Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

В ипотеку дом строить


Как правильно построить дом в кредит?

Кредит на строительство дома относится к разряду ипотечного кредитования. Это довольно сложный вид займа, поэтому, если вы решились заняться строительством собственного дома, вам придется изрядно потрудиться, подстраиваясь под условия банка и собирая необходимую документацию. Результатом ваших стараний станет дом, построенный по собственному проекту.

Казалось бы, все просто, берешь деньги в банке, строишь на них дом, потихоньку рассчитываясь с долгами.

Основная проблема в том, что еще нет стоящей залоговой стоимости кроме земли

На деле же все по-иному. Банку необходимо предоставить гарантию возвратности средств, при ипотечном кредитовании ею служит обременение, накладываемое на приобретаемое имущество, оно остается в залоге до полной выплаты долга.

А что будет залогом при ипотеке на строительство дома? Фактически самого дома еще нет, он только где-то в проекте, даже будущую его стоимость назвать невозможно. Вот и приходится потенциальному заемщику искать варианты залога, так как без него ни один банк не то что не даст одобрение, даже рассматривать заявку на станет.

А чем отличается кредит на дом от ипотеки квартиры?

Банк не может дать кредит составляющей более 75% стоимости земли.

А заемщику как правило нужно не менее 2-4 стоимостей земли. То есть этот кредит будет беззалоговый (так как он не обеспечен залогом). Получается, что это потребительский кредит на большую сумму, которую получить очень трудно. Поэтому банки и отказывают.

Со вторичным жильем все просто. Стоимость объекта уже имеет стоимость, ликвидно (если вдруг завтра заемщик откажется платить) и легко может быть реализовано. С загородным не построенным домом совсем не так.

Что может быть дополнительным залогом?

Когда речь идет о дополнительном залоге любого недвижимого имущества, то говорится только о собственной недвижимости заемщика, что подтверждается документально. При этом также будет требоваться документ, который укажет на то каким образом гражданин стал владельцем этого объекта. Это может быть договор дарения, купли-продажи, документы на получение наследства.

Оставить в залог чужое имущество невозможно. Если это и возможно, то только в сторонних небанковских организациях.

Самое простое решение - это оставление в залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика. Если у вас есть какая-то недвижимость, к примеру, квартира, то будет даже несколько вариантов построить дом в кредит.

  • Первый - взять простой нецелевой кредит под залог недвижимости, полученные средства направить на постройку дома.

  • Второй вариант - взять именно ипотеку на строительство дома под залог имеющегося жилья, этот вариант будет более сложным в оформлении, но зато окажется на порядок выгоднее. Наложение обременения на имеющуюся недвижимость никак не мешает вам все также полноценно ее использовать, только сменить собственника вы не сможете.

Залог - земельный участок, на котором будет возводиться дом. Земля в любом случае уже должна находиться в собственности заемщика, невозможно по одному кредитному договору и землю купить, и дом на ней построить. Так что, кредит на строительство дома уже заведомо предполагает, что у потенциального заемщика есть оформленная на него земля. Вот этот участок и можно оставить в залог.

Особенности строительства под залог земли

Итак, у вас есть земля, на которой вы планируете возвести дом, значит, можно использовать ее для оформления ипотеки.

Первоначально банк потребует сделать оценку этого участка. Исходя из цены в акте оценки, будет назначена максимально возможная сумма кредита, обычно это 70-80% от рыночной стоимости земли.

Оценка проводится силами заемщика, это может быть самостоятельный поиск эксперта или же банк посоветует обратиться в определенную фирму. Специалист выезжает на место, изучает объект, делает замеры, а после составляет акт, в котором и будет прописана рыночная цена объекта. Стоимость оценки объекта, может оказаться на 10-15% меньше той, на которую вы рассчитывали. 

Одна из причин этого - при оценке учитываются примерные дальнейшие затраты на облагораживание объекта. Акт об оценке будет действовать 6 месяцев.

Так как банк выдает сумму, отталкиваясь от указанной экспертом цены, то здесь заемщика ждет еще одна сложность - сумма кредита может оказаться гораздо меньше той, что нужна на возведение дома. Гражданину может хватить буквально только на фундамент и все. Где взять денег на дальнейшее строительство?

Если вы изначально понимаете, что выделенных банком денег вам не хватит, нужно заранее обговорить с банком ситуацию и прийти совместно к какому-то решению. А решение чаще всего одно - постепенная замена залога. 

К примеру, вы взяли деньги, оформленные под залог земли, их хватило на возведение фундамента и еще какие-то работы. Получился уже не просто участок земли, а участок с постройкой, его стоимость возросла. Теперь по согласованию с банком вы вновь приглашаете оценщика, который определяет новую стоимость залога, которая оказывается выше. Банк переоформляет залог, разницу в цене отдает заемщику. И так можно делать несколько раз, в процессе строительства объект будет становиться все дороже.

Что нужно для оформления кредита на строительство дома?

Кредит на строительство частного дома под залог собственного земельного участка предлагают многие банки, работающие с ипотечными кредитами. При этом гражданину в любом случае нужно иметь определенную часть собственных средств для возведения дома, обычно это 15% от стоимости возведения объекта по смете. Если же стоимость залога меньше, чем расходы по смете, то баком с заемщика берется 15% от оценочной стоимости залога.

По правилу банков у гражданина должно уходить на внесение ежемесячного платежа не более 50% от получаемого дохода.

Банк, изучая заявку заемщика, для определения максимальной суммы выдачи рассматривает не только акт оценки, обязательно изучаются доходы заемщика.

К примеру, залог был оценен в 2 миллиона рублей, первый взнос в размере 15% - это 300 000 рублей. В кредит уйдет 1,7 миллиона рублей. Если заемщик получает 50000 рублей, то в месяц он должен отдавать не более 25000 рублей. Если сделать расчеты на кредитном калькуляторе Сбербанка, то при процентной ставке 15,75% годовых и оформлении кредита на 14 лет ежемесячный платеж составит примерно 25000 рублей. На таких условиях можно оформить кредит на строительство дома при зарплате в 50000 рублей.

Банки разрешают привлекать созаемщиков, их доходы также учитываются при назначении максимально возможной суммы выдачи. Чаще всего созаемщиками становятся супруги.

Предложения банков:

  • в Сбербанке можно получить кредит на строительство дома с первым взносом 15%. Залом может быть земельный участок или иная собственная недвижимость заемщика;
  •  в Банке Москвы можно получить такой кредит без первого взноса. Залогом может выступать только земельный участок;
  • в Запсибкомбанке нужно отдать 20% первого взноса, залогом может быть только земельный участок.

По итогу сделки вместе с кредитным договором заемщик подписывает документ о наложении обременения на земельный участок. Согласно этому документу никаких юридических сделок с землей заемщик сделать не может. Обременение снимается только после погашения задолженности перед банком в полном объеме.

Необходимая документация

Самая важная составляющая оформления - это сбор документации, а банк выбрать - не проблема. Говорить о едином эталоне требуемой документации нельзя, каждый кредитор будет говорить лично о своих требованиях. Но в целом список будет схожим.

  • Обязательно будут нужны справки о доходах,
  • подтверждение трудоустройства,
  • документы на оставляемый залог.

Самая важная часть пакета документов - это смета на строительство или договор с подрядной организацией.

О точном пакете документов вы получите информацию у банка-кредитора.

После сбора всей необходимой документации и положительного решения банка можно начинать возведение дома.

Чаще всего кредит на строительство предоставляется не всей суммой, а траншами, что более выгодно для заемщика.

Самостоятельное строительство без подрядчика

Банки позволяют строить дома без привлечения сторонних организаций. Заемщик в этом случае самостоятельно составляет смету, включающую стоимость материалов, подведение к дому коммуникаций и прочих обязательных затратных составляющих. Для составления такой сметы можно обратиться в строительную организацию, которая более осведомлена в затратах на строительство и сможет сделать более объективную смету.

Если вы желаете построить дом в кредит, подготовьте себя к трудоемкому процессу, кредит очень сложен в оформлении, банки очень тщательно проверяют заемщика, объект залога и сам проект. 

Ставка по кредиту на строительство дома будет немного выше, чем при стандартной ипотеке, это объясняется повышенными рисками банка.

credits.ru

Выгодно ли частное строительство своими руками?

Недавно один хороший знакомый пришел за советом. У него накопилась некоторая сумма и ему необходимо жилье в городе или пригороде. Однако сумма эта невелика, чтобы пойти и сразу купить квартиру. Но на первоначальный взнос под ипотеку хватит.

Также этой суммы хватит, чтобы купить земельный участок в черте города или за городом. Но не в центре. И вот мой знакомый стоит перед дилеммой – ипотека или строительство своего дома? Попытаемся ему помочь и рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов.

Чтобы не возникло лишних вопросов – некоторые пояснения. Знакомый не Рокфеллер и не Гейтс. Чтобы не спрашивали – нужно купить, ну и купил бы. У него всего два варианта – ипотека или земельный участок.

Ипотека.

Плюсы. Если не хотите проблем со строительством – хороший вариант. Если у вас стабильная работа с высокой зарплатой, и есть, кому вас подстраховать (у жены тоже стабильная работа и хорошая зарплата 🙂 – смело берите ипотеку.

Квартиру можете выбрать в любом удобном районе. И какую захотите – если денег хватит. У вас не болит голова, где взять стройматериалы, какой участок купить и в каком районе. Близко добираться до работы.

Минусы. Если хотите проблемы с деньгами и долгами – вариант. Не у всех стабильная работа и высокая зарплата. Максимум что вы получите по ипотеке трехкомнатная квартира. Ежемесячный взнос в течение 15-20 лет. Просрочка – угрожают экономическим судом.

Если вы все же приобрели квартиру по ипотеке? Дело вкуса – жить в городской квартире или в загородном доме.

Недавно для интереса подсчитал. Двухкомнатная квартира в ближайшем городе (не столица – цены приемлемые) стоит $30 тыс.- $60 тыс. У знакомого заплата $700, у жены $300. Итого $1000. Чтобы взять ипотеку их совокупной зарплаты хватает на срок выплаты 15 лет. Берешь $30 тыс. – должен вернуть порядка $66 тыс. – $132тыс. (расчеты приблизительные). Многовато. Придется во многом себе отказывать.

Рассмотрим второй вариант. Строительство собственного дома или коттеджа за городом.

Плюсы. У вас будет свой дом. Да, цены на участки доступны только на окраинах. Но сейчас многие горожане как раз перебираются за город. Чистый воздух, большой дом, собственный участок – по-моему, неплохо.

Добраться до города – не проблема, ходят автобусы и маршрутное такси. Не говоря уж о собственном автомобиле. Сейчас многие пригородные районы имеют собственную инфраструктуру – школы, больницы, детсады. Магазины и торговые дома, само собой разумеется – они появились намного раньше школ и больниц.

Берете участок – на него денег хватает. Копите необходимую сумму – заливаете фундамент. Дальше – через некоторое время (опять же набрав нужную сумму) поднимаете стены. И так далее.

В результате года через три получаете симпатичный двухэтажный коттедж с земельным участком. С собственным гаражом, лужайкой и беседкой для отдыха. По-моему неплохо.

И заметьте – никто вас не напрягает по поводу долгов и ежемесячного платежа. К тому же такое строительство обойдется вам намного дешевле, чем та сумма, которую вы в конечном итоге выплатите по ипотеке.

В случае необходимости – это выгодное вложение капитала, вы продадите коттедж за значительно большую цену, чем затратили на строительство (загляните в газету объявлений – сколько стоят коттеджи?)

Минусы. Придется повозиться со строительством – можно накопить некоторую сумму и нанять бригаду (никто не говорит, чтобы вы брали лопату и месили бетон сами). Далековато от места работы (автомобиль – маршрутное такси).

Таким образом, в процессе спора мы так и не пришли к единому мнению. Это и неудивительно – вопрос серьезный. Я бы построил дом за городом. А как думаете вы?

beybitblog.ru

Ипотека на строительство частного дома

О собственном жилье мечтает каждая семья, если детей много, то все они желают поселиться в отдельной комнате, да и для представителей старшего поколения требуется простор. С комфортом разместиться в ограниченном пространстве городских квартир удастся далеко не каждом большому семейству. Помочь способна ипотека на строительство частного дома.  Поскольку квадратные метры в загородном доме позволяют создать отдельное пространство для каждого. Приобрести вместительный дом, да еще и устраивающий всех членов семьи, затруднительно. При помощи банка можно получить недостающую сумму в кредит, чтобы по собственному проекту построить дом с учетом интересов всех близких.

Нюансы кредитования загородного строительства

Основным отличием такого кредитного продукта, как ипотека на строительство частного дома, является получение денег еще до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Целевой кредит может выдаваться частями. Каждый завершенный этап строительства может служить основанием для перечисления следующей части займа.

Такая процедура выдачи заемных средств удобна не только банку, но и клиенту, ведь ему не придется платить лишнее за то время, пока деньги «не работали» и ждали своего часа.

Проценты начисляются только за период фактического использования средств и только за реально истребованные суммы. Если удалось сэкономить, то долговая нагрузка снизится.

Обязательным при оформлении ипотеки на частный дом остается и внесение первоначального взноса из собственных средств. При обращении в банк нужно подтвердить уже произведенные расходы на покупку стройматериалов или на оплату работы строителей. Размер такого взноса зависит от требований банка и может достигать 10-50% от общей суммы затрат на строительство.

В некоторых случаях можно использовать для этих целей средства семейного (материнского) капитала. Тогда первоначальный взнос будет внесен из Пенсионного Фонда, а оставшуюся сумму предоставит банк. Так можно приступить к строительству и вовсе без вложений.

Для того, чтобы понимать, какую именно сумму первоначальных вложений потребуется внести из своего кошелька и сколько денег взять в банке, необходимо составить общую смету расходов. Узнать приблизительные данные по предстоящим расходам на новый дом загородом позволит калькулятор расчета стоимости строительства дома. Этот онлайн инструмент создан специально для предварительного планирования затрат на возведение различных строений. Но конечный результат зависит от выбранного застройщика, поэтому прежде чем оформлять ипотеку придется найти фирму, которой вы готовы доверить возведение вашей крепости.

Что может быть обеспечением по ипотеке на дом?

Покупка готового жилья по ипотеке является вполне привычной и понятной сделкой – банк добавляет денег на приобретение квартиры, одновременно регистрируя обременением на эту недвижимость. Таким образом, купленная в кредит квартира остается залогом до полного возврата средств, а продать ее в обход банка-кредитора невозможно. Именно это делает ипотеку наименее рискованным для банка продуктом, а для заемщика – кредитом с минимальной ставкой и переплатой.

Ипотека под частный дом может быть оформлена даже в случае, если он еще не достроен. Объектом залога при этом становится один из следующих вариантов недвижимого имущества:

  • Земельный участок, где дом и будет находиться, при этом следует учитывать соответствие его назначения – он должен принадлежать к категории земель для индивидуального-жилищного строительства, а не к землям сельхозназначения или дачного товарищества;

  • Недострой, зарегистрированный как объект незавершенного строительства, то есть дом может стать залогом еще на стадии «фундамента»;

  • Любой другой объект недвижимости, который находится как в собственности самого заемщика, так и других лиц, готовых выступить предоставить его в залог.

При этом дополнительным условием может быть страхование от ряда рисков, в том числе:

  • личное страхование жизни и здоровья заемщика в пользу банка-кредитора на всю сумму запрашиваемых обязательств и на весь период использования заемных средств;

  • имущественное страхование объекта незавершенного строительства от  ущерба в результате разгула стихии и действий третьих лиц;

  • титульное страхование от потери права собственности на землю из-за проблем с оформлением сделки приобретения земли или из-за мошенничества с документами.

Банк может настоять на оформлении одного или сразу нескольких видов страховок. При наступлении страхового случая, указанного в любом из этих полисов, компенсация по решению банка направляется на погашение части кредита.

Если же ипотека на недостроенный частный дом заемщиком не погашается, банк может настоять на расторжении договора и изъять заложенную недвижимость через суд.

Совет: перед началом стройки обязательно получите разрешение на строительство частного дома. Или можете рискнуть и понадеяться на продление дачной амнистии.

Условия предоставления данного кредита

Чек-лист при выборе кредитного продукта на строительство загородного дома должен включать следующие пункты:

  • Требования к самому возводимому объекту, земельному участку и его местоположению;

  • Требования к застройщику и этапам возведения и регистрации загородного дома;

  • Условия перечисления заемных средств;

  • Размер необходимой доли собственных средств и условия подтверждения собственных затрат на строительство;

  • Необходимое обеспечение и предмет ипотеки;

  • Непосредственно параметры кредитного продукта – предельные суммы, сроки, ставки, дополнительные комиссии.

Чем меньше риск банка при финансировании возведения загородного дома, тем выгодней условия заимствования. При большом взносе из своего кармана и наличии ликвидного обеспечения проценты будут ниже. Об этом стоит помнить при обращении за кредитом.

Ипотека на покупку частного дома может выбрана лишь после изучения всех этих критериев по конкретному предложению банка. От них зависит не только шансы на одобрение запрашиваемого кредита, но и удобство взаимодействия с банком. Кроме того, совокупность этих факторов влияет и на переплату по кредиту.

Сюжет о том как получить ипотеку:

Перед тем как брать ипотеку ОЧЕНЬ НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую посмотреть данное видео: 

karkasnik.su

Клиенты о нас: Как я оформлял ипотеку на строительство дома из бруса

Просмотрев предложения банков на выдачу ипотечных кредитов на строительство дома из бруса, я остановился на наиболее стоящих на мой взгляд внимания программах ОАО «Сбербанк» и ОАО «Россельхозбанк».

В первую очередь я посетил Сбербанк. Поскольку по условиям Подрядчика – фирмы Валдайский мастер, оплата за строительство дома производиться частями без внесения предоплаты, что конечно дает заказчику гарантию качественного и своевременного выполнения работ – отсутствие в Сбербанке такой услуги как поэтапное переведение денежных средств с открытого на мое имя карт-счета или акредитива стало причиной отказа от услуг этого банка.

В условиях кредитования в ОАО «Россельхозбанк» такая услуга есть, поэтому оформление кредита решил осуществить в нем. Одобрение кредита в данном банке осуществлялось в два этапа: на первом этапе требовалось предоставление: копии трудовой книжки, паспорта, справки о доходах на себя и поручителя (поручитель необходим как гарант платежеспособности Заемщика на период строительства дома т.е. 1-2 месяца, далее по предоставлении свидетельства собственности на дом обременение с него снимается). После первоначального одобрения банком моего кредита, что составило примерно 2-3 дня, необходимо предоставить документы для заключения кредитного договора, список которых несколько больше первоначального (свидетельство собственности на участок, выписка из ЕГРП, копия кадастрового паспорта, оценка независимого эксперта о стоимости участка который переходит в залог банку). Сбор данных документов занял примерно две недели и 10 тысяч денег, т.к. сам я не оформлял их а заказал оформления в фирмах которые этим занимаются. После предоставления этих документов, я сделал страховку своей жизни – примерно 2 тысячи рублей и подписал договор с банком. Так же по условиям банка необходимо подтверждение внесения своих сбережений в размере 15% от стоимости дома на счет застройщика, оформляется в банке в течении 20 минут. Для перечисления оставшихся 85 % на мой счет, с которого буду перечислять их застройщику сделку необходимо зарегистрировать в ФРС, что в принципе занимает полдня. После этого Вам на счет зачисляются деньги, вы информируете Застройщика о готовности приступить к строительству и строите свой дом из бруса.

Я оформлял кредит первый раз в жизни, процедура выдачи ипотеки в наших банках дело не слишком быстрое, но я думаю оно того стоит!!

Автор статьи: Илья Романов / Нижний Новгород 

Построенный дом из бруса: Проект Д16.2

Сохранить статью:

domavn.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.