статус, так что он предоставляет заказчику дополнительные возможности:

  • Является существенным аргументом при решении вопросов о налогооблагаемой базе с налоговой инспекцией;
  • Может использоваться в суде при рассмотрении различного рода дел (для определения выплат в случае раздела имущества).

Кредитное учреждение предлагает получателю займа два варианта подбора специалиста, предоставляющего оценочные услуги:

  1. Дать список, в который входят доверенные аккредитованные оценочные компании;
  2. Сообщить о предпочитаемых критериях (наличие лицензии, участие в СРО, наличие страхового полиса и т. др.), с учетом которых заемщик сможет заняться самостоятельным поиском оценщика.

Клиент имеет право отказаться от рекомендуемых банком компаний, однако лучше не делать этого в силу следующих причин:

  • Оценочная организация от банка – надежный и проверенный партнер;
  • Ускоряется рассмотрение заявки на оформление займа.
Формально банк не вправе ограничивать выбор заемщика или навязывать ему определенную компанию.

Однако необходимо учитывать следующие факторы:

  • Выбирая специалиста, который является партнером банка, получение ипотеки происходит намного быстрее и проще, чем в случае самостоятельного поиска;
  • Решение клиента должно быть согласовано с банком.

Владелец объекта недвижимости может осуществить ее продажу без предоставления отчета об оценке в регистрационные органы, поэтому оплата мероприятий по оценке ложится на заемщика.

Полезное видео:

к содержанию ↑

Как происходит оценка стоимости квартиры?

Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.

Процесс работы оценочных компаний

Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:

Шаг №Описание
№1Сбор необходимых для проведения оценки документов
№2Визит оценщика и осмотр квартиры
№3 Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки
№4Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости
№5Передача полного отчета
Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.

Указанная сумма является базовой для определения кредитной организацией залоговой стоимости квартиры и суммы кредита.

Специалист должен рассмотреть:

  • Возраст и состояние недвижимости;
  • Местонахождение инфраструктур (больницы, аптеки, школы);
  • Общественный транспорт;
  • Параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.).

Видео о том как правильно проводить осмотр квартиры:

к содержанию ↑

Документы для оценки жилья

Таблица 2: Необходимый перечень документов

1) Оценить квартиру на первичном рынке недвижимости можно, имея следующие документы:• Обязательно – технический паспорт, по возможности – кадастровый паспорт; • Акт приема-передачи квартиры + Договор Долевого Участия (могут быть другие комбинации: Акт приема-передачи квартиры + Соглашение о переуступке прав требования);

• Паспорт заказчика (прописка и первая страница).

2) Для жилья на вторичном рынке недвижимости:• Обязательно – технический паспорт, по возможности – кадастровый паспорт; • Свидетельство о госрегистрации права, а также документ, послуживший основанием его выдачи;

• Паспорт заказчика (прописка и первая страница).

Фотогалерея документов:

Акт приема-передачи квартиры Договор Долевого Участия Кадастровый паспорт Паспорт Свидетельство о госрегистрации права Технический паспорт

После сбора всех необходимых документов нужно связаться с компанией, занимающейся оценкой стоимости жилья для ипотеки, оформить заявку, уточнить сроки и стоимость оценки, назначить встречу со специалистом, который проведет оценку.

Таблица 3: Основные подходы к оценке недвижимости:

Название подходаОписание
Доходный подходОн учитывает вероятность увеличения стоимости объекта недвижимости
Затратный подходПри таком подходе рассчитываются затраты на возведение аналогичного жилья
Рыночный подходВ этом случае специалист анализирует заключенные на рынке сделки, аналогичные той, которая проводится с приобретаемым жильем
При оценке учитываются только характеристики квартиры, остающиеся неизменными в течение всего времени.

Специалист в срок до 5 дней формирует по собранным данным отчет с указанием рыночной и ликвидной стоимости объекта. Стоимость отчета оплачивается заемщиком.

Кроме основной информации, отчет об оценке стоимости недвижимости должен включать:

  • Общие сведения о заказчике и оценщике;
  • Описание методов оценки;
  • Исследование рынка;
  • Сведения об объекте;
  • Определение ликвидационной и рыночной стоимости.
  • Приложения.

Будет полезно просмотреть: 

к содержанию ↑

Опрос для пользователей

 Загрузка ...к содержанию ↑

Оценка стоимости недвижимости при ипотеке от Сбербанка

Сбербанк проводит оценку стоимости недвижимости для ипотеки по вышеописанной схеме.

Перечень аккредитованных организацией оценочных компаний размещен на сайте банка, там же вы можете удостовериться в наличии аккредитации у каждой из перечисленных фирм.

Читайте также об аккредитованных страховых компаний в Сбербанке.

На сайте Сбербанка есть список оценщиков, в отношении которых установлен факт выполнения некачественной оценки:

С полным списком можно ознакомиться в этом вложении.

Новостройки Сбербанка оцениваются по следующей программе:

  1. Обязательный осмотр квартиры;
  2. Составление отчета, размещение в нем копий документов и фотографий;
  3. Обоснованность оценки;
  4. Подготовка и предоставление в банк отчета.

Процедура оценки стоимости проводится в соответствии с заявленными требованиями Сбербанка, так что при рассмотрении подготовленного отчета и принятии решения на оформление ипотечного кредита обычно не возникает проблем.

Оценка недвижимости для банка ВТБ 24 и других кредитных организаций практически не имеет отличий от оценки квартир для Сбербанка.к содержанию ↑

Стоимость оценки

Стоимость оценки недвижимости для ипотеки от Сбербанка или других банков в столице и области составляет не менее 5 тысяч рублей, стоимость в Санкт-Петербурге это 7 тысяч рублей.

ГородМинимальная цена, тысяч рублей
Москва5
Санкт-Петербург7
Челябинск3.5
Новосибирск3.5
Томск7.5
Екатеринбург2
к содержанию ↑

Сколько действует отчет?

Срок действия оценки объекта недвижимости, указанной в предоставленном отчете, имеет действие на протяжении полугода, как того требуют положения действующего законодательства. После истечения данного срока экспертизу необходимо назначать повторно.

Понимая причины, по которым вам нужна оценка стоимости недвижимости, приобретаемой по ипотеке, вы сможете чувствовать себя увереннее при обсуждении сделки.

В 2017 году эта процедура не претерпела никаких нововведений. Чтобы сэкономить время, обращайтесь к компаниям, которые имеют опыт сотрудничества с выбранным вами банком. Вместе с тем это самый безопасный выбор.

С примером отчета можно ознакомиться здесь.

Ипотека » Другое » Оценка квартиры

ob-ipoteke.info

Зачем делать оценку квартиры для ипотеки

Многих заемщиков интересует, зачем делать оценку квартиры для ипотеки и кто должен оплачивать услуги оценщика.

Заказчику рекомендуется узнать, какие моменты учитываются при составлении отчета, что влияет на стоимость и как проводится оценка для оформления кредита.

Что это такое

Обращаясь к банку для получения ипотечного кредита, потенциальный заемщик в перечне необходимых документов видит требование провести оценку недвижимости.

И это не просто прихоть конкретного банка, а требования законодательства, обязательное условие для успешного оформления займа.

Именно по результатам оценки банк выносит решение одобрять или нет поданную заявку, не превышают ли риски выгоду и на какую сумму может рассчитывать заемщик.

Оценка недвижимости – это совокупность действий, направленных на определение реальной (рыночной) стоимости объекта или стоимости отдельных прав на него.

Результат зависит от многих факторов, которые непременно учитываются при проведении оценочных работ:

 Местоположение (в частности, отдаленность от центральных районов) чем дальше от центральных районов находится квартира, тем ниже будет итоговая стоимость. Учитывается не только региональное расположение, но также нахождение в черте города, отдаленность от важных объектов социальных инфраструктур (например, детские сады, больницы, школы)
 Развитость инфраструктуры, наличие остановок общественного транспорта, асфальтированных дорог, автостоянок если дом находится в районе, где до транспортной развязки придется пройти несколько километров, то квартира будет оценена очень дешево, несмотря на элитный ремонт. А вот жилье, расположенное в нескольких шагах от автобусной остановки, обойдется значительно дороже
 Экологическая обстановка в районе если рядом с домом находится действующий завод, то стоимость квартиры будет снижена
 Возраст и качество дома рассматривается тип здания (новостройка, «хрущевка», «сталинка» и т.д.), год постройки, состояние здания, материалы несущих конструкций, степень износа дома, наличие подземных гаражей и т.д.
 Характеристики самого объекта количество комнат, коммуникации, ремонт и т.д.

Оценка стоимости квартиры для ипотеки является обязательным условием при оформлении кредита.

Также процедура проводится для урегулирования разногласий, при авариях, рассмотрении дел в суде и т.д.

Требования в законе

Оценочная деятельность в России регламентируется Федеральным законом № 135 от 16 июля 1998 года (последние изменения были внесены в 2017 году).

Основные требования законодательства заключаются в необходимости проведения объективной оценки стоимости недвижимости.

Перед началом работы специалист должен исследовать рынок недвижимости и его сегментов, которые оказывают влияние на ценообразование.

В частности, учитываются следующие моменты:

 Политическая и социально-экономическая обстановка в стране и в регионе на момент покупки квартиры
 Сегмент рынка, к которому относится оцениваемая недвижимость если данных недостаточно, то допускается расширение территории исследования. Для этого анализируются данные других регионов, максимально схожих по экономической и политической ситуации
 Факторы, влияющие на повышение или уменьшение стоимости оцениваемого объекта и на спрос данного сегмента
 Динамика рынка и другие моменты, выявленные в результате анализа

Нюансы процедуры

В последние годы требования к оценке недвижимости ужесточились, появились новые условия проведения работ. Это привело к удорожанию услуги и увеличению сроков ее оказания.

В среднем, оценка проводится за 1-2 дня, на составление отчета уходит около 5 дней.

Банки очень требовательны к проведению оценочных работ. Раньше заемщики нередко шли на обман, договариваясь со специалистом о том, чтобы он завысил итоговую стоимость квартиры.

Это позволяло получить большую сумму займа, компенсировав отсутствие первоначального взноса. Сейчас махинации подобного типа исключены.

Видео: оценка квартиры

Во-первых, банки тщательно проверяют полученную информацию, а во-вторых, оценщику, предоставившему заведомо ложную информацию, грозит административное (в виде штрафа) и даже уголовное наказание.

Поэтому не стоит рисковать, пытаясь снизить стоимость квартиры в личных целях.

Оценка для ипотеки

Согласно законодательству, независимая оценка недвижимости является обязательной к исполнению процедурой при оформлении ипотеки.

Она проводится до одобрения заявки на получение денежного займа.

В оценке недвижимости заинтересован, прежде всего, банк, поскольку ему необходимо убедиться в том, что в случае невыплаты кредита залог (квартира) будет продан за сумму не меньше той, которая была выдана заемщику.

Получить в финансовой организации можно деньги лишь в размере, не превышающем стоимость имущества.

Проводить оценку квартиры при оформлении ипотеки банки разрешают силами специализированных оценочных компаний и частных специалистов.

Некоторые кредиторы сотрудничают с такими организациями, что позволяет провести оценку со скидкой.

После работы специалист выдает документ, в котором указана итог проведенной экспертизы и стоимость недвижимости.

Иногда продавцы недвижимости запрашивают сумму больше той, которую указали в результате оценки.

В этом случае заемщику придется разницу доплачивать из личных средств. Банк не пойдет на риски, связанные с возможными убытками.

Ему нужна уверенность в том, что в случае невыплаты кредита недвидимость будет продана с молотками за сумму, не меньшую выданной. Вот для чего нужна оценка квартиры при ипотеке.

Недвижимости

При оценке недвижимого имущества учитываются следующие факторы:

 Этаж на котором располагается квартира
  Количество квадратных метров и комнат, их размеры
 Площадь кухни и санузла
 Тип санузла раздельный, совмещенный
 Количество балконов и лоджий, высота потолков
 Открывающийся из окон вид и уровень шума с улицы
 Наличие систем безопасности качество освещения и коммуникации

Перечисленные критерии оценки относятся к квартирам первичного и вторичного рынка.

Если жилье новое, дом только сдан в аренду, присутствует только черновой ремонт, то специалистами дополнительно изучается звукоизоляция, качество проводки, наличие металлической двери, состояние подъезда.

На стоимость квартиры оказывает влияние и другие факторы:

 Тип и возраст здания материалы стен и перекрытий
 Состояние здания (субъективно) и количество этажей
 Наличие и количество в здании нежилых помещений, их назначение
 Состояние и качество отделки подъезда
 Тип управления коммуникациями

Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.

Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.

Вторичного жилья

Оценка недвижимости на вторичном рынке проводится с учетом перечисленных выше факторов.

Но если квартира уже была в собственности, то дополнительно учитываются:

 Ремонт в квартире состояние сантехники и коммуникаций, состояние комнат
 Наличие и состояние мебели, бытовой техники
 Уровень шума с улицы и подъезда
 Наличие следов аварий в квартире

Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.

Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в квартире было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.

Подбор банка

Оформление ипотеки – процесс трудоемкий и затратный. Переплата по кредиту иногда достигает 200% за весь срок.

Поэтому к выбору банка нужно подходить основательно, чтобы минимизировать расходы.

Для этого следует подать заявки на ипотеку сразу в нескольких организациях, а затем сравнить предложенные варианты и выбрать наиболее выгодный.

Сэкономить заемщик может на оценке недвижимости. Стоимость услуги составляет, в среднем, 10 тысяч рублей, которые платить либо не придется совсем, либо сумма будет уменьшена.

Для этого за ипотекой нужно обратиться в банк, сотрудничающий с фирмой по оценке недвижимости или имеющий в штате специалистов данной области.

Порядок действий

Процедура оценки недвижимости регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности», принятом в 1998 году.

Согласно нему, анализировать стоимость недвижимость могут не только профессиональные оценщики, но и специалисты более широкого профиля.

Для проведения оценки недвижимости необходимо обратиться в специализированную организацию и оставить заявку.

Перед оказанием услуги с заказчиком заключается договор, в котором указывается цель, задача и вид оценки.

Оценщику потребуется предоставить следующие документы:

Выбор организации

Выбрать компанию или специалиста для оценки недвижимости при оформлении ипотеки можно двумя способами:

  1. Самостоятельно.
  2. По рекомендации банка.

Второй вариант, как было сказано ранее, более выгодный и надежный (исключено попасться на мошенников).

Если же компания выбирается самостоятельно, то необходимо проверить наличие лицензии и разрешение на проведение оценочных работ, а также свидетельства о вступлении в членство СРО.

Чем крупнее компания, тем быстрее и качественнее будет проведена работа. В штате маленьких организаций могут не оказаться профессионалы, обладающие необходимыми знаниями и опытом.

Это, хоть и делает услугу более дешевой, но затягивает процесс на неопределенный срок.

Еще, что нужно учитывать при выборе оценочной организации – положительные отзывы.

Некомпетентное и непрофессиональное отношение к данной процедуре может привести к признанию сделки недействительной.

А это автоматические лишает заемщика права собственности на жилье и расторгает отношения с банком.

Как происходит

Оценка жилой недвижимости включает в себя три основных метода:

 Сравнительный или аналоговый подход заключается в проведении сравнительного анализа аналогичной недвижимости, представленной на рынке конкретного региона. База данных используется узкая, характеристики квартир максимально приближенные к характеристикам объекта сделки
 Доходный подход проводится оценка перспективы повышения рыночной стоимости квартиры
 Затратный проводится анализ возможных расходов для восстановления имеющихся повреждений

Оценщик в своей работе может использовать и другие методы, если в этом есть необходимость.

Процедура оценки жилья проводится следующим образом:

 Оценщик собирает данные о регионе где расположена квартира и о самом объекте
 Проводится осмотр квартиры и дома, в которой она находится
 Фотографируются комнаты коммуникации, само здание
 Проводится анализ согласно полученным данным и составляется подробный отчет

Кто оплачивает

Стоимость услуг оценщика зависит от уровня его квалификации и сложности работ. В среднем, за оценку квартиры придется заплатить 10 тыс.рублей. Если жилье относится к элитной недвижимости, то стоимость повышается до 30 тыс.рублей и выше.

Сколько стоит оценка недвижимости зависит и от самой компании. Если она сотрудничает с банком-кредитором, то стоимость будет снижена примерно в 1,5-2 раза.

Снизить расходы позволит также обращение к частным специалистам. А вот обращение в крупную оценочную компанию обойдется заемщику достаточно дорого, но зато гарантирована достоверность полученных данных.

Услуги оценщика оплачивает заинтересованная сторона, которой является заемщик.

На эту тему нередко возникают споры между продавцом и покупателем. Расходы несет заемщик, то есть покупатель, поскольку только он заинтересован в получении кредита.

Отчет оценщика

Итоговый отчет оценщика представляет собой документ, состоящий из 30-40 страниц.

В его состав входит:

  • документы на квартиру;
  • документы оценщика;
  • фотографии, сделанные в процессе анализа.

Отчет содержит две итоговые стоимости — рыночная и ликвидная. Банк интересует только ликвидная стоимость жилья.

Она дает понять, сколько кредитор сможет выручить за недвижимость в случае продажи ее на рынке.

Также отчет оценщика состоит из следующих данных:

  1. Общие сведения о квартире, заказчике и оценщике.
  2. Сведения об используемых методах оценки.
  3. Результат анализа рынка недвижимости.
  4. Приложения.

Каждый лист отчета обязательно нумеруется, скрепляется сшивателем, прошивается контрольной нитью, пломбируется и заверяются печатью компании. Документы оценщика также заверяются синей печатью.

Если заемщик обратился к сторонней организации, то к отчету необходимо приложить документ, подтверждающий членство СРО, диплом об образовании, полис о страховании ответственности.

Еще один важный вопрос – сколько действует отчет оценщика. С момента подписания и выдачи всех необходимых документов пользоваться полученными данными можно в течение 6 месяцев.

После этого потребуется заново проводить оценку недвижимости. На какие вопросы отвечает оценщик

Работа оценщика направлена на получение ответов на следующие вопросы:

 Какова на данный момент рыночная стоимость квартиры исходя из ее состояния, технических характеристик дома, территориальных особенностей и других данных
 Какова кадастровая стоимость объекта подлежащего оценке
 Какое техническое состояние квартиры на момент сбора данных
 Какая оценка недвижимости со стороны доходности
 Какая ликвидная и рыночная стоимость квартиры

Оценка недвижимости при покупки квартиры в ипотеку является ответственной и важной процедурой, избежать которую не получится.

Без данного документа банк не предоставит кредитные средства, даже в сумме, значительно меньшей стоимости жилья.

Но важно не только провести оценку, но и сделать это силами грамотных специалистов, готовых предоставить достоверную информацию, основываясь на полученные данные.

domdomoff.ru

Оценка квартиры для ипотеки - кто проводит и как заказать, срок действия отчета

Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще. Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк. Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.

