Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Возможна ли ипотека на земельный участок


Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Главная / Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов. При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности. Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли. Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета. Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли. Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

infonedvizhimost.com

Про получение ипотеки на земельный участок

Ипотека, если выражаться простыми словами, это выдача кредита под залог. Существует несколько видов ипотечного кредитования. Одно из них кредит на приобретение земельного участка. Вложение личных средств в покупку земли в некоторой степени обеспечивает их надежность и сохранность в условиях экономической нестабильности. Земля в этом случае выступает надежной валютой. Если ваши деньги могут обесцениться инфляцией, то земля в зависимости от рынка валют дорожает или дешевеет вместе с ним. Земля и земельные участки являются хорошим залогом, так как в отличие от объектов недвижимости, она не изнашивается, не разрушается, т.е. она постоянна, и цена её не уменьшается с течением времени.

Ипотека под залог земельного участка прекрасная возможность приобретения земли для граждан любого социального уровня. Приобрести можно только ту, которая находится в частном владении. Государственная и муниципальная земли не продаются, кроме отдельных случаев.

Все вопросы, связанные с куплей – продажей земли, регулируют земельное право, ипотеку -Земельный кодекс, Закон об ипотеке, Гражданский кодекс, др. Согласно с законом ипотека возможна лишь в том случае, если участок признан оборотоспособным. Это означает, что данный участок может свободно отчуждаться, переходить от одного гражданина к другому, согласно правилам, его можно передавать по наследству, др.

Если вы собираетесь строить дом на участке, то ипотеку можно оформить в виде целевой ипотеки на строительство домика. Тогда вам не придется оформлять кредит дважды отдельно на землю и отдельно на стройматериалы.

Ипотечный кредит на землю выдают многие банки. Условия кредитования в каждом банке отличаются. Перечень документов, которые от вас потребуют в банке приблизительно одинаковый. Для того чтобы оформить договор ипотеки земельного участка следует предоставить в банк следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на землю, те которые подтверждают право собственности.
  • Документ о месторасположении участка. Земельный участок обязательно должен иметь кадастровый номер.
  • Выписка из Единого реестра прав.
  • Паспорт и идентификационный код заемщика.
  • Справка о доходах за последние 6 месяцев.

Банк может потребовать и другие документы, такие как копию трудовой книжки, справку об образовании, копии документов о другом вашем имуществе, нотариально заверенное согласие супруга или супруги, др. Специалист банка предоставит вам полный список документов, которые необходимы.

После того, как вы заполнили анкету и подали документы, банк рассматривает вопрос о выдаче кредита и принимает решение. В случае положительного ответа с заемщиком оформляется договор ипотеки.

Кредиты, которые выдаются на приобретение земли, имеют более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на недвижимость. Выражается это и в увеличении размера первоначального взноса, и в процентной ставке на кредит. Она, как правило, выше на несколько процентов. Кредитная ставка зависит также от того, на какой период выдаются деньги. Чем он больше, тем выше ставка. Узнать об условиях кредитования можно в любом отделении банка, который предоставляет такую услугу. Также можно воспользоваться кредитным калькулятором. Они имеется на сайтах банков. От вас требуется внести свои данные в программу, и она просчитает размер ежемесячного платежа. Если в качестве залога по ипотеке земельного участка вы предоставите другую свою недвижимость, процентная ставка может быть ниже. Кредит выдается в рублях либо в другой валюте. Рублевый кредит имеет более высокий процент.

На сегодняшний день земельные кредиты составляют небольшой процент среди ипотечных кредитов, но обороты наращиваются. Основная сложность при выдаче такого кредита это оценка стоимости земли. В пределах одного района цена за участок может отличаться на 20-50%. Оценку земли проводит специалист банка, который выезжает на место. Так же следует внимательно изучать графу в правоустанавливающем документе, где указано целевое назначение земли. Если там написано «под строительство», значит можно смело возводить дом, если что–то другое, то вы не сможете ничего там построить.

rieltor-ask.ru

ЗЕМЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА

7 апр. 2018, 13:17

Кредиты на покупку земельного участка под частную застройку в последнее время стали довольно популярны среди жителей крупных мегаполисов. Об особенностях их оформления – далее. 

Ипотека на земельный участок – вид кредитования, при котором залоговым имуществом по займу выступает земельный участок (приобретаемый либо находящийся в собственности), как в городе, так и за его пределами. Под понятие земельной ипотеки подпадает покупка земельного участка под построенным домом. 

Довольно часто случаются ситуации, когда покупка дома и земельного участка заключаются двумя отдельными сделками, причем с возможным разграничением во времени. При этом покупка дома оформляется обыкновенной ипотекой, а покупка участка – земельной.

Еще одним видом земельной ипотеки является покупка земли сельскохозяйственного назначения. К таким сделкам часто прибегают фермеры, которым купить сразу большие наделы земли без ипотечного займа практически невозможно.

Преимущества:

  • Это наиболее подходящий вариант, когда кроме земельного участка нет другой собственности, которую можно предоставить в залог.
  • Купить земельный участок за городом и построить дом для всей семьи стоит намного дешевле, нежели приобрести квартиру в городской черте.
  • Строя дом собственными руками, можно выбрать понравившийся проект, который наиболее подходит к вашим индивидуальным требованиям.

Загородная жизнь всё более привлекает горожан возможностями, например, завести подсобное хозяйство, жить ближе к природе и чистому воздуху, иметь больше личного пространства.

Недостатки ипотечного кредита на земельный участок:

  • Длительная процедура оформления займа.
  • Возможные сложности с оценкой земельного участка.

Прежде, чем взять кредит на земельный участок, нужно отдавать себе отчет в некоторых вещах. Самым главным минусом земельной ипотеки является низкая ликвидность земельных участков, что автоматически повышает банковские риски, которые закладываются затем в стоимость кредита.

Прежде, чем подать заявку на земельную ипотеку в фин.учреждение, необходимо четко понимать статус земли, то есть ее назначение и те цели, которые вы преследуете, покупая этот участок. Если два эти параметра будут несопоставимы, банк не выдаст ипотеку. Проще говоря, банк никогда вам не даст ссуду на участок сельскохозяйственного назначения, если вы захотите строить на нем коттедж.

Далее следует знать, что оценка стоимости участка – сложная процедура. Она выполняется намного дольше, чем оценка его площадь, стоимости квартиры или дома. При оценке земельного участка принимается во внимание много факторов:

  • удаленность от крупного населенного пункта;
  • наличие или отсутствие коммуникаций (газ, электроэнергия, вода, канализация);
  • назначение участка.

Для анализа всех этих показателей требуется больше времени и средств. Не всегда фин.учреждения после оценки участка принимают положительное решение

Получение кредита на приобретение земельного участка имеет отличия от других видов кредитования.

  • Это довольно долгий процесс, связанный с оценкой земельного участка и сбором необходимой документации.
  • В отличие от жилищной ипотеки, время рассмотрения заявки может затянуться на месяц, а то и более.
  • Будьте готовы, что процесс оформления земельной ипотеки будет гораздо дороже, чем жилой, а процентные ставки и размер первоначального взноса – значительно больше.

Для заключения кредитной сделки потребуются следующие документы (список может корректироваться в зависимости от требований фин.учреждения):

  1. Паспорт, идентификационный код (для всех участников договора).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Согласие супруга на заключение сделки.
  4. Правоустанавливающая документация на землю.
  5. Документ, подтверждающий, что на земельном участке не расположены постройки.

Как и для других видов кредита, на сайтах некоторых банков можно отыскать для расчета ипотеки на земельный участок калькулятор.

Ипотеку на покупку земельного участка выдают не многие крупные российские банки.

  • Райффайзенбанк предлагает своим клиентам оформить ипотечный кредит под 17,45% годовых в рублях. При этом срок кредитования ограничен 25-ю годами, а первоначальный взнос – не менее 50%.
  • Сургутнефтегазбанк предлагает ипотеку на земельный участок с максимальным сроком 20 лет, первоначальным взносом от 20%.

Договор кредита на покупку земельного участка имеет ряд особенностей:

  • В нем четко прописываются права заемщика на пользование участком. Например, в каких случаях он может осуществлять строительство, и необходимо ли при этом разрешение банка.
  • Стоит отметить, что земельный участок, который участвует в договоре ипотеки, может быть передан в залог только целиком. То есть если у участка несколько собственников, то для передачи его в ипотеку необходимо согласие их всех.

На что обратить внимание при оценке земли и при оформлении договора:

  1. Правовой статус участка. Он не должен находиться в природоохранной, заповедной зоне, принадлежать воинским подразделениям или быть в собственности муниципалитетов. На такой участок ипотеку не дадут.
  2. Вы должны четко осознавать, для каких целей нужно купить участок в ипотеку, и подходит ли его правовой статус для их реализации. Вы не сможете построить дом на участке, купленном для сельхозработ.
  3. Вы должны иметь четкое представление о количестве собственников участка и могут ли они его продать.
  4. Необходимо быть готовым, что стоимость участка может существенно снизиться, при этом кредит отдавать всё равно придется.
Подробная информация о банках: Райффайзенбанк, Сургутнефтегазбанк.

Читайте также

cbkg.ru

Вопрос 136. Возможна ли ипотека земельного участка без расположенного на нём здания?

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее — предприятие) право залога распространяется на всё входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

rieltor.org.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.