Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Можно ли гасить ипотеку досрочно


Можно ли погасить ипотеку досрочно

На вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, практически всегда можно ответить положительно. Однако важно суметь выбрать наиболее выгодный для себя вариант дальнейшего погашения долга. Об этом узнаете прямо сейчас.

Виды досрочного погашения ипотечного кредита

Если кредит гасится досрочно, это означает, что есть 2 возможные ситуации:

  1. Частичное досрочное погашение.
  2. Полная оплата всего долга.

Второй вариант – это наиболее оптимальный путь, выгодность которого бесспорна – если долг уплачен полностью, не нужно переплачивать по процентам, которые предполагались для начисления за весь период пользования средствами.

С точки зрения законодательства любой клиент имеет право на полное досрочное погашение долга, поэтому банк не вправе чинить каких-либо препятствий. За досрочное погашение не взимается дополнительная комиссия – часто банки позиционируют это условие как свою услугу, однако на самом деле подобные правила прописаны в 809 и 810 статье Гражданского Кодекса.

Однако поскольку речь идет не об обычном потребительском, а об ипотечном займе, то в подавляющем большинстве случаев заемщик внесет некоторую сумму, которая превышает ежемесячный платеж, однако не настолько велика, чтобы закрыть весь кредит. Тогда банк предложит 2 варианта дальнейшего сотрудничества:

  1. Погашение кредита в течение такого же срока, но меньшими ежемесячными платежами.
  2. Погашение кредита такими же ежемесячными платежами, но за меньший срок.

Любое досрочное погашение ипотеки, в том числе частичное, создает выгоду для клиента. С точки зрения уплаты процентов наиболее выгодным является вариант, когда уменьшается срок кредита: меньше срока – меньшие проценты будут начислены – меньше денег будет уплачено.

Однако во многих случаях клиенты стараются погасить досрочными платежами только для того, чтобы уменьшить обязательный платеж, поскольку существующая сумма неподъемна. Этот вариант оправдывает себя в таких ситуациях:

  1. Проблемы на работе, возможность сокращения.
  2. Понижение в должности с соответствующим снижением зарплаты.
  3. Увольнение с работы по любым причинам.
  4. Форс-мажор (болезнь своя или родственников).
  5. Необходимость совершения более приоритетных расходов – например, дети не поступили на бюджетную основу обучения, и теперь возникли серьезные дополнительные расходы.
  6. Необходимость накопить средства для проведения медицинской операции, покупки лекарств и других неотложных средств.

Таким образом, уменьшение ежемесячного платежа – это большой комфорт, благодаря которому можно более уверенно составлять свой бюджет, планирую расходную часть. Еще один важный плюс – при такой схеме расчетов можно оставлять достаточную сумму для ежемесячных сбережений, которые будут служить финансовой подушкой безопасности.

Сбережения можно использовать для получения дополнительного дохода. Однако понадобится найти такие способы их сохранения, где процент по вкладу будет значительно выше банковского, иначе эта операция не окупит себя.

Как выбрать наиболее выгодный вариант: наглядный пример

В ипотеку взят 1 млн рублей на 50 лет по ставке 12,0% годовых. Переплата за весь срок составит 386 000 рублей. Тогда ежемесячный платеж будет 22 000 рублей (все значения округлены до целых для удобства). Предположим, что ровно через год вносится сумма для досрочного частичного погашения в размере 100 000 рублей. Тогда есть два варианта дальнейшего развития событий:

  1. Банк предлагает оставить такой же срок погашения (всего 5 лет), но уменьшает ежемесячный платеж до 19 600 рублей. Переплата составит за все время 358 000 рублей. Выгода клиента – 28 000 рублей.
  2. При сохранении того же платежа в 22 000 рублей срок всего кредита будет уменьшен. Тогда переплата составит всего 325 000 рублей. Это выгоднее первого варианта на 33 000, а общая выгода составит 61 000.

Очевидно, что более выгоден второй вариант. Однако предположим, что клиент пошел по первому случаю и всю высвобождающуюся сумму (2400 рублей) кладет на банковский депозит под процент. Допустим, за оставшиеся 4 года получится сумма 115 000 рублей. Вся она пойдет на вклад под 8%. Тогда можно будет выручить на этой сумме 9 000 рублей. В итоге становится очевидно, что переплата все равно будет больше.

Выводы:

  1. Самый выгодный вариант – полное досрочное погашение ипотеки.
  2. В случае погашения частичного наиболее выгодно выбрать вариант с уменьшением срока кредита при сохранении того же уровня обязательного платежа.
  3. Если нет четкой уверенности в собственном экономическом положении, лучше выбрать вариант со снижением ежемесячного платежа, стараясь при этом заработать на сбережениях, чтобы максимально компенсировать переплату.
  4. Любая ситуация с досрочным погашением не выгодна банку. поскольку он теряет свою прибыль, которую предполагал получить на процентах. Поэтому кредитные организации часто стараются создать максимум препятствий для того, чтобы клиенту было сложнее осуществить такую процедуру. Тем не менее, подобное право безусловно есть – в противном случае имеет место нарушение действующего гражданского законодательства.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если переплата не слишком большая, то с точки зрения собственной экономической безопасности проще выбрать вариант с уменьшением ежемесячного платежа – нужно учесть, что для комфортной жизни важен эффект «здесь и сейчас», а не вариант экономии в перспективе. Заплатить за подобное комфортное ощущение небольшую сумму в виде переплаты – вполне разумное решение.

Внесение досрочного платежа: пошаговая инструкция

При внесении досрочного платежа последовательность действий следующая:

  1. В кредитном договоре (если он не сохранился, можно затребовать дополнительный экземпляр в банке) найти пункт о досрочном погашении, чтобы уточнить, какие требования кредитной организации предъявляются для этой процедуры:
  • написание соответствующего заявления за 10, 14 рабочих дней (или иной срок);
  • внесение досрочного платежа именно в основной платежный день либо в другой срок, который предусмотрен в договоре;
  • возможность внесения средств именно в том отделении, в котором был взят кредит (или в любом отделении филиальной сети кредитной организации).
  1. Явиться лично с паспортом в отделение банка.
  2. Написать соответствующее заявление о досрочном погашении.
  3. Внести всю сумму в соответствии с заявлением.
  4. Получить новые расчеты (уменьшенный срок кредита или уменьшенный платеж) в виде графика платежа.

В графике платежа должны приводиться все сведения об актуальной ситуации по вашему кредитному договору – сколько месяцев/лет осталось платить, какой день будет последним, какая сумма обязательного платежа актуальна на сегодняшний день, какая будет переплата в результате преждевременного внесения средств. Можно потребовать, чтобы новый график платежей был составлен как документ – подписан и пропечатан сотрудником отделения.

Комиссии и другие препятствия банка

Принципиально банк не может отказать заемщику в праве досрочного погашения любого кредита – ипотеки, на автомобиль, потребительского. Если клиент полностью гасит долг, сделать он это может в любой день. Если же погашает частично, возможно варианты.

В случае с ипотекой кредитные организации стараются создать как можно больше препятствий, о которых лучше узнать заранее, узнав о них из соответствующих пунктов кредитного договора:

  1. В большинстве случае право досрочного погашения по ипотечному кредиту имеет только основной (титульный) заемщик. В то же время внесение ежемесячных платежей допустимо любым лицом, даже не имеющим к кредиту никакого формального отношения. Таким способом банки ставят один из самых простых барьеров на пути снижения своей прибыли. Тем не менее, из ситуации есть выход. Если явиться в офис самостоятельно не получается, то можно оформить доверенность на любого гражданина с указанием того, какие именно действия вы ему доверяете.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Такая доверенность составляется и заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

  1. Возможность частичной досрочной оплаты именно в день обычного платежа.
  2. Возможность частичного погашения суммой, имеющей минимально допустимое значение (например, можно погасить суммой не менее 50 000 рублей).
  3. Возможность досрочного погашения только за счет очного визита, а не перевода средств с карты другого банка, через терминал, банкомат, электронные кошельки и т.п.
  4. Возможность досрочного погашения только в случае письменного уведомления банка о своем намерении в конкретный срок (например, не ранее, чем за 10 рабочих дней).
  5. Комиссия, штрафы, неустойки – это самое неприятное препятствие, о котором следует сразу уточнять при составлении ипотечного договора, внимательно разобрав текст прежде, чем подписать его. Закон прямо не защищает гражданина в подобных ситуациях, поэтому полагаться нужно на свою бдительность.

Досрочное погашение и возврат страховки

При подписании ипотечного кредитного договора практически во всех случаях банк требует оплатить страхование жизни и здоровья всех заемщиков (или титульного) на весь период действия кредитных обязательств. При досрочном погашении в случае уменьшения срока кредита возникает требование о пересчете и возврате соответствующей части страховки.

Однако в этом случае важно учесть несколько нюансов:

  1. Требовать возврат страховки возможно только со страховой компании, поскольку именно с ней банк заключил соответствующий договор, и именно на ее счет попадает часть средств клиента, которые он уплачивает за ипотечный кредит.
  2. Статья 958 Гражданского Кодекса прямо говорит о том, что в подобных случаях страховка не возвращается, кроме тех ситуаций, когда договор предусматривает такую возможность.

Таким образом, следует внимательно изучить договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев подобных пунктов там не будет – страховая компания не станет делиться своей прибылью с клиентом.

Досрочные погашения в крупнейших банках России

Что касается досрочного погашения ипотеки на практике, то в большинстве крупных банков России такая процедура имеет простой, достаточно рутинный вариант исполнения и всегда предусмотрена в кредитном договоре. В большинстве случаев никаких неустоек, штрафов и комиссий с клиента не взимается. Такого правила придерживаются:

  • Сбербанк России;
  • ВТБ 24;
  • Альфа банк.

Конкретные требования и порядок следует уточнить по своему договору или в отделении банка.

2ann.ru

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Заемщик по ипотечному кредиту может выплачивать долг как по заранее рассчитанному графику, так и действуя на опережение. Со стороны финансового учреждения не должно применяться никаких санкций.

Особенности ипотечного кредита

От того, какая схема кредитования была использована при составлении договора, зависит преждевременное погашение ипотеки:

  • Аннуитетный платеж — метод возмещения, где взнос по ссуде имеет одинаковый размер в течение всего срока действия договора.
  • Дифференцированный платеж — уплата равного количества процентов и основной суммы долга.

Аннуитет как способ оплаты долга выгоден для кредитной организации. Клиент в первое время практически не погашает тело кредита, а возмещает проценты. Таким образом, банк получает наибольшую прибыль.

Схема дифференцированной выплаты выгодна для заемщика, но первое время требует существенных затрат. Но со временем платеж будет снижаться и затрат будет меньше.

Способы преждевременной выплаты средств

Ипотеку можно оплатить раньше двумя способами:

  1. полное погашение суммы долга;
  2. выплата средств, покрывающих часть основного тела кредита;

При полном возмещении займа необходимо оплатить проценты за текущий месяц пользования ссудой. Остальная часть доли пересчитывается и сводится к нулю.

При частичной оплате дифференцированного платежа происходит перерасчет процентов согласно графику платежей. Долг уменьшится, затраты будут невелики. При аннуитетной выплате перед заемщиком стоит выбор: возмещение установленной суммы, но с уменьшенным сроком. Или снизить ежемесячный платеж, а срок действия договора оставить прежним.

Важно: при досрочном погашении ипотеки в соответствии с ГК РФ статьи 809, 810 банки не должны взимать с заемщика дополнительные штрафные проценты.

Выгода должника при преждевременном погашении: дифференцированные выплаты

При дифференцированных платежах досрочная уплата долга выгодна для должника на любом этапе как полностью, так и частично.

Если заемщик полностью решает выплатить средства, например, через 2 года, то должник еще не выплатил большую часть процентов. Но уменьшил сумму основного долга. Потребуется выплатить меньше средств в счет долга, а переплата — маленький процент.

При частичной оплате, сумма основного тела кредита уменьшается, это позволяется снизить ежемесячную плату. Начисление процентов происходит на оставшийся долг, это позволяет уменьшить взнос по мере погашения ссуды.

Выгода заемщика при аннуитетных выплатах

При аннуитетной оплате выгода заемщика при досрочном погашении не столь очевидна. В период, когда должник решится на полное погашение, банку будет выплачен существенный дивиденд и разница, погасить кредит досрочно или в срок, небольшая.

Но если заемщик решает выплачивать ипотеку полностью, то банк обязан сделать перерасчет и клиенту предлагается:

  • оставить первоначальный срок с уменьшением ежемесячных платежей;
  • снизить сроки, но суммы остаются прежними.

Страхование долга или имущества

Программы по ипотеке практически всегда предлагают страхование долга или имущества (предмет кредита).

В случае погашения ипотеки полностью, заемщик имеет право требовать перерасчет стоимости страховки по кредиту. Если соглашение о страховании оформлено и на квартиру, то документ можно расторгнуть досрочно с соблюдением условий, прописанных в договоре.

Важно: на стадии заключения ипотечного кредита заемщик вправе отказаться от страховки, это приведет к экономии средств.

Досрочная выплата долга: порядок действий

Важно: заемщик вправе выплатить кредит по ипотеке досрочно в любое время, но для этого необходимо уведомить банк заранее.

Для досрочного внесения средств на кредитный счет как полностью, так и частично в банк предоставляется заявление от заемщика. Финансовое учреждение устанавливает срок, необходимый для уведомления — один месяц.

В назначенный день должник с документами — паспорт, кредитный договор — встречается с сотрудником банка и вносит соответствующую сумму. Специалист переоформляет договор: составляется новый график или пересчитывается сумма платежей.

При полном закрытии ипотеки должник вправе затребовать у банка справку о прекращении и расторжении соглашения. Оформление документа может занять до нескольких дней.

Заемщику необходимо учитывать нюансы:

  1. Порядок досрочного погашения рассматривается до заключении кредитного договора, клиенту банк предлагает несколько путей решения.
  2. В соответствии с законом кредитное учреждение не имеет права взимать штрафы, неустойки и препятствовать в досрочной выплате. Проценты начисляются со дня пользования кредитом.
  3. Пункт досрочного погашения должен прописываться в договоре.

В каких банках можно выплатить ипотеку досрочно

В любом банке должна быть услуга досрочного погашения ипотеки:

  1. Сбербанк дает возможность полного погашения долга удобным способом для заемщика — онлайн, внесение средств в кассу учреждения или автоматическое списания со счета.
  2. ВТБ 24 вводит трехмесячный мораторий на досрочное погашение и сумму минимального взноса в 15000 рублей.
  3. Хоум-кредит не вводит никаких препятствий на досрочную выплату. Это объясняется тем, что процентные ставки банка выше, чем у других финансовых учреждений. Банк компенсирует неполучение прибыли при быстром возврате кредита еще в начале действия договора.
Условия погашения ипотеки досрочно похожи во всех банках, есть незначительные нюансы, о них необходимо узнавать заранее перед заключением договора, на стадии консультирования по займу.

Для полного погашения должник запрашивает сумму для выплаты у банка. Средства погашаются в счет долга, заемщик регистрирует оплату ссуды в органах юстиции и уведомляет о полной выплате компанию по страхованию. Организация должна вернуть деньги за неиспользованный период действия страховки (если заключалось соглашение).

bankspravka.ru

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Прошли те времена, когда банки накладывали всякого рода ограничения и вводили комиссии на досрочные выплаты по ипотечному кредиту. Сейчас, во время острой конкуренции за клиента, банк, который имеет непривлекательные условия по досрочному погашению, просто не найдет себе клиентов.

Более того, в конце 2019 года вступил в силу закон 284-ФЗ о внесении изменения в ст. 809 и 810 Гражданского Кодекса, защищающий интересы заемщиков и не позволяющий банкам ограничивать их в желании досрочно оплатить ипотеку.

Этот закон особенно ждали те заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад. Тогда банки всячески старались удержать клиентов от досрочного погашения. Теперь все ограничения сняты - можно погашать без ограничений.  

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы предлагаем бесплатную консультацию​ всем потенциальным заемщикам. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Как известно, в расчетах ипотеки в основном используется аннуитетный платеж, который на протяжении всего срока одинаковый. Платеж содержит и проценты, и сумму основного долга. То есть когда заемщик платит по кредиту, он одновременно погашает основной долг и уплачивает проценты.  Аннуитетный платеж рассчитывается по следующей формуле: вначале срока кредита в платеже больше всего процентов, чем самого тела кредита, и чем больше срок, тем больше процентов в платеже и меньше основного долга (см. переплата по ипотеке). Следовательно, чем дольше платит клиент, тем больше зарабатывает банк.

Безусловно, ипотеку есть смысл гасить досрочно на протяжении всего срока пользования кредитом, особенно в первые годы, когда в аннуитете больше процентов, чем основного долга. И чем больше заемщик погасит вначале, тем меньше будет переплата. 

Сравним два досрочных платежа с одинаковой суммой 200 000 рублей. Первый платеж сделан на 12-й месяц кредита, а второй на 60-й месяц.

Переплата за весь срок без досрочного погашения:

  • В первом случае переплата составит 4 869 525 рублей, а во втором - 4 947 454 рубля. В итоге  экономия составляет почти 78 000. И это только на одном платеже.

Если заемщик хочет внести досрочный платеж, то каждый раз ему надо писать заявление, чтобы уведомить банк о своем намерении. Иначе деньги не спишутся в счет погашения. То есть если аннуитетный платеж 25 000 рублей, а заемщик вносит на счет 50 000, то в дату погашения по графику платежей спишется только 25 000 рублей. Остальная сумма останется лежать на счете. 

При этом, если вы напишите заявление на погашение, но деньги не внесете, то в банке за это возможны штрафы.

После того, как заемщик внес очередную сумму в качестве досрочного погашения, банк сделает перерасчет графика платежей. Есть два варианта изменения графика в зависимости от того, какой применяет банк:

  • уменьшение платежа
  • уменьшение срока, но платеж останется прежним.  

Стоит отметить, что второй вариант наиболее экономный, но в основном банки применяют первый вариант, и лишь единицы дают выбор. 

Как отмечают банкиры, средний срок «жизни» ипотечного кредита 7-8 лет. Следуя этой статистике, большинство заемщиков стараются гасить ипотеку досрочно, при этом переплата существенно сокращается. И лишь единицы пользуются ипотекой весь срок, переплачивая по кредиту в 2-2,5 раза.

Автор: Горбачев Дмитрий 

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

podboripoteki.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.