Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Получение ипотечного кредита


Порядок оформления ипотеки

Что такое ипотека, понятие

Ипотека или ипотечный кредит – это особый вид кредитования, предоставляемый гражданам банком или кредитной организацией для покупки жилья. Главной отличительной особенностью ипотеки от обычного кредита является залог. Это значит, что для получения обычного кредита, потребительского, к примеру, заемщику необходимо представить в банк стандартный набор документов, либо привести с собой поручителя. А для получения ипотечного кредита необходимо наличие залога, под который будет выдана ипотека. В качестве залога обязательно должна выступать уже имеющаяся у гражданина недвижимость, оформленная в собственность. Кроме того, в сравнении с обычным кредитом, ипотека выдается на гораздо более долгий срок, который может достигать 20-30, а иногда и более лет.

Относительной положительной чертой является более низкая кредитная ставка, поэтому именно ипотечный кредит выгоднее использовать при решении жилищных проблем. Чаще всего ставки потребительского кредита могут быть в 1,5, а то и 2 раза больше ставок ипотечных. Но, если кредит в банке или иной кредитной организации оформлен без залога имущества, хотя целью кредита является покупка жилья, то данный кредит не может быть признан ипотечным.

Что необходимо знать перед тем как взять ипотеку

Важным нюансом при оформлении ипотеки является подробное описание всех условий сделки с банком. На первый взгляд может показаться, что ипотека - это очень долгий и сложный процесс, однако если разложить все «по полочкам», то ничего страшного в этом нет. Рассмотрим вопросы, которые наиболее полно разъяснят всю картину.

На что можно потратить ипотечные средства: Ипотечный кредит выдается по пяти направлениям, это приобретение готового жилья; покупка участка земли с уже готовым жилым домом, либо с планами на его строительство; оплата договора, заключенного между заемщиком и организацией осуществляющей строительство жилья (квартиры или дома). Причем в последнем случае в роли залога выступает как раз строящееся жилье.

Выше были представлены целевые ипотечные программы, но также бывают нецелевые, они подразумевают использование заемных средств на любые нужды: во-первых, это залог недвижимости, с возможностью использования средств по своему усмотрению; во-вторых, получение ипотечного кредита для погашения ранее взятого – рефинансирование.

Сумма ипотечного кредита рассчитывается исходя из: Размера дохода соискателя ипотеки; срока, на который будет оформлен кредитный договор; стоимости квартиры или жилого дома (участка под него); а также во внимание принимается сумма первоначального взноса от заемщика.

Важно, чтобы платеж по ипотеке не превышал 40-50% от общей суммы доходов заемщика, причем во внимание принимается доход, оставшийся после вычета налогов, а также других финансовых обязательств (алименты, другие кредиты и т.д.). Кроме того, расчет суммы ипотеки всегда привязывают к стоимости покупаемого жилья, причем кредит не может превышать разницу между стоимостью квартиры (или дома) и первоначальным взносом. И чем дольше срок, в течение которого заемщик будет осуществлять погашение, тем большую сумму сможет предоставить банк, так как размер ежемесячного платежа будет уменьшаться.

Также существуют ограничения по сроку кредита, которое связывают с возрастом выхода заемщика на пенсию. Чаще всего банки выдают ипотеку на срок, заканчивающийся до достижения пенсионного возраста. То есть, если по определенной ипотечной программе максимальный срок займа составляет 30 лет, то женщина в возрасте 30 лет сможет взять ипотеку максимум на 25 лет, пока ей не исполнится 55 – возраст выхода на пенсию.

Можно увеличить максимальную сумму ипотеки, если привлечь для этой цели созаемщиков, тогда банк примет во внимание совокупный доход всех заемщиков. И, соответственно, чем больше совокупный доход, тем больше будет сумма ипотечного кредита. Но при этом ответственность за погашение кредита ложится на всех созаемщиков в равной степени.

Закладная: Является важной составной при оформлении ипотечного кредита. Закладная оформляется на имущество, предоставляемое заемщиков в виде залога. Собственник закладной – кредитная организация (банк). Владелец закладной имеет законное право требовать погашения кредита и процентов по нему согласно условиям, описанным в кредитном договоре.

Владелец закладной и сервисный агент: Владельцем закладной автоматически становится банк или кредитная организация, выдавшая ипотечный кредит. За данной организацией остается право использовать при решении каких-либо вопросов с заемщиком сервисного агента.

Сервисный агент действует от лица банка, и в его обязанности входит контроль над поступлением средств от заемщика (своевременное поступление), решение текущих вопросов по обслуживанию кредита. Это могут быть вопросы, связанные с предоставлением заемщику различного рода справок и разрешений (смена страховщика, перепланировка в доме или квартире и пр.). Также в ведение сервисного агента входят вопросы о рефинансировании и реструктуризации ипотечного кредита.

Права владельца заложенного жилья: После получения средств от банка заемщик осуществляет приобретение жилья. Но, на время погашения ипотеки, оно находится под залогом у банка, поэтому заемщик ограничен в действиях относительно данного жилья. Он может завещать жилье, прописать туда членов своей семьи. Причем важно помнить, что если владелец жилья не успеет погасить ипотеку до наступления своей смерти, то вместе с жильем по завещанию передаются и обязательства по ипотеке.

На время действия ипотечного договора заемщик ограничен в таких действиях как: перепланировка; регистрация в квартире гражданина, не являющегося членом семьи; сдача жилья в аренду; продажа жилья – на все эти и некоторые другие действия заемщик должен получить одобрение со стороны банка, в лице его представителя – сервисного агента.

Обязанности заемщика: После оформления ипотечного договора у заемщика перед банком возникают определенные обязательства. В первую очередь это касается предоставления достоверных сведений о себе и получаемых доходах. Подробные требования содержатся в тексте договора. Далее заемщик обязан выполнить условие по обязательному страхованию жилья, которое также оговаривается в ипотечном договоре. При изменении информации о заемщике, касающейся его места жительства, адреса постоянной регистрации, контактной информации, смене места работы, изменения состава семьи, вступления в законный брак (или его расторжение) – банк, в лице сервисного агента должен быть уведомлен в обязательном порядке. Кроме того, при оформлении постоянной регистрации на членов семьи в жилье, находящееся под залогом, необходимо также сообщать об этом сервисному агенту. Также банк оставляет за собой право осуществлять периодические проверки состояния жилья, закладная на которое находится в его распоряжении, или вовсе перепродать закладную другой организации. К новой организации вместе с закладной переходят все права по требованию с заемщика погашения кредита и процентов по нему.

Кто может взять ипотеку

Гражданин РФ, имеющий постоянную регистрацию по месту жительства, имеет право на получение ипотечного кредита, причем оформить его он может как по месту регистрации, так и по месту временной регистрации.

На момент взятия ипотеки соискателю должно быть более 18-ти лет, а на момент выплаты последнего платежа не превышать 65-ти лет. Если одним из собственников покупаемого жилья является гражданин РФ, не достигший 18-ти летнего возраста, то передача такого жилья под залог в банк может быть осуществлена только с разрешения органов опеки.

Созаемщиков, при оформлении ипотечного договора не может быть более трех. Причем в данной роли могут выступать: студент на очной форме обучения, если он является членом семьи заемщика; мужчина до 27-ми лет, являющийся членом семьи и не подлежащий призыву на срочную военную службу; индивидуальный предприниматель, при условии привлечения дополнительного заемщика, не являющегося ИП.

Если же соискатель ипотечного кредита состоит в официальном браке, то супруга или супруг автоматически становится заемщиком и залогодателем. При этом наличие дохода не является обязательным фактором.

Валютная ипотека - достоинства и недостатки

В России кроме ипотеки в рублях можно оформить и ипотеку в иностранной валюте, долларах США или Евро. Отличие здесь не только в валюте, но и уменьшенных ставках по таким кредитам. Обычно они меньше рублевых ставок на 4-5 кредитных пунктов, что делает ее весьма привлекательной. Но, лучше всего брать такую ипотеку, исходя из возможностей заемщика конечно, на минимально возможный срок. При условии финансовой нестабильности и колебаниях курса рубля к доллару и рубля к евро риски при валютных ипотеках в разы выше, чем в рублевых. Не нужно далеко ходить за примером. Совсем недавно доллар США стоил 30 рублей, а был момент, когда он приближался к отметке в 100 рублей. Соответственно платежи по ипотеке (в переводе на российский рубль) существенно выросли, что не могло не сказаться на кошельке заемщика. Отсюда и следует вывод, что низкие ставки по ипотеке грозят большими рисками, в сравнении с ипотекой в рублях.

Наши статьи по теме:

personright.ru

Подводные камни ипотеки: что нужно знать, оформляя кредит?

Добавлено в закладки: 0

Ипотечное кредитование в России пользуется популярностью. Но отрасль развивается медленно. Используя услугу, человек может столкнуться с подводными камнями ипотеки. Поняв, как их избежать, человек снизит риски и повысит выгодность кредