Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Оценка для ипотеки


Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и сколько она стоит

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

  1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
  2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
  3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
  4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
  5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
  6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

  • престижность и экологичность района;
  • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
  • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
  • из каких материалов построено здание;
  • количество этажей в доме;
  • обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

  • площадь;
  • количество комнат и их месторасположение (планировка);
  • состояние отделки и коммуникаций;
  • этаж;
  • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

  1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
  2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
  3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
  5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
  6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

  1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
  2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
  3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

Также вам будет интересно и важно узнать о том, что такое закладная по ипотеке, как его правильно оформить и зачем она нужна.

Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.

Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

ipotekaved.ru

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

  1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
  2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

  • Репутацию компании;
  • Время ее работы на рынке;
  • Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

  1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
  2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
  2. План и экспликацию помещения;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

  • Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
  • Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
  • Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

  1. Обязательный осмотр помещения;
  2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
  3. Обоснованность проведенной оценки;
  4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2018 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Читайте также:

ipoteka-expert.com

Документы, необходимые при оценке квартиры для ипотеки

Для оформления ипотечного кредита необходимо провести рыночную оценку недвижимости. Какие же документы понадобятся для оценки квартиры для ипотеки? Банк должен знать сведения о рыночной стоимости залога, который передается им при оформлении займа.

Для этого нужно обратиться к оценщику, который работает в организации, официально занимающейся данной деятельностью. Без проведения такой оценки банк не одобрит ипотечный кредит, так как предоставление бумаг, указывающих на рыночную стоимость, – обязательное условие для оформления займа.

Оценка квартиры для ипотеки

Независимая оценка недвижимого имущества при оформлении ипотеки необходима, чтобы организация, выдающая кредит, была уверена в том, что стоимость выданного займа равнозначна цене залогового имущества.

Для проведения оценки необходимо обратиться к независимому эксперту. С ним нужно заключить письменный договор о предоставлении услуг. Это необходимо, чтобы в случае отказа в выдаче кредита в силу плохо проведенной работы оценщик понес определенные обязательства.

ФЗ N 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года содержит положение об обязанности заключения договора между сторонами. Организация, предоставляющая сотрудника для проведения оценки жилого объекта, должна иметь аккредитацию, которая подтверждена документами.

По желанию лицо, оформляющее ипотечный займ, может обратиться к частному специалисту, который должен иметь лицензию на право проведения оценки недвижимости. Но сотрудники банка больше отдают предпочтение оценщикам из организаций, поэтому если им не понравится проведенная работа, то оценивать помещение и оплачивать эту услугу придется снова.

Банковское учреждение способно посоветовать несколько организаций на выбор, у которых можно заказать эту процедуру. Но выбирать только из представленных вариантов необязательно – допустимо поискать и другое учреждение.

Бумаги, необходимы для физического лица

При обращении к оценщику физическое лицо, которое является собственником помещения, обязано предоставить документацию. Какие документы нужны:

  • бумага о праве владения объектом недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • справка, содержащая сведения о прописанных на жилой территории лицах;
  • технический паспорт (если была осуществлена планировка, то – разрешение из органов);
  • бумага, которая является доказательством того, что недвижимость не имеет обременений.

Если оценивается жилое помещение, в котором на данный момент нет собственника, то необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт обратившегося гражданина;
  • бумаги из БТИ и технический паспорт.
Читайте также  О возможности увольнения человека, у которого есть ипотека

Также нужно сделать ксерокопии этих бумаг, так как их приложат к вынесенному оценщиком отчету. Для одобрения ипотеки к отчету должны быть приложены фотографии, которые сделает оценщик. Собственнику помещения нужно позаботиться лишь о чистоте в квартире. Необходимы хорошие снимки, для того чтобы банк мог увидеть залог.

Важно! В отчете будут не только фото квартиры, но и фотографии, сделанные в подъезде и возле дома. Проверка должна проводиться в светлое время суток. Без фотографий банк может отказать в одобрении заявки по кредиту, поэтому обратившемуся лицу необходимо проконтролировать, чтобы они были сделаны.

Документы, необходимые от юридических лиц

Когда жилье приобретается в недостроенном доме, собственником помещения будет считаться застройщик. В этом случае необходимые документы для заключения договора оказания услуг с оценщиком немного другие:

  • разрешение на осуществление строительных работ, которое оформлено в отношении застройщика;
  • ИНН застройщика и КПП;
  • бумага, являющаяся подтверждением права пользования или владения участком земли, на котором возводится жилой объект;
  • проектный план дома;
  • заключенный договор на долевое участие в строительстве;
  • бумага, в которой указана дата, когда планируется сдать объект в эксплуатацию;
  • документ, где находятся сведения, что квартира ничем не обременена;
  • справка о балансовой стоимости (в некоторых случаях, если застройщик – хозяин объекта).

За проведение оценочной деятельности платит застройщик. В случае если в одобрении кредита банком отказано, он вправе по заключенному договору требовать возврата денежных средств с фирмы, проводившей оценку.

При выборе организаций, проводящих оценочную деятельность, необходимо опираться на опыт работы сотрудников и отзывы клиентов. Наличие преимущественно положительных отзывов говорит о высоком качестве услуг.

Бумага по результатам проведения оценки

После проведения процедуры оценки заказчику будет выдан отчет, в котором содержатся:

  • все данные о квартире;
  • сведения о месте расположения, дворе и т. д.;
  • информация о расположении к дому метро;
  • наличие парковочных мест у жилого дома;
  • материал, из которого возведен дом;
  • мнение оценщика о целесообразности проведения ремонта в квартире;
  • стоимость кв. м. в квартире;
  • иные сведения.

Отчет содержит подробную информацию о движимом имуществе, передаваемом в залог при оформлении ипотеки. Также он должен содержать хорошего качества цветные фотографии квартиры, дома и прилегающей к нему территории.

Заемщик может заказать у специалиста дополнительные документы – например, справку об отсутствии обременений на квартиру. Она оформляется в Росреестре, который расположен по месту нахождения объекта недвижимости.

Сбор документов для оценки квартиры для оформления ипотеки – важный этап при взятии кредита. Низкое качество данной услуги может повлечь отказ от выплаты ипотечного займа. К выбору организации, оказывающей такие услуги, необходимо подходить тщательно.

Документы, необходимые при оценке квартиры для ипотеки Ссылка на основную публикацию

kvadmetry.ru

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Быть может, кто-то не в курсе, что оценка квартиры для ипотеки производится не только в том случае, когда заемщик для получения этой самой ипотеки в качестве финансовых гарантий предлагает банку под залог уже имеющуюся у него в собственности какую-то недвижимость. Для чего еще нужна данная процедура?

Для банка стоимость квартиры/дома также имеет принципиальное значение и при покупке именно этого жилья в кредит его клиентом. Оно и понятно, ведь финансовое учреждение в случае факта злостного неплатежа ипотеки первым делом заберет у заемщика ипотечную недвижимость. Кроме того, в большинстве ситуаций при выдаче кредита на жилье сначала оговаривается примерная сумма займа.

А уже потом на первичном (в настоящее время почти всегда на первичном) рынке подбирается подходящая жилплощадь. И банку необходимы независимая оценка этого жилища и строгий отчет, досконально определяющий рыночную и ликвидную стоимость квартиры или частного дома. Только после организация выдаст клиенту на руки конкретную сумму денег.

Кстати, сейчас в некоторых банках практикуется оформление безналичных сделок. Когда заемщик даже не получает наличку на руки, а банк сам, в качестве торгового посредника, платит первичному собственнику (застройщик, строительная фирма). А клиент потом постепенно с процентами возвращает банку потраченные им деньги. Необходимость оценочной процедуры законодательно прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – пункт 1, статья 9 (от 7 мая 2013 года).

Что нужно знать об оценщике

Выбор самого оценщика и оплата его услуг является задачей исключительно заемщика. Хотя никто не ограничивает клиента в выборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором клиент намеревается взять ипотеку. Поскольку у каждого банка могут быть свои индивидуальные требования к оценочным отчетам. Помимо этого любой подобный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Чтобы все эти пункты были наверняка соблюдены, выбранная заемщиком фирма должна иметь подтверждение о членстве в СРО (саморегулируемые организации на рынке недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на минимальную сумму в 300 тыс. рублей. Страховой полис оценочной компании указывает, что организация не первый год занимается соответствующей деятельностью.

Плюс это гарантия, что в случае просчета или ошибки специалиста, деньги заказчику будут возвращены полностью или частично (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если независимая компания не аккредитована банком, то все эти реквизиты заемщик должен будет приложить к отчету. Оценка квартиры для ипотеки, как правило, заказывается уже после того, как было проведено первое предварительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы примерно знать, какое собственно жилье нужно оценивать.

Дабы не получилось так, что заказчик заплатил за анализ квартиры стоимостью 2,2 млн рублей, а банк впоследствии согласился выдать ипотеку только в размере, скажем, 1,5 млн рублей. Прейскурант цен у оценочных организаций варьируется в зависимости от города и обстоятельств. Минимум – 2 000 рублей за один отчет. Но эта сумма может вырасти и до 6 000 рублей.

Необходимые документы

Заказывать оценку в первую очередь надо лишь когда заемщик собирается заложить банку уже имеющееся недвижимое имущество. Итак, такие вещи, как примерная стоимость услуги оценки и срок ее проведения, можно оговорить со специалистами и по телефону. По телефону же можно оставить предварительную заявку на заключение договора о проведении оценки. При очной встрече клиент должен предоставить выбранной организации набор документов. В данных обстоятельствах достаточно будет ксерокопий, но они должны быть заверены у нотариуса.

  1. Паспорт и контактные данные заказчика.
  2. Кадастровый и технический паспорта оцениваемой недвижимости (выдаются в БТИ).
  3. Желательна схема плана квартиры и\или дома.
  4. Для зданий, построенных до 1970 года, потребуется дополнительная справка-гарант, что строение не будет снесено или реконструировано.
  5. Документ, который обосновывает необходимость проведения оценки: подтверждение собственности на жильё, выписка из банка о возможной выдаче ипотеки, свидетельство долевого участия и т. п.

Поскольку в данной статье подразумевается именно оценка квартиры для ипотеки, то в последующем будет иметься в виду именно этот вид жилой недвижимости. Поскольку квартиры – это самый распространенный вариант жилплощади в РФ, то у оценочных фирм уже «набита рука» относительно их стоимостного анализа. Почти всегда сама процедура осмотра квартиры занимает не более пары часов.

Два вида стоимости квартиры, чем они отличаются и чем важны для заемщика

В заранее оговоренное время оценщик выезжает на адрес. Специалист проводит всесторонний визуальный осмотр квартиры, фотографирует все помещения, изучает дом и окружающий район. Здесь важно упомянуть, почему оценка недвижимости для ипотеки состоит из двух уровней. Дело в том, что недвижимость имеет ликвидную и рыночную стоимость. Ликвидная стоимость определяется при использовании затратного подхода. То есть оценщик выясняет, сколько средств понадобится для возведения аналогичного объекта.

Сюда в качестве дополнения добавляют сравнительный (аналоговый) и доходный подходы. Сравнительный подход означает мониторинг всех похожих сделок на рынке недвижимости для определения средней цены. Доходный подход определяет, насколько изучаемая недвижимость может подорожать на рынке в ближайшее время (от полугода до 3 лет). Для чего нужна ликвидная стоимость? Она определяет как бы объективную ценность жилья.

Подробности рыночной стоимости

А вот второй уровень оценки выясняет, сколько примерно продавец может запросить за данную жилплощадь. То есть это и будет ее рыночная стоимость. Может показаться, что рыночная стоимость является более субъективной характеристикой, чем стоимость ликвидная. Но нет. Первичный собственник всегда вынужден оглядываться на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Если он будет завышать цены, то клиентура утечет к другим продавцам с более выгодными предложениями. Хотя тут тоже есть свои «подводные камни» – строительные монополии, ценовые манипуляции… Впрочем, это уже совсем другая тема. Рыночную цену жилья определяет множество характеристик, которые все должны быть отражены в отчете оценщика:

  1. Анализ инфраструктуры – насколько удобно дом с оцениваемой квартирой расположен от ближайших больниц, школ, торговых центров, транспортных узлов, автомагистралей и т. п. Учитывается планировка дворовой территории.
  2. Анализ дома – год сдачи в эксплуатацию и сроки строительства, этажность, тип застройки, основной стройматериал (панель, кирпич, дерево, другое), техническая и коммуникационная оснащенность (электричество, водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефон, интернет, спутниковое телевидение), наличие/отсутствие видимых дефектов.
  3. Анализ квартиры – этаж, общая и жилая площадь, количество комнат и площадь каждой, состояние окон, наличие/отсутствие балконов или лоджий, качество планировки, отсутствие незаконной перепланировки, качество ремонта и общее состояние.

В целом ликвидная и рыночная стоимость редко сильно разнятся. Яркий пример большой разницы между ними – это первоклассно отделанная квартира (высокая рыночная стоимость) в старом, двухэтажном, деревянном доме (низкая ликвидная стоимость). Так или иначе, но банк-то всегда выдает ипотеку, исходя из той стоимости, которая меньше. Более того, от минимальной цифры будет зависеть не только размер кредита, но и срок кредитования, и процентная ставка. Таким образом, учреждение сводит возможные издержки к минимуму. У заемщика могут возникнуть проблемы, когда рыночная стоимость серьезно выше ликвидной.

Банк выдаст денег в соответствии с результатами затратного подхода, а продавец квартиры запрашивает больше. Тогда заемщику остается два варианта – искать дополнительные финансы (например, оформить потребительский кредит) либо искать другую, более дешевую квартиру. Можно также потребовать повторного анализа жилья.

В заключении стоит предупредить, что не следует пытаться договориться с оценщиком об искусственном завышении цены. Дабы банк выдал больше денег. Банки имеют своих собственных специалистов, которые многократно перепроверят отчет. Такие перепроверки нужны и для выявления неумышленных ошибок.

Вообще, деятельность оценочных фирм контролируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За допущенные ошибки фирма может понести перед клиентом финансово-административную, а иногда и уголовную ответственность. Оценка недвижимости для ипотеки сопряжена с оборотом достаточно крупных денежных сумм, поэтому точность и гарантии здесь весьма важны.

Готовый отчет

Когда все закончено, специалист оформляет отчет в письменном виде (до 30 страниц) и делает звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для окончательной сверки. Полноценный, готовый, письменный отчет в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

  • общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, реквизиты фирмы, если клиент – юридическое лицо);
  • полный список всех использованных методов оценки;
  • пакет данных об изученной недвижимости;
  • мониторинг рынка недвижимости на данный момент с кратковременным прогнозом на будущее;
  • определение двух видов стоимости жилья;
  • приложение. Важнейшая для банка часть. Сюда входят: вся основная имущественная документация, фотографии объекта, сделанные сотрудником фирмы, повторное указание рыночной стоимости и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сможет продать данное жилье в случае расторжения ипотечного договора с заемщиком.

Представленный материал носит информационно-прикладной характер, т. е. статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, которые возникают при взятии ипотечного кредита и связанной с ним процедуры оценки жилья.

  • Что такое ипотека простыми словами
  • kredit-blog.ru


    Смотрите также

    sdfsdg

    sdfsdg


    400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

    тел.: 8-927-500-9019
    СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
    Все права защищены. Карта сайта.