Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Виды платежей по ипотеке


Виды платежей по ипотеке

При оформлении кредита вы можете обратить внимание на два типа выплат: аннуитетные и дифференцированные. Сравни.ру расскажет о том, что означают эти понятия.

Аннуитетный платёж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора. Это значит, что каждый месяц вы будете платить за займ равными долями, которые состоят из начисленных процентов за кредит и части, списывающейся в счёт основного долга.

В случае же с дифференцированными платежами ваш платёж с каждым месяцем будет уменьшаться за счёт того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга.

Преимущество аннуитетных платежей заключается в их неизменности. Вам известна сумма, которую вы должны платить каждый месяц в установленный срок. Больше никаких цифр держать в своей голове ему не надо. При дифференцированных платежах необходимо постоянно уточнять, сколько денег платить в последующий раз.

Также, при дифференцированных платежах суммы, которые вы будете вносить в первые месяцы действия кредитного договора, будут больше, нежели чем при аннуитетной схеме. Следовательно, чтобы получить кредит на таких условиях, ваша платежеспособность должна быть чуть выше (примерно на 20-25%), чем у заёмщика, погашающего займ равными долями. Но в итоге по истечении некоторого времени все изменится, и платежи станут меньше, чем при аннуитетной схеме.

Допустим, каждый из заёмщиков взял на 1 год в банке кредит на 100 тыс. рублей под 17% годовых. Тот из них, кто воспользуется аннуитетными платежами, должен будет вносить каждый месяц по 9 120,48 рубля. Для него стоимость кредита составит 9 472,18 рубля. А тот, кто взял заем с дифференцированными платежами, в первый месяц должен будет внести на счёт банка 9 750 рублей, во второй – 9 631,94 рубля, в третий – 9 513,89 рубля, а последний его платёж будет равняться 8 451,43 рубля. В общей сложности он переплатит банку 9 208,34 рубля. Сравнив два полученных показателя, мы увидим, что разница в переплате составит 263,84 рубля. При больших суммах и сроках кредита, в том числе при ипотеке, этот показатель будет более впечатляющим.

При этом обольщаться пользователям кредитов сильно не стоит, в 99 случаях из 100 банки используют аннуитетную формулу расчёта.

Но если вам все-таки удалось найти банковское предложение, по которому вы имеете право самостоятельно выбрать схему платежей, не торопитесь отдавать своё предпочтение в пользу будущей экономии. Исходить нужно исключительно из своих возможностей.

Совет Сравни.ру: Вне зависимости от типа платежа, при имеющейся возможности, выгоднее каждый раз выплачивать банку большую сумму, чем это предусмотрено договором. Так вы сократите срок возврата и уменьшите сумму переплаты. 

www.sravni.ru

Виды платежей по ипотеке

В банковской практике при совершении ипотечных выплат применяется две основные схемы – это равновеликие платежи (аннуитетные) или изменяющиеся в зависимости от графика платежей (дифференцированные). Давайте более подробнее рассмотрим эта виды платежей по ипотеке.