Для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора. Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости. Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки.

В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор. Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению. Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита. Для минимизации опасности, во-первых, размер кредита никогда не составляет полную сумму стоимости покупки, а колеблется в пределах 60–70%. Во-вторых, приобретаемая недвижимость обязательно выступает объектом залога.

Защита интересов заемщика

Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств. Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить. После проведения независимой экспертизы заемщик может видеть реальную стоимость приобретаемого жилья, а не ту, которая устраивает продавца.

Кто делает оценку

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

За чей счет производится экспертиза

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Где заказать оценку квартиры

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

  • ООО «Независимая оценка»;
  • ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
  • Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Аккредитованные специалисты кредитного учреждения

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Как правильно выбрать оценщика

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне. Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту. Повторно оплачивая оценку, первое, на что следует ориентироваться – это отзывы реальных людей, лучше знакомых, которые имели непосредственный контакт с представителем организации.

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки. Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

Плюсы и минусы сотрудничества с оценщиками рекомендованными банком

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением. Такой подход может быть и не сильно выгоден заемщику, поскольку существует риск занижения реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для сравнения можно заказать дополнительно независимую экспертизу.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Вначале необходимо определиться с выбором организации или частного лица, которые будут проводить процедуру оценку. Для этого нужно оговорить с представителем все условия выполнения работ и стоимость услуги. Если выбранная кандидатура не входит в список аккредитованных банком, надо согласовать ее, чтобы избежать проблем в будущем. После этого можно оформлять заявку и заключать договор на проведение работ.

Заявка на заключение оценочного договора

Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных. В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем. После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.

Подписание договора

Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон. При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты. Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности. Кроме этого, дается информация об объекте залогового жилья и с какой целью проводится оценка. Указываются права и обязанности каждой из сторон. Проставляется дата, подписи и все это скрепляется печатью.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Для заключения договора и проведения оценки квартиры для ипотеки необходимо взять с собой большое количество бумаг. Первое, что потребуется – это паспорт. Если же от имени гражданина выступает доверенный представитель, нужна будет доверенность на право осуществления деятельности. Кроме этого нужно приложить следующие документы:

  • свидетельство о собственности на недвижимость.
  • правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, приватизации и пр.);
  • технический план;
  • кадастровый или технический паспорт;
  • поэтажная экспликация.

Методы определения стоимости квартиры

Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых. Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы. Доходный помогает определить, какую выгоду можно извлечь при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже. При его использовании допускается много предположений, поэтому он не всегда точно отображает реальное положение вещей.

Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами. Происходит обобщение информации, производится оценка с применением всевозможных коэффициентов. Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.

Рыночная цена объекта недвижимости

Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать. Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств. Чем больше представлено вариантов для сравнительной характеристики, тем точнее будет итоговая цифра.

Ликвидная стоимость

Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий. Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%. Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.

Что делать при наличии существенной разницы в стоимости квартиры

Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке. Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку. Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке. Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита. Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика. По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена. Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.

Требования к оформлению

Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно. Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение. Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.

Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):

  • иметь печатный вид;
  • данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
  • содержать все необходимые для расчета кредита данные;
  • количество страниц не должно превышать 30.

Какая информация должна содержаться в отчете

Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные. Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости. Приводится анализ местоположения, перспективы развития. Даются фото дома, подъезда, самой квартиры или ее доли. Описываются параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.)

Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки. Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.

Время подготовки и предоставления отчета

В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней. После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.

Срок действия оценки квартиры

В связи с тем, что недвижимое имущество может меняться в цене, а его состояние ухудшиться, срок действия отчета по законодательству составляет 6 месяцев. Сделано это для того чтобы клиент мог обратиться в другие кредитные учреждения, если получит отказ в займе. По истечении полугода, если не удалось получить кредит, проводится повторная оценка квартиры для ипотеки.

Видео

sovets.net


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.