Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Что такое рефинансирование ипотечного кредита


Рефинансирование ипотеки | ДОМ.РФ

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

Чем ниже падают ставки, тем менее комфортно чувствуют себя заемщики, «успевшие» взять ипотеку под 14% и более. Ставку по уже имеющемуся кредиту можно уменьшить, если прибегнуть к рефинансированию. О том, как это сделать и какие могут возникнуть трудности, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказали эксперты.

1. Что такое рефинансирование ипотеки и как его получить?

Рефинансированием ипотеки называют изменение кредитного договора либо заключение нового договора c целью улучшений условий кредитования для заемщика. Люди прибегают к рефинансированию с разными целями: ради снижения размера ежемесячного платежа, изменения срока договора или снижения процентной ставки.

Последнее условие сейчас особенно актуально, поскольку банки вслед за ЦБ уже более года снижают ставки, а также увеличивают количество программ рефинансирования. Текущий ипотечный портфель (около 5 триллионов рублей), находящийся на балансах банков, сформирован под среднюю ставку в 12,5%. Ставки, по которым выдаются ипотечные кредиты сейчас, снизились до 10% и менее в начале второго полугодия 2017 года. Именно это снижение формирует спрос на продукты рефинансирования.

2. Обязан ли банк рефинансировать своего заемщика, раз для новых клиентов условия уже лучше?

Нет, не обязан. Более того, банки неохотно идут на рефинансирование кредитов своих же заемщиков. Дело в том, что рефинансирование  подразумевает существенное изменение изначальных условий кредитования, что трактуется существующими нормативными документами как ухудшение платежеспособности заемщикам и, как следствие, ухудшение  категории качества кредита. По этой причине банк обязан создать под рефинансируемый кредит дополнительные резервы, что увеличивает нагрузку на банк.

Однако сложность рефинансирования кредита для заемщиков позволяет сохранять определенный порядок на рынке. Чтобы снизить ставку по уже существующей ипотеке, заемщик может обратиться как в свой, так и в сторонний банк.

При рефинансировании кредита в «своем» банке процедура оформляется как изменение условий по действующему договору, поэтому дополнительной оценки предмета залога делать не надо. Однако банк может отказать заемщику и тогда целесообразно воспользоваться процедурой рефинансирования в другом банке.

3. Как понять, что рефинансирование тебе действительно выгодно? Какова должна быть разница в ставках?

Так, в 2018 году можно было взять ипотеку под 13,16-14,73% годовых. Среднестатистический клиент, который рефинансирует кредит, взятый в I квартале 2018 года, сейчас может получить снижение ставки на 2,2-3,8 процентных пункта.

По оценке экспертов, реальную выгоду заемщик получает при снижении ставки на 1,5 процентных пункта, при этом в реальности договоры заключаются и на 0,5 процентных пункта.

Выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих.

Во-первых, снижение платежной нагрузки влечет снижение размера ежемесячного аннуитета. При сумме кредита 4 миллиона рублей и сроке 15 лет (ставка снижается с 13 до 9,25%) аннуитет снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. При сумме кредита 1,7 миллиона рублей и аналогичном снижении ставки аннуитет снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода.

Вторая выгода — снижение общей суммы переплаты по кредиту. Она действительно зависит от срока, который остался до погашения кредита. Расчеты показывают, что выгода от рефинансирования может достигать 100 тысяч рублей для среднего кредита в 1,7 миллиона рублей, если он будет рефинансирован в первые два года после выдачи.

4. Может ли банк-кредитор не дать заемщику рефинансироваться в другом банке?

Такие случаи бывают. Например, банки нередко затягивают рассмотрение заявления, не давая никакого ответа, и имеют на это полное право, то есть процесс не ускорить.

Также, чтобы сохранить старых клиентов, банки пользуются статьей 43 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. То есть банк включает положение данной статьи в договор с заемщиком, тем самым создавая ему препятствие для потенциального рефинансирования. Это же является и препятствием к рефинансированию для нового банка — он не сможет получить в залог имущество заемщика, а значит, и выдать ему новый кредит.

Если же в кредитном договоре отсутствует запрет на последующую ипотеку, то можно сэкономить время, не ждать ответа от своего банка и смело обращаться за рефинансированием в другой, предлагающий более выгодные условия. Этот процесс также не будет быстрым, так как при рефинансировании кредитный договор со старым банком расторгается и заключается новый с новым банком, из чего вытекают все обязательные процедуры: сбор необходимых документов, как если бы заемщик получал кредит впервые, дальнейшая проверка платежеспособности заемщика, предложение заключить договор страхования.

Однако возможности для маневра остаются. Новый банк может сперва выплатить ипотеку в полном объеме, дождаться снятия обременения с недвижимости, которая служила залогом, и после этого оформить ее на себя. Нюанс этой схемы в том, что в период, пока залог переоформляется, для заемщика будет действовать более высокая ставка. Обычно добавляется около двух процентных пунктов. То есть до оформления закладной по рефинансированному кредиту действует ставка не 9,5%, а 11,5%. Однако даже в этот период платежи заемщика будут ниже, чем по кредиту, выданному по ставке 12% и выше. Снятие залога с недвижимости и оформление новой закладной обычно занимают не более двух месяцев. Учтите, что требования к платежеспособности заемщика будут выше, если залог переносится с отсрочкой.

5. Придется ли что-то доплачивать за рефинансирование?

Зависит от условий. Если вы сможете рефинансироваться в своем банке, то с высокой долей вероятности платить ничего не придется, так как снижение ставки для действующего клиента — это вообще не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (то есть изменение условий действующего договора). И конечно, если клиент смог получить согласие от текущего кредитора, то ему, вероятно, будет комфортнее остаться с ним.

Если же рефинансирование происходит в новом банке, то дополнительные расходы возникнут почти неизбежно. На практике потратить на сбор документов придется в районе 10-15 тысяч рублей. Расходы заемщика на оформление состоят из платы за оценку недвижимости (порядка 5 000 рублей) и платы за регистрацию новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1000 рублей). Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения обойдутся примерно в 1000 рублей, а некоторые банки предоставляют пакет документов бесплатно.

Кроме того, вероятно, придется потратиться на оплату нотариальных сборов (1,5-3 тысячи рублей) и переоформить страховку, стоимость которой зависит от множества факторов, поэтому указать ее сложно.

6. Обязательно ли оформлять новую страховку?

Сложно ответить однозначно, так как многое зависит от условий договоров, политики банка и страховщика.

Страховка в среднем обходится в 0,3-1,5% от стоимости недвижимости. На размер страховки влияют следующие факторы: объект, на который был взят кредит, возраст заемщика и род его деятельности. Конструкция договора страхования содержит в себе страхователя, предмет залога, выгодоприобретателя, привязку к кредитному договору. При смене страховой компании вся конструкция меняется.

Так, существует указание Центробанка от 20.11.2018 № 3854-У, согласно которому страховщик обязан предусмотреть условие о возврате страхователю уплаченной страховой премии в случае отказа страхователя от договора добровольного страхования в течение пяти рабочих дней со дня его заключения независимо от момента уплаты страховой премии, при отсутствии в данном периоде событий, имеющих признаки страхового случая.

Однако исходя из практики возврат неиспользованной части премии составляет незначительную сумму.

В некоторых случаях можно избежать этой части расходов. Если страховая компания аккредитована в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая, то не потребуется переоформленные страховки.

У заемщиков есть и другая возможность не переплачивать: после получения выгодной ставки в течение пяти дней можно подать заявление об отказе от договора добровольного страхования, и банк будет обязан вернуть уплаченную за страховку сумму. Однако нужно понимать, что такой прием снизит лояльность банка к клиенту, и это может сказаться на дальнейших отношениях.

7. По каким причинам заемщику могут отказать в рефинансировании ипотеки?

Основания в целом те же самые, что и при выдаче большинства крупных кредитов. При обращении клиента за рефинансированием банк осуществляет проверку. В частности, проверяется платежеспособность заемщика. Это необходимо, во-первых, потому что за время действия кредита (а срок действия кредита должен составлять не менее года) уровень доходов, семейное и материальное  положение могут измениться. Во-вторых, подходы банков к оценке заемщиков могут отличаться. Поэтому проводится оценка. Несоответствие данным требованиям может стать причиной отказа.

Качественное исполнение обязательств, то есть отсутствие просрочек по оплате кредита, — ключевое условие получение одобрения по заявке. И заемщик должен иметь хорошую кредитную историю, чтобы получить новый кредит на лучших условиях.

Также в банк предоставляются и документы на объект недвижимости, так как объект залога должен отвечать требованиям нового кредитора (по площади, этажности, сроку эксплуатации, используемых конструкций при строительстве и пр.). Сейчас, например, в Москве банк просто не сможет одобрить заявку на рефинансирование кредита, где объектом залога выступает «хрущевка».

Если квартира приобреталась в браке, необходимо согласие супруга, если таковое не будет получено, то могут возникнуть сложности с рефинансированием.

8. Какие банки в России вообще имеют такие программы?

Это те же банки, что являются лидерами по объемам выдачи ипотечных кредитов.

По оценкам экспертов, в первом полугодии 2017 года наибольший объем кредитов, выданных сторонними банками, рефинансировали следующие банки: Райффайзенбанк — 14,657 миллиарда рублей (46,87% от объема продаж), ВТБ24 — 5,879 миллиарда (3,79%), Сбербанк — 2,618 миллиарда (продукт запущен только с 18 апреля 2017 года), Газпромбанк — 2,6 миллиарда рублей (10,71%), банк «ДельтаКредит» — 1,62 миллиарда рублей (7,25%). Кроме того, программа рефинансирования есть и у Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Выбирая банк для рефинансирования ипотеки, нужно учесть, что, например, зарплатные клиенты или сотрудники клиентов-партнеров всегда являются для банков более интересным клиентским сегментом в связи с тем, что кредиторы имеют более полное и достоверное понимание их финансового положения и платежной дисциплины. Скидка к процентной ставке по ипотечным продуктам для зарплатных клиентов, в том числе по продуктам рефинансирования, может достигать 0,25-0,75 процентного пункта.

Материал подготовлен при участии экспертов АИЖК, юридической компании Tenzor Consulting Group, руководителя аналитического центра ООО «Русипотека» Сергея Гордейко, специалистов банка «ДельтаКредит», директора департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Антона Павлова и руководителя департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Андрея Осипова.

xn--d1aqf.xn--p1ai

Что такое рефинансирование кредита, банков, ипотеки? :

В условиях снижения ставок многие клиенты стали получать ссуды под более низкий процент для погашения предыдущего займа. В экономической литературе эта операция называется просто - рефинансирование кредита. Она позволяет сэкономить деньги на разнице в ставках и погасить предыдущий долг раньше срока. Но не каждому клиенту эта процедура выгодна. Детальнее о том, что такое рефинансирование, читайте далее.

Предназначение

Рефинансирование кредита может использоваться с разной целью: погашать кредит на более выгодных условиях, продление срока действия займа, если у клиента возникли непредвиденные проблемы. Но эта услуга возможна только в том случае, если по условиям договора нет запрета на пересмотр ставки. Для оформления нового займа придется пройти всю процедуру заново: подать заявление, собрать пакет документов, заплатить комиссию и ждать решения. На сегодняшний день не каждому клиенту доступно рефинансирование кредитов. Банки идут на уступки, только если у заемщика хорошая репутация (платежи по предыдущему долгу поступали своевременно, без задержек). Но в условиях усиления конкурентной борьбы эта услуга получила широкое распространение. Финансовые учреждения переманивают друг у друга клиентов. Даже «плохим» заемщикам предоставляют займы под более низкий процент. Изначально эту услугу предоставляли только юридическим лицам. Но с развитие сектора ипотечного и автокредитования спрос на нее увеличился.

Преимущества

Рефинансирование кредита позволяет банку привлечь новых клиентов, увеличить доходы. Но и заемщик тоже получает выгоду:

  1. Повышает свой кредитный рейтинг. Иногда к услуге перекредитования прибегают клиенты, у которых возникли проблемы с погашением займа. Но банк согласится выкупить просроченный долг, только если заемщик докажет, что он погасит новый.
  2. Уменьшает платежи по кредиту. Часто клиент уже после оформления сделки понимает, что выбрал не совсем выгодную схему обслуживания. Банк вряд ли снизит ставку и уменьшит свои доходы. А вот стороннее финансовое учреждение с удовольствием предоставит новый заем под низкий процент для погашения предыдущего. Например, клиент взял 200 000 долларов на 30 лет под 12 %, сумма ежемесячного платежа составит 2057 долларов. При рефинансировании займа по ставке 9 % расходы уменьшатся до 1609 долл. За 30 лет сумма экономии составит 160 000 долл.
  3. Увеличивается срок обслуживания долга. Некоторые банки предоставляют услугу перекредитования в связи с рождением ребенка. В такой период финансовая нагрузка на молодую семью высокая. Рефинансирование кредита позволяет ее уменьшить.
  4. Растет сумма залога. В нормальных экономических условиях стоимость жилья увеличивается за 2-3 года. Если финансовое положение должника хорошее, то банк может пересмотреть сумму займа в большую сторону. Основная часть средств направится на погашение предыдущего кредита, а на остаток можно приобрести автомобиль, не оформляя новый целевой кредит. При рефинансировании новый займ выдается по ставке ипотечного. Выгода налицо.

Вот что такое рефинансирование для клиента.

Документы

Для получения нового займа необходимо приложить к стандартному пакету документов следующие бумаги:

– график погашения действующего кредита;

– договор залога;

– справку о текущей задолженности, наличии (отсутствии) просрочек;

– квитанции об оплате кредита.

Что такое рефинансирование

Процедура регламентируется внутренними правилами конкретного учреждения, но в целом можно выделить такие ключевые этапы:

1. Клиент обращается за консультацией в банк и получает предварительное согласие на рефинансирование.

2. Заемщик собирает документы и передает их для рассмотрения.

3. Кредитный комитет принимает решение о рефинансирования долга.

4. Заемщик предупреждает финансовое учреждение о досрочном погашении долга.

5. Клиент подписывает со вторым банком новый договор и график погашения.

6. Финучреждение выдает кредит путем перечисления суммы в счет погашения старого долга. Если сумма займа больше, остаток выдается клиенту наличными.

7. Заемщик получает справку о том, что старый долг погашен, и предоставляет ее в банк в качестве подтверждения целевого использования средств.

8. С имущества снимается арест.

9. Заемщик подписывает новый договор залога.

10. Банк накладывает на имущество свой арест.

Ситуация на российском рынке

На фоне снижения ипотечных ставок перекредитование можно оформить в крупных финучреждениях страны: «Альфа-банк», «Хоум кредит» и «Абсолют банк». Большой популярностью услуга пока не пользуется, ведь ипотека в России стала активно развиваться недавно. Да и банки пытаются всеми способами удержать клиентов: назначаю штрафы, объявляют мораторий, увеличивают комиссию на досрочное погашение кредита.

Кому это надо

В целом рефинансирование ипотеки выгодно, только если сумма займа на сегодняшний день превышает полмиллиона рублей, и договор был оформлен на срок более 10-15 лет. В первую очередь это касается клиентов, которые подписывали бумаги в 2004 году. Тогда ставки были очень высокие: от 11 % в валюте до 20 % в рублях.

Рефинансирование ипотеки может провести и тот банк, который выдал первый займ. Но если сумма будет маленькая, кредитное учреждение откажет в услуге, так как оно просто не заработает на ней денег. В таком случае можно попробовать обратиться в другой банк. Если доход увеличился пропорционально росту цен, а займ был взят на не большой срок, есть вероятность того, что заявку одобрят.

Если рефинансирование кредита оформляется с целью экономии на процентах, то нужно добиваться снижения ставки без изменения срока действия договора. И наоборот. Если уменьшение ежемесячных платежей является первоочередной задачей, то действия договора стоит продлить.

Кроме того, не следует забывать, что при залоговом кредите банк закладывает свою прибыль в первые платежи. То есть если договор оформлен на 30 лет, то примерно за первые 36 месяцев клиент выплачивает комиссию за пользование деньгами. Основная часть долга будет погашаться в следующие годы. Поэтому рефинансирование кредита стоит оформлять на ранних сроках.

Препятствия

Банки ограничивают круг учреждений, клиентов которых они готовы обслуживать. Рефинансирование других кредитов не оформят, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, у заемщика нет иной недвижимости в собственности. В первом случае отсудить имущество не получится, а во втором – стоимости залога может не хватить для покрытия обязательства. Кроме этого, клиент может столкнуться с такими проблемами:

  • оплатой комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета, выдачу займа;
  • придется повторно заказывать оценку жилья и страховать его у партнера банка;
  • квартира, одобренная одним учреждением, может быть отклонена другим.

Рефинансирование банков

Так называют процесс предоставления регулятором займов финансовым учреждениям страны с целью поддержания ликвидности. Предпосылкой чаще является резкий отток депозитов. Чтобы ликвидировать кассовый разрыв, не допустить паники среди клиентов, финучреждению нужна наличность. Рефинансирование банков осуществляется на срок от нескольких часов (овернайт) до нескольких месяцев (стабилизационный кредит). Когда финансовое учреждение погашает обязательства, паника утихает, клиенты вновь несут средства на депозиты. С них выплачивается заем и проценты. Иногда в качестве дополнительной гарантии регулятор требует обеспечения от крупных акционеров. Размер рефинансирования зависит от потребности и состояния учреждения. Часто регулятор устанавливает повышенную ставку в виде штрафа за допущение стрессовой ситуации. Услугу перекредитования можно оформить и на межбанке. Там условия более выгодные. Главное отличие перекредитования от санации заключается в том, что средства предоставляются не для оздоровления учреждения, а для повышения ликвидности. Вот что такое рефинансирование банков.

Жизнь без кредитов. Что такое рефинансирование

businessman.ru

Что такое рефинансирование ипотеки и перекредитование в банке?

Единожды подписавшись на ипотеку, не стоит ставить крест на своей финансовой свободе. При изменении рыночных условий можно рассчитывать на улучшение ипотечной программы. Специально для этого было введено понятие «рефинансирование ипотеки». Лучшие предложения по таким программам предлагают современные надежные банки. Впрочем, брать что попало не стоит – сперва нужно сравнить, что предлагают разные финансовые структуры, и лишь на основе детального анализа определяться, куда переводить свой жилищный кредит.

