Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду


Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли, плюсы и минусы

Особенностью ипотечного кредита является то, что выплаты по нему растягиваются на 10 и более лет. За столь длительный период обстоятельства могут измениться. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Этот вопрос волнует многих потенциальных заемщиков.

Законно ли?

Можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? Нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос ипотечного кредита, является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем предусмотрено, что владельцем недвижимости является заемщик. Согласно Гражданскому кодексу РФ владелец имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

При этом в договоре об ипотеке может быть указано, что аренда квартиры запрещена, или что для этих целей требует письменное разрешение банка. Чтобы избежать проблем в будущем, следует еще на стадии подписания договора изучить все его пункты.

Таким образом, существует три варианта касательно объекта ипотеки:

  • договор не предусматривает никаких ограничений или прямо разрешает сдачу квартиры. Такое встречается довольно редко;
  • аренда возможна, но при выполнении определенных условий. Чаще всего условием является письменное согласование будущей сделки с банком;
  • прямой запрет на сдачу квартиры в аренду. В данном случае заключить договор найма без негативных для арендодателя последствий невозможно.
Чаще всего сдать квартиру, взятую в ипотеку, возможно, но при условии наличия письменного разрешения банка.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Так как банк заинтересован в сохранности объекта недвижимости, купленного в порядке ипотечного кредитования, то редко когда в договоре нет условий, регламентирующих порядок сдачи жилья в аренду. Можно ли квартиру, взятую в ипотеку, сдавать в аренду или в таком случае от подобной идеи придется отказаться? Как правило, в договоре прямого запрета на сдачу ипотечного жилья нет, поэтому договориться с банком вполне реально.

Чтобы получить разрешение, необходимо:

  • написать заявление в банковское учреждение с просьбой дать разрешение оформить договор аренды;
  • указать в заявлении причину такого решения, например, сложное материальное положение и желание не допускать задолженностей по ипотеке;
  • приложить проект будущего договора. Это позволит юристам банка изучить все нюансы будущей сделки и повысит шансы на выдачу разрешения.
Шансы на получение разрешения увеличивает наличие уважительной причины и приложение проекта договора.

Стоит ли рисковать?

Так как процедура получения разрешения от банка на сдачу квартиры может быть достаточно длительной и сложной, то иногда заемщики пытаются сдать недвижимость без оформления соответствующего договора. Это может вызвать ряд санкций и со стороны фискальных органов (уклонения от уплаты налогов), и со стороны банка (нарушение условий договора). На первый взгляд кажется, что узнать о том, что сдача недвижимости происходит без законных на то оснований, невозможно, но нельзя исключать:

  • неожиданную проверку со стороны банка. Согласно статье 34 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель имеет право проверять сохранность переданного имущества. Проверка может быть фактической, то есть сотрудник банка имеет право прийти в квартиру, чтобы проверить ее состояние;
  • жалобу соседей. Соседи бывают разные, кроме того, нет гарантии того, что арендатор будет соблюдать тишину и не мешать окружающим. Вполне возможно, что соседи просто сообщать в банк о том, что владелец квартиры сдает ее без надлежащих документов.

Последствия нарушения условий договора могут быть весьма серьезные. Банк имеет право потребовать досрочно погасить всю задолженность. Если условие не будет выполнено, то недвижимость может быть продана с торгов в счет долга.

Рисковать и сдавать ипотечную квартиру без согласования с банком не стоит.

Что делать арендатору?

Наиболее защищенной стороной в данном вопросе является арендатор. Ответственность за сдачу недвижимости без уведомления залогодержателя и получения от него разрешения несет владелец квартиры, то есть арендодатель. Фактически арендатор в случае выявления банком нарушений в самом худшем случае должен будет съехать с квартиры, но никаких других негативных последствий для него нет.

Арендатор, снимая ипотечное жилье, ничем не рискует.

Итоги

В идее взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду есть и плюсы, и минусы.

Плюсы:

  • получение дополнительного пассивного дохода. Купить недвижимость и сдавать ее в аренду – популярный и простой способ получения дохода. Некоторые даже специально оформляют ипотеку под сдачу квартиры в аренду, выплачивая с дохода стоимость жилья, а потом получая уже чистый доход;
  • возможность за счет арендных платежей погашать ипотечный долг . В условиях сложной экономической ситуации особенно тяжело приходится тем людям, которые оформили ипотеку в валюте. Многие из них просто не в состоянии платить многократно возросшие суммы, и одним из выходов является переезд в более маленькую квартиру или к родственникам и сдача взятого в ипотеку жилья в аренду;
  • аренда покрывает основную часть ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Минусы:

  • в кризис аренда дешевеет, часть недвижимости и вовсе остается невостребованной. Если квартира по какой-то причине останется без арендаторов, ипотеку все равно придется платить. Это нужно учитывать, чтобы приобретение недвижимости не стало причиной финансовых сложностей и испорченной кредитной истории.

Решение сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно, например, родителям, которые хотят к совершеннолетию ребенка подарить ему квартиру. Фактически покупка будет очень выгодной, ведь ежемесячные платежи будут осуществляться за счет арендной платы. Недостатком подобного подхода является риск того, что банк запретит совершать сделку.

Если вы пока только просчитываете, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, то в таком случае лучше информируйте банк о своих намерениях заранее. Это поможет избежать множества недоразумений и сложностей в будущем.

proipoteku24.ru

Ипотека или аренда что выгоднее

Соискатели ипотечного кредита стремятся найти наиболее выгодные способы оформить ипотеку. Одним из часто возникающих вопросов в этом случае становится возможность приобретения квартиры и передачи ее в арендную собственность. В идеале это позволяет существенно компенсировать затраты по займу на недвижимость. Однако на практике ситуация достаточно спорная, и необходимо внимательно рассчитывать все нюансы.

Аренда или ипотека — что выгоднее?

Для начала стоит рассмотреть вопрос, что выгоднее, снимать квартиру или взять ее в ипотеку. Процентная ставка на ипотечный кредит по сегодняшним меркам требует достаточно крупный доход, который позволил бы погашать ежемесячный платеж. Однако в случае, если решение обосноваться в данном городе уже имеется, то ипотечный кредит станет более выгодным вариантом. Здесь стоит учитывать, что с приближением пенсионного возраста оплачивать арендную плату будет все сложнее.

Приняв решение об оформлении ипотечного кредита, необходимо позаботиться о размере первоначального взноса. Чем выше его уровень, тем меньше и выгоднее процентная ставка. Однако ежемесячный платеж все равно составит круглую сумму, и многие рассматривают дополнительные источники заработка.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы такого решения заключаются в нескольких моментах:

  • дополнительный доход, снижающий размер ежемесячного платежа;
  • после выплаты всей ссуды, заемщик получает полные права на собственность;
  • если арендаторы небросовестные, сдача недвижимости посторонним нередко плохо заканчивается ее состоянием;
  • банки не всегда лояльно настроены на арендование залогового обязательства.

Преимущества ипотеки перед арендой квартиры

Основным преимуществом ипотечного кредитования перед арендованием квартиры становится перспектива. Займ на недвижимость позволяет в течение нескольких лет оплачивать погашение ссуды, после чего стать полноправным собственником жилья.

При аренде квартиры ситуация может возникнуть обратная — выплачиваемые деньги уходят, а в итоге ничего не приобретается. Для краткосрочного проживания в городе конечно выгоднее арендование недвижимости. Но для будущего выгодным аспектом становится полноправное приобретение жилья в собственное пользование.

Можно ли сдавать в аренду квартиру взятую в ипотеку?

Большинство банков в кредитном договоре учитывают возможность сдачи квартиры в аренду. Чаще всего для этого требуется своевременное уведомление банка. Есть несколько причин, по которым банки рассматривают сдачу залогового обеспечения как риск:

  • возможные мошеннические действия со стороны арендаторов, в результате которых недвижимость может уйти в распоряжение других лиц;
  • при частой смене арендаторов, жилье быстро теряет внешнюю привлекательность.

Эксперты советуют заранее, еще на стадии оформления договора по займу, поинтересоваться у сотрудника о возможности сдавать квартиру в аренду. Данный пункт так или иначе в договоре прописывается. Законодательно такие действия не запрещены, однако если есть соответствующий запрет, то за подобное могут быть наложены штрафные санкции.

На практике многие заемщики сдают недвижимость без разрешения банка. В случае обнаружения, банк имеет право выселить арендатора, а также потребовать досрочного погашения кредита за нарушение договоренности.

Сдача квартиры в ипотеке в аренду — как оформить

Оформить сдачу квартиры в ипотеке через банк проще всего. Для этого изначально необходимо обговорить с арендатором все условия. После этого договор подтверждается банковским учреждением. В обязательном порядке упоминается, что недвижимость находится в залоге. Есть несколько основных моментов, на которые нужно обратить внимание при оформлении:

  • полномочия лиц;
  • официальное заверение копий документов;
  • условия пользования имуществом и его сохранности.

Квартира, находящаяся в залоге, официально считается недвижимостью с обременением. Договор аренды с обременением ипотекой образец имеет стандартный и заключается на установленных условиях с согласия всех сторон.

Ипотека или аренда что выгоднее — отзывы

Несмотря на все временные преимущества арендного съема, отзывы показывают, что ипотека в итоге становится более выгодным вариантом. Даже с учетом переплаты, достигающей порой огромных размеров, преимущество ипотеки состоит в том, что в итоге заемщик получает на руки все права на жилье. Также во время действия ипотечного договора он является более защищенным с правовой точки зрения. В случае необходимости недвижимость с обременением можно продать, и получить на руки уплаченные за нее средства.

При аренде ситуация иная — все средства просто уходят на временный съем. Также стоит учитывать, что в правовых взаимоотношениях арендатор менее защищен. Если недвижимость находится еще и в залоге, то могут возникнуть ситуации, когда арендующий останется без средств с необходимостью срочного переселения.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

feib.ru

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике. Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Ответ на статью: реальный опыт покупки малосемейки в кредит и сдачи в аренду.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Далее: как продать квартиру под ипотекой.

Развёрнутый комментарий к этому посту: Как выгодно купить недвижимость в кредит и окупить её?

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

kudavlozitdengi.adne.info

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

 

Читайте также:

ipoteka-expert.com


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.