Аннуитетные платежи по ипотеке

Один из видов ипотечных платежей — это ануитетный. При расчете аннуитетного графика погашения ипотечной задолженности банки обычно прибавляют к сумме основного долга сумму процентов, накопленных за время, установленное в договоре по определенной процентной ставке. Получившаяся общая сумма делится на количество месячных периодов в течении общего срока пользования кредитом. Так и вычисляется ежемесячный платеж, который в одинаковой сумме и следует вносить заемщику в течении всего срока действия кредитного договора. Экономической особенностью данного вида ипотечных платежей является то, что в первые несколько периодов погашения кредита выплаты распределяются в подавляющей своей части на погашение процентов и практически не способствуют уменьшению основного долга заемщика. Какое-то сколь-нибудь существенное увеличение части списания основного долга наступает, как правило, не ранее, чем через полгода-год после начала платежей в зависимости от общего срока заключенного договора. Данная система выплат в экономическом смысле не мотивирует на совершение частичных досрочных выплат, так как, во-первых, досрочные погашения, как правило, в первые платежные периоды наказываются процентными надбавками, а во-вторых, частичные досрочные погашения части общего долга по факту представляют собой, в основном, уплату процентов, а основной долг при этом снижается достаточно медленно. Такое распределение и требование к оплатам обусловлено тем, что банк, выдавая ипотечный кредит, рассчитывает на получение определенной доходности за время, оговоренное в договоре, и сокращение общего срока кредитного договора ведет к процентным потерям банка в будущих периодах, в связи с чем банки и устанавливают надбавки за досрочное погашение в начальные периоды действия договора ипотеки.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Другой вид ипотечных платежей — дифференцированные платежи. Ежемесячный платеж рассчитывается следующим образом. Сумма основного долга делится на количество месяцев общего времени действия кредитного договора, затем к полученной сумме прибавляются проценты, соответственно остатку основного долга. Данная система расчета приводит к тому, что в начальные периоды размер ипотечного платежа значительно превышает как размер платежа последующих периодов, так и размер аннуитетных выплат. Финансовая выгода этой системы исчисления кроется в том, что совершив в течении какого-то периода увеличенные платежи, в дальнейших периодах заемщик ощутит значительное снижение долгового бремени на свой бюджет, но этот плюс не самый главный. Основным экономическим преимуществом дифференцирования является значительно меньшая переплата за пользование заемными средствами по истечении всего периода кредитования.

На практике большинство банков предлагают, как правило, заключение кредитного договора именно на основе аннуитетной системы платежей. Помимо финансовой выгоды для банка, такая система более удобна и заемщикам в связи с большим удобством в части планирования семейного бюджета, даже несмотря на возможные переплаты по итогам окончания пользования кредитом. Также такая система платежей более гибка и может быть подвержена изменениям в зависимости от изменившихся финансовых условий жизни заемщика. Разовое внесение крупных сумм в счет частичного досрочного погашения позволяет изменить график платежей, уменьшая по выбору заемщика, либо срок кредитования, либо сумму ежемесячных платежей. К минусам можно отнести, в частности, запреты или штрафование досрочных погашений, особенно в начальные периоды.

Для получения более полной информации по ипотечному кредиту и выбору оптимального кредитного предложения вполне уместно будет обратиться к профессиональному брокеру ипотечного рынка, которых на сегодняшний день достаточно много. Такие службы оказывают комплексные услуги, начиная от решения вопросов с кредитованием, заканчивая, непосредственно, подбором объекта недвижимости и комплексом процедур по переходу прав собственности на имя заемщика.

ipoteka-kapital.ru

Ипотека Сбербанка - дифференцированные и аннуитетные платежи

К выбору банка для оформления ипотечного займа любой человек подходит ответственно: ведь предлагаемые условия, срок и размер ежемесячных платежей во многом будут определять «уровень жизни» на ближайшие годы.

Существует две схемы кредитования. Согласно условиям одной из них, размер ежемесячных платежей остается неизменным, другой – соразмерно уменьшается со временем. Какая из схем будет выгодна именно для вас – решать вам.

В настоящее время Сбербанком предлагаются пять основных кредитных линий по предоставлению ипотечных займов, воспользоваться которыми можно на срок до 30 лет:

  • на приобретение готового и строящегося жилья с процентной ставкой от 12% и 12,5% годовых соответственно.
  • на индивидуальное строительство собственного дома – от 13% годовых,
  • на приобретение земельного участка или любой загородной недвижимости – от 12,5 %,
  • на приобретение/строительство места/гаража для личного автомобиля – от 13%.

Кроме них постоянно действуют две социальные программы: военная ипотека и ипотека с реализацией в качестве первоначального взноса материнского капитала.

Несколько лет назад потенциальным заемщикам предлагалось самостоятельно выбрать, какую из схем погашения выбрать: с аннуитетными или дифференцированными платежами.

Сейчас же такого выбора не предусмотрено — согласно условиям кредитного договора и прилагаемому графику внесения платежей, погашение ипотечного займа осуществляется равными, аннуитетными проплатами.

При дифференцированной схеме погашения займа предполагается, что обязательные ежемесячные платежи не обладают одинаковым размером, а уменьшаются с течением времени.

Все дело в начисляемых на «тело займа» (оформленную сумму в кредит) процентах.

При дифференцированной схеме каждый платеж состоит из:

  • части задолженности,
  • начисленных процентов,
  • дополнительных комиссий, сборов банка, если они подразумеваются.

Тело займа постепенно уменьшается, уменьшаются и начисляемые на него проценты. Соответственно, и ежемесячные платежи со временем становятся меньше.

Если произвести необходимые арифметические расчеты, то станет очевидной выгодность такой схемы: при долгосрочных займах, рассчитанных на 20-30 лет, она позволяет существенно сократить затраты.

Например, при займе в 1 миллион рублей, оформленном на 30 лет под 15% годовых, разница составит примерно в 1,2 миллиона, а на 10 лет – порядка 100 тысяч рублей.

Аннуитетные платежи

Аннуитетная схема более привычна и традиционно используется при ипотечном кредитовании. Согласно ей, все платежи обладают одинаковым размером весь срок кредитования.

Но в первой половине срока погашения их сумма в основном состоит из начисленных процентов и комиссий банка, то есть заемщик «оплачивает» услуги банка в первую очередь. А во второй половине начинает погашаться само «тело займа».

Удивление заемщиков, решивших по каким-либо причинам прибегнуть к рефинансированию ипотеки, вполне объяснимо: если срок проплат по ипотеке не успел достигнуть своей середины, то сумма задолженности банка, «тело займа», существенно не изменилась – вполне возможно, осталась прежней.

Поэтому от идеи переоформить ипотеку на других, более лояльных условиях рациональней отказаться вообще – аннуитетная схема сводит на нет всю выгодность возможности перекредитования.

Что выгоднее?

Почему большинство банков отдают предпочтение аннуитетной схеме начисления процентов? Свою прибыль, согласно заключенному с заемщиком кредитному договору, они все равно получат – и не важно, в первые годы погашения ипотечного займа или последующие.

Все дело в действующем ФЗ «Об ипотеке».

Согласно его положениям, сумма ежемесячных платежей не может составлять более половины основного дохода. А при дифференцированных платежах основная финансовая «нагрузка» приходится на первые месяцы.

Для сравнения приведем расчеты для суммы займа в один миллион рублей сроком на 10 лет под 14% годовых:

Схема начисления Срок кредитования и процентная ставка Размер первого платежа Размер последнего платежа
Аннуитетная 10 лет, 14% годовых 15530 15530
Дифференцированная 10 лет, 14% годовых 20000 8430

Если согласно предоставляемым документам на рассмотрение сумма ежемесячного дохода у потенциального заемщика не будет превышать сорока тысяч рублей, при аннуитетной схеме одобрение вполне возможно, а вот при дифференцированной – вряд ли, дохода явно недостаточно.

Банк вынужден будет отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.

Именно поэтому на российском кредитном рынке в основном преобладает аннуитетный платеж в качестве основного способа погашения ипотечного займа.

Как показывает практика, большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, сознательно ища возможность оформить ипотеку с дифференцированными платежами.

Но увы, уменьшаются они не так стремительно как хотелось бы. И со временем радость от выгодного приобретения вожделенных квадратных метров и греющая надежда воспользоваться со временем программами рефинансирования очень скоро омрачается.

Отказывать себе и своим близким в маленьких радостях, в виде совместных походов в кафе, кино и культурные заведения, в выезде на отдых на протяжении года, двух, трех и более лет, откладывая «на потом», действует угнетающе.

Если обратиться вновь на приведенные выше табличные расчеты, то свои серединные значения порядка 15-16 тысяч рублей платежи приобретут только по происшествию пяти лет. И только потом начнут понемногу уменьшаться.

Готовы ли вы к этому? Большинство заемщиков – нет.

А вот равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически «приспособиться» к финансовой нагрузке, перераспределить семейный бюджет оптимальным образом, обеспечив наиболее комфортный образ жизни.

Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах десяти лет, то целесообразно отдать предпочтение аннуитету.

А вот мнения по поводу более долгосрочных займов во многом расходятся.

Математические расчеты показывают, что переплаты существенно разнятся, при аннуитете они довольно существенны (как приводилось выше, при оформлении кредита на 30 лет могут составлять порядка одного миллиона рублей).

Но если есть возможность вносить ежемесячно платежи больше, зачем растягивать финансовое бремя на 30 лет? В любом случае – решать вам.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов гасить задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммой долга.

Видео: Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке — что выбрать?

ipotekam.com

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, что это такое?

Ипотека в большинстве случаев является значительной нагрузкой на семейный бюджет и выбор вида погашения кредита очень важен.

В данном вопросе нет универсального решения, которое подходит всем категориям заемщиков, но владея актуальной информацией о формировании структуры платежей, безусловно, можно сделать оптимальный выбор для любой ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Погашение ипотечного кредита

Условия и порядок погашения ипотечного кредита зависят от выбранного банковского продукта и осуществляются на основании заключенного с банком кредитного договора.

Несмотря на все многообразие предложений и программ кредитования, знание основных терминов и понятий, касающихся исполнения обязательств по ипотеке, позволит заемщику обезопасить себя от излишних трат и выбрать для себя наиболее выгодные условия.

Полная стоимость кредита включает:

  1. Основной долг (это денежные средства, которые банк перечислил продавцу недвижимости, приобретаемой в ипотеку в счет погашения суммы или части суммы по договору купли-продажи);
  2. Проценты за пользование кредитными средствами (определяются в зависимости от процентной ставки и срока, на который предоставлен кредит);
  3. Дополнительные платежи (комиссии).

Большинство кредитов предполагают погашение его ежемесячными платежами, состоящими из части основного долга и процентов, начисленных за этот период.

Проценты за определенный период пользования кредитом рассчитываются по формуле:

П = (С / 100 /Г х Т) х З, где

П – рассчитываемый размер процентов;

С – кредитная ставка по договору (процентов годовых);

Г – количество дней в текущем году (365 либо 366);

Т – срок пользования кредитными средствами (в днях);

З – остаточная задолженность по основному долгу (телу кредита), имеющаяся на дату расчета.

Однако на величину процентов влияет не только ставка, но и способ их исчисления и уплаты.

Таких способов всего два:

  • Аннуитетный (размер платежа не меняется на протяжении всего периода выплаты ипотеки);
  • Дифференцированный (размер взносов постепенно уменьшается).

Также важно помнить о том, что статьей 11 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» закреплено право должника на досрочное погашение своих обязательств по ипотечному займу, в том числе частичное.

Возможно Вас заинтересует статья, что такое обременение и в чем заключаются его особенности, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Кредит с аннуитетными платежами

Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами.

При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.

Рассчитать ежемесячный платеж можно, умножив полную сумму кредита на коэффициент аннуитета, который вычисляется по формуле:

Ка = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)), где

Ка – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 ставки кредита;

п – количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.

Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:

600000 х ((0,01 х 1,01120)/ (1,01120 – 1)) = 8608,26

Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.

Банк получает большую сумму процентов и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.

Привлекательность данной схемы для заемщика заключается в:

  1. Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна;
  2. Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья, поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.

Если вы хотите узнать, что это такое государственный жилищный сертификат, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Ипотека с дифференцированными взносами

Дифференцированные платежи также состоят из части основного долга и процентов, однако применяется иной подход к формированию ежемесячного платежа.

Большинство банков неохотно дают ипотеку с дифференцированными платежами по ипотеке и все же такие кредитные программы встречаются.

При дифференцированном способе погашения ипотеки тело кредита погашается одинаковыми неизменными частями, а проценты исчисляются исходя из суммы остаточной задолженности.

В начале срока погашения ежемесячная плата по кредиту достигает максимума и пропорционально снижается к концу срока.

Поскольку снижается общий долг по телу кредита, то размер процентов также уменьшается, то есть величина платежа снижается за счет уменьшения суммы процентов.

Что касается размеров платежей, то наибольшая нагрузка приходится на первую четверть всего периода выплаты ипотеки, а наименьшие соответственно на последнюю. Платежи в середине срока сходны по размерам с аннуитетом при таких же условиях.

Для того чтобы рассчитать дифференцированную ипотеку необходимо сначала определить неизменяемую часть основного долга, которую необходимо выплачивать каждый месяц.

Для этого полную сумму займа необходимо разделить на количество месяцев, течение которых будет выплачиваться ипотека.

Для ипотеки в размере 600000 рублей, предоставленной на 10 лет, такой платеж составит: 600000/120 = 5000 рублей.

К этому платежу необходимо прибавить начисленные на остаточную сумму основного долга проценты.

В нашем случае для первого взноса по ипотеке со ставкой 12% годовых проценты составят: 600000 х (0,12/12) = 6000 рублей. Таким образом, величина первого взноса по ипотеке составит 11000 рублей (5000 + 6000).

Для расчета следующего платежа применяется остаток задолженности, уменьшенный на 5000 рублей, и так далее.

Данный механизм выплаты ипотеки позволяет быстрее выплачивать основной долг, тем самым снижая размер итоговой переплаты по кредиту, что не может не привлекать заемщиков.

Но у такого способа формирования платежей есть и недостатки:

  • Большой размер платежей первых лет пользования кредитом ограничивает круг заемщиков, поскольку уровень требуемого для получения ипотеки дохода рассчитывается исходя из величины максимального взноса;
  • Изменяющаяся сумма ежемесячного платежа создает неудобства для заемщика в части планирования своих расходов.
к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Оценивая плюсы и минусы аннуитетного и дифференцированного способов погашения ипотеки, необходимо учитывать, что проценты за пользование кредитными денежными средствами рассчитываются по одному и тому же принципу.

Сокращение переплаты по процентам при дифференцированной системе происходит исключительно за счет более быстрого погашения основного долга.

Однако такая экономия процентов сопряжена с интенсивной финансовой нагрузкой на должника и связана с большими размерами платежей в начале срока выплаты ипотеки.

Помимо способа погашения кредита, необходимо учитывать также срок исполнения долговых обязательств и ставку кредита.

Разница в переплате между двумя схемами погашения ипотеки более существенна при длительном периоде кредитования и высокой процентной ставке.

Клиентам, стремящимся погашать ипотеку с опережением предложенного банком графика платежей, выгоднее оформить кредит с дифференцированным способом расчета платежей.

Напротив, для заемщиков, выплачивающих кредит, досрочное погашение аннуитетными взносами не столь выгодно, так как большую часть процентов они погашают в первые годы после оформления займа.

Читайте статью, монолитный дом: плюсы и минусы технологий строительства тут.

Если у заемщика на момент оформления кредита есть возможность оплачивать увеличенную сумму платежей, но нет уверенности в стабильности своего дохода, то можно сократить общую сумму выплачиваемых процентов по кредиту, не беря на себя риски по обязательной выплате значительных сумм, характерных для выплат первых лет по дифференцированной системе.

Этого можно достичь путем выбора аннуитетного способа возврата кредита с периодическими частичными досрочными погашениями кредита.

В каких случаях лучше выбирать аннуитетные платежи по ипотечному кредиту, а в каких — дифференцированные? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.