Маневрируем с выгодой

Чтобы научиться обменивать уже имеющийся кредит на более выгодную программу, нужно знать, что такое рефинансирование ипотеки. На практике до сих пор многие наши сограждане не просто не знают, что возможны такие изменения в программе выплат, но и в принципе слабо ориентируются в особенностях ипотечной программы. Все это кажется опасным, сложным, запутанным – словом, это повод поломать голову экономистам, но никак не обычным гражданам.

Эксперты говорят, что в настоящее время ипотека доступна примерно 20 % всего населения нашей страны, хотя возможностью пользуются не более чем 12 %. Те, кто осознают свои шансы, но медлят с получением кредита, обычно объясняют поведение следующими размышлениями: кто знает, вдруг в будущем будут более выгодные предложения, нежели есть на рынке сейчас? Здесь и приходит на помощь рефинансирование ипотеки других банков, то есть возможность оформления займа в одной структуре с последующим переводом его в другую по мере появления более удачных вариантов.

Дешевле – лучше

Любая скидка – это как бальзам на душу нашим соотечественникам, что неудивительно, если учесть уровень жизни в стране. Снижение процентной ставки по кредитам на жилье – одна из тех тенденций в изменениях цен, которая не может не радовать. За последние десять лет ставка стала меньше значительно, и многие из тех, то взяли кредит под покупку квартиры в 2005-2018 годах, нынче ругают себя последними словами – ну вот что бы не подождать? Масла в огонь подливают официальные заявления представителей власти: все обещают, что кредиты начнут выдавать под 5 % в год.

Чтобы не ждать, когда обещанное сбудется, можно взять кредит сегодня, имея в виду, что в будущем будет доступно лучшее рефинансирование ипотеки. Эксперты говорят, что в ближайшие годы можно ожидать ставки по ипотеке на уровне 9 % годовых, а вот о большем снижении пока думать не стоит – слишком сложная экономическая ситуация сложилась как в пределах нашей страны, так и в мире в целом.

Гадать – не гадать

Стоит ли озадачивать себя экономическими прогнозами, когда никакие аналитики, даже самые опытные и именитые, не могут сказать с абсолютной уверенностью, что ждет нас завтра? Возможно, гораздо более эффективный вариант – купить жилье в кредит уже сегодня, помня о том, что в будущем можно будет сменить банк, а вместе с ним – и условия кредитования. Многие из тех, кто брали кредиты 5-10 лет назад, уже сделали это. Неудивительно, ведь, к примеру, рефинансирование ипотеки Сбербанка намного более выгодно, нежели большая часть предложений, что были в ходу ранее.

Снижение ставки доступно каждому человеку, умеющему считать деньги в своем кошельке и знающему им цену. Перекредитование, на которое в первое время обыватели смотрели с недоверием, завоевало хорошую репутацию, поскольку люди стали свободнее распоряжаться кровно заработанными рублями, коих всегда не хватает.

О чем идет речь?

Программа рефинансирования ипотеки других банков представляет собой финансовую возможность, применяемую в разных ситуациях. Обычно пользуются ею те, кто уже оформил долг на покупку жилья, но хочет уменьшить процентную ставку.

Следует понимать, что сокращение выплат каждый месяц достигается и другими путями, не обязательно переходить из одной финансовой структуры в другую. Тут все зависит от желания конкретного человека. Конечно, рефинансирование ипотеки других банков представляет собой удобный вариант, особенно если величина платежа в месяц для заемщика вдруг оказалась неподъемной. Но можно попробовать договориться с менеджерами своего банка, чтобы увеличить длительность кредитной программы. С другой стороны, к примеру, при работе с ВТБ 24 рефинансирование ипотеки может быть источником дополнительных средств, так как банк зачастую дает большую сумму в долг – ее можно направить на ремонт или покупку мебели, на другие нужды семьи.

Не бросаться в омут с головой

Тот факт, что многие обыватели пока не поняли, что такое рефинансирование ипотеки, существенно ограничивает распространение этой практики. Дополнительные сложности создает и сложность процедуры. Чтобы разойтись с прежним банком и перейти в новый, придется оформить ряд официальных бумаг, что требует затрат времени и сил. С другой стороны, усилия того стоят, поскольку большая часть банков предлагает (например, ВТБ 24) рефинансирование ипотеки, по которому платить придется намного меньше. Как говорится, куш срывает настойчивый.

Как это началось?

Впервые на практике о том, что такое рефинансирование ипотеки, узнали клиенты «Фосборн Хоум». Именно этот банк запустил такую процедуру в далеком 2007 году, рассчитывая переманить клиентов других, менее выгодных финансовых структур.

Фирма на тот момент была лидером в области брокеров, специализирующихся на ипотеке. Ее аналитики разработали интересное предложение, прежде в принципе на отечественном рынке не существовавшее. Заключалось оно в предоставлении тем, кто уже взял кредит на покупку жилья, более выгодных условий, если они соглашались менять организацию-кредитора в пользу «Фосборн Хоум». Предложение быстро привлекло внимание широкого круга лиц, а вскоре стали предлагать рефинансирование ипотеки банки самого разного масштаба и уровня надежности.

Уйти или остаться?

Казалось бы, что такое рефинансирование ипотеки? Возможность сохранить все привилегии, но уйти от высоких процентов. И все же программа, став доступной для широкого пользователя, популярностью пользоваться не начала.

Причин оказалось сразу несколько. Чтобы переоформить кредит, нужно заново оценить объект, на который получают заем, а также сделать новый страховой полис. Дополнительно, вероятно, придется переделать комплекс документации – это зависит от особенностей конкретного случая. Кроме того, самый первый ипотечный брокер на рынке недвижимости России просил за свои услуги 8 700 рублей. Конечно, при выборе выгодного банка рефинансирование ипотеки приносит большую выгоду, но ведь это все в будущем, а заплатить нужно было сразу. Да и разница в кредитах составляла не более полутора процентов. Все это в комплексе выглядело довольно бессмысленной беготней ради копеек.

Ситуация меняется

В наши дни, когда финансовые гиганты рынка взялись за рефинансирование ипотеки (Сбербанк, ВТБ, другие надежные банки), программа стала выглядеть более простой и доступной. В то же время нужно понимать, что переход с кредитом из банка в банк выгоден в первую очередь в случае, когда разница процентной ставки – от двух процентов и более, а длительность срока выплат – не менее пяти лет. Если, предположим, по кредиту осталось рассчитываться лишь год-другой, тогда смена финансовой структуры не только не окупит себя, но и, возможно, станет более затратной, нежели стабильная работа с прежним банком.

На примерах

Предположим, некий гражданин взял ипотечный кредит на 100 тысяч долларов, предоставленный банком на 15 лет с процентной ставкой 12,5 %. Также допустим, что уже через два года на рынке предложил свои услуги другой банк, где процентная ставка – всего лишь 9 %. Гражданин подал заявку и прошел одобрение, что сократило платеж в месяц на 168 долларов. За 13 лет ежемесячных выплат экономия составляет 30 000 долларов. Эффект очевиден. Также очевидно, что выгода в случае, если уже 13 лет кредит выплачивался по старым условиям, от перехода на два года даст совсем немного и потеряется в беготне с бумажками и переоценкой.

Делать все самостоятельно: надо ли?

Итак, рефинансирование ипотеки Сбербанка (как и многих других крупных банков) выглядит процедурой выгодной, особенно если заняться ею вовремя. В то же время многих пугают сложности, связанные со сменой финансовой структуры. Можно ли их избежать?

Современные ипотечные брокеры готовы предложить потенциальным клиентам все условия, лишь бы они перешли к ним. Брокер может решить организационные вопросы за финансовое вознаграждение; его величина (обычно) - в пределах разумного. Этот аспект – одна из выгодных сторон рефинансирования ипотеки ВТБ, банка, предлагающего очень выгодные условия при переходе. Между прочим, если в начале появления таких предложений смена кредитора обходилась не менее чем в тысячу американских долларов, в последние годы она стоит около ста рублей (но дополнительно придется оплатить новую страховку и переоценку жилья).

На что рассчитывать?

В настоящее время специализируются на рефинансировании ипотеки ВТБ, Сбербанк и другие крупные, известные финансовые организации. Да что там говорить, почти все фирмы, предлагающие ипотечные кредиты, стараются переманить клиентов у конкурентов, что обязывает предлагать вариант рефинансирования. Количество подобных игроков на финансовом рынке из года в год растет. Конечно, это дает конечному клиенту выбор, но в то же время путает людей, не позволяет сориентироваться в столь обширном списке предложений.

Вместе с тем рефинансирование ипотеки Сбербанка и некоторых других компаний повернулось «иной стороной». Банковские структуры, желающие, чтобы клиент остался с ними, предлагают изменение кредитной программы, если заемщик присмотрел для себя что-то выгоднее, нежели прежние его условия. То есть в конечном счете можно добиться снижения процентной ставки без оформления бумаг, переплаты, беготни, переоценок.

Развитие: шаг за шагом

Как говорится, нужно лишь дать начало процессу, а там уже развитие пойдет само собой. Именно так случилось и с программой рефинансирования ипотеки. Сбербанк и другие акулы банковского рынка, стараясь увеличить объем продаж, научили клиентов выбирать то, что выгодно и надежно, и современный обыватель понимает, что имеет право добиваться выгодных условий.

Экономить на процентах, корректировать сроки возврата займа банку – современные люди научились работать с этими инструментами, добиваясь выгоды для себя. Люди постепенно осваивают разные инструменты и учатся рассчитывать, что будет наиболее полезным для их семейного бюджета. Многие знают и о том, что рыночная цена выступающего по кредитной программе в качестве залога имущества из года в год растет, что также является поводом запрашивать у банка более выгодные условия. Это означает, что современного человека на мякине не проведешь, главное – не лениться и разбираться в особенностях каждого банковского продукта, в котором довелось принять участие, не боясь новой информации.

Подводя итоги

Итак, стоит ли ждать, когда программа ипотечного кредитования станет подешевле? Практика последних лет показывает, что подобное поведение не имеет экономического обоснования. Уже сейчас ясно, что при появлении более выгодных вариантов кредитов можно просто поменять свой банк на другой и ни в коей степени не переживать за кровно заработанные рубли. А это означает, что можно смело выбирать жилье уже сегодня, рассчитывая на самые удобные для себя условия как в настоящем, так и в будущем.

fb.ru

Рефинансирование ипотеки: перекредитование под меньший процент, что это такое и как сделать

Что такое рефинансирование ипотеки вопрос довольно актуальный, ведь такие кредиты самые крупные и продолжительные. Такая процедура позволяет значительно сэкономить денежные средства. Но эта процедура также может повлечь возникновение дополнительных трат. Стоит ли проводить рефинансирование жилищных кредитов рассмотрим ниже.

Что представляет собой рефинансированная ипотека?

Перекредитованная ипотека – это новый кредит, который был взят с целью погашения текущего под залог той же недвижимости. Такая процедура проводится в финансовых учреждениях довольно охотно, ведь таким образом банк может получить новых клиентов с твердым залогом. На данный момент подобную услугу предлагает большинство современных банков.

Кредиты такого рода выдаются на длительный срок. Как правило, займ оформляется на 15 лет, однако, в отдельных случаях время действия может достигать 30 лет. Оформление производится на основании тех условий, которые сложились на момент заключения договора. По прошествии времени эти условия могут изменяться. Если условия, которые выдвигают банки, более выгодные, то имеет смысл проведение рефинансирования.

Однако иногда возникают ситуации, в которых после оформления кредита стоимость недвижимости значительно увеличивается. При этом часть суммы погашена, а заемщик хочет увеличить ее чтобы, к примеру, приобрести новую недвижимость без залога. По такой схеме действует множество инвесторов.

Если банк, в котором оформлена ипотека, отказывается увеличить сумму, то заемщик может обратиться в другое финансовое учреждение и прибегнуть к рефинансированию ипотеки в 2017 году.

к оглавлению ↑

Основные условия

Рефинансируя кредит, банки предлагают индивидуальные условия, но большинство из них имеют схожие черты. К примеру, при этой процедуре финансовое учреждение может выдать сумму равную объему платы по кредиту или же несколько больше (до 70-80% от рыночной стоимости объекта).

Процентная ставка по такому займу схожа со ставкой обычной ипотеки, но в отдельных кредитных учреждениях она увеличена в большую сторону.

Для того чтобы провести процедуру рефинансирования необходимы те же документы, что и для оформления ипотеки. Также в финансовую организацию нужно предоставить действующий договор и справку из прошлого банка об объеме и характере задолженности. Отдельные кредитные организации могут требовать наличие в справке данных о кредитной истории заемщика по этому кредиту. Так, при наличии просрочек в выплатах банк узнает об этом.

Для проведения операции должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Срок потребительского кредита не превышает 5 лет, а ипотечного – 30 лет.
  2. Наличие справок о состоянии текущего кредита.
  3. Срок кредита должен превышать 6 месяцев. В отдельных случаях этот показатель может быть снижен до 3 месяцев.

Процентная ставка по новому кредиту может зависеть от особых условий кредитного учреждения и личной истории заемщика.

Чтобы провести эту процедуру не нужно дополнительно получать согласие банка кредитора. Достаточно всего лишь найти новую кредитную организацию с подходящими условиями и заключить договор об оказании подобной услуги.

к оглавлению ↑

Когда стоит прибегать к рефинансированию?

Рефинансировать ипотеку вполне реально. В некоторых случаях такая мера действительно поможет сэкономить значительные средства. К перекредитованию стоит прибегнуть в следующих случаях:

  1. Обслуживание в текущем банке оставляет желать лучшего (возникают проблемы с погашением технического характера).
  2. Процентная ставка по договору выше среднерыночных на данный момент. Узнать высокая ли ставка по кредиту можно путем сравнения ежемесячного платежа. При перерасчете нужно учесть и расходу на проведение процедуры, а именно комиссию, нотариальное оформление и другие.
  3. Объем ежемесячных выплат оказывает сильное влияние на бюджет.
  4. Перекредитовать ипотеку нужно, если реальные условия погашения не отвечают анонсируемым ранее. К примеру, размер комиссии значительно повышает сумму кредита.
  5. При увеличении суммы остатка по кредиту при внесении регулярных платежей. Это возможно, если кредит привязан к индексу. Расчет индекса основан на данных, которые определяются кредитором.
  6. При оформлении кредита на первоначально выгодных условиях и по прошествии определенного времени получения дополнительного договора с финансовым учреждением об увеличении процентной ставки по договору.

Стоит отметить, что за последние годы объем перекридитования значительно вырос.

Поэтому на данный момент наблюдается такая тенденция, при которой кредиторы не отпускают заемщиков в другие кредитные организации, ведь такого рода кредиты представляют для банков весьма выгодные источники доходов.

к оглавлению ↑

Чего позволяет добиться процедура?

Проведение рефинансирования позволяет решить ряд определенных проблем. Как правило, к этой процедуре прибегают для:

  1. Снижения размера ежемесячного платежа путем уменьшения процентной ставки.
  2. Проведения докредитования, которое позволяет получить дополнительную сумму при оформлении нового договора.
  3. Консолидировать долги – то есть объединить все займы в одном банке.
  4. Продлить срок кредитования.
  5. Сменить валюту платежей.

Нужно обязательно учитывать, что кредитор может попросту не дать согласия на оформление следующей ипотеки в новом банке. Такое отношение некоторых участников рынка неправомерно, ведь, по сути, оно подразумевает ограничение права выбора. Поэтому при возникновении подобной ситуации необходимо обращаться для защиты своих прав в судебные органы.

Но несмотря на все преимущества, которые позволяет достичь рефинансирование, эта процедура может нести в себе определенные минусы. Среди них можно выделить:

  1. Дополнительные траты. В отдельных случаях объем дополнительных трат могут значительно превысить экономию. Поэтому перед началом переоформления нужно учесть все дополнительные расходы.
  2. В один кредит можно объединить не более 5 займов.

Проведение рефинансирования незначительных кредитов не несет особой выгоды. Лучше всего обратить внимание на эту процедуру при наличии больших кредитов на длительные сроки. Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования, можно сделать вывод, что негативные черты этого процесса незначительны и с лихвой компенсируются достоинствами.

к оглавлению ↑

Как можно перекредитовать ипотеку?

Для того чтобы рефинансировать банковский кредит заемщик должен обратиться в банк с заявлением о перекредитовании. После того как менеджер оформить предварительное согласие на оформление заявки, заемщик должен подать во второй банк рефинансируемый договор и другие документы.

После этого кредитное учреждение рассматривает документы и на их основании принимает решение о перекредитовании. При принятии положительного решения – заемщик ставит в известность первый банк о своем желании погасить оставшуюся сумму в полном объеме при помощи рефинансирования. После этого финансовое учреждение выдает ипотечный кредит, который направляется для погашения задолженности в первом банке.

При полном погашении ипотеки в другом банке первое финансовое учреждение должно расторгнуть договор и снять запрет на продажу имущества.

Заемщику необходимо будет заключить новый договор ипотеки с другим банком. Для заключения договора нужно предоставить справку о том, что жилой фонд может быть отчужден. После выполнения всех этих действий перекредитование ипотеки можно считать оконченным. При этом все отношения между заемщиком и первой кредитной организацией прекращаются, а погашение кредита производиться в пользу нового банка на основании других условий.

к оглавлению ↑

Дополнительные траты

Перед переоформлением договора нужно учесть все плюсы и минусы этой процедуры. В отдельных случаях рефинансирование провоцирует возникновение дополнительных трат. Прежде всего за получение нового займа может быть предусмотрена определенная комиссия, минимальный размер которой 1%.

Также может потребоваться проведение экспертной оценки жилья для определения рыночной стоимости. Такие манипуляции проводятся за счет владельца жилья. Кроме того, необходимо нотариально удостоверить новую ипотеку и уплатить необходимые госпошлины.

Стоит обязательно учитывать, что рефинансирование ипотеки – исключает возможность налогового вычета. При закрытии старого кредита формально будет считаться, что вы погасили его. Поэтому, 13% от той суммы, которая была бы начислена кредитным учреждением, в будущем будут для вас недоступны.

Рефинансирование ипотеки других банков – позволяет сэкономить значительные средства и объединить все займы в одном банке. Однако в отдельных случаях эта процедура может привести к возникновению довольно больших расходов. Поэтому перед переоформлением займа нужно учесть все плюсы и минусы процедуры, а также изучить наиболее выгодные предложения от финансовых организаций.

(No Ratings Yet) Загрузка...

anedvizhimost.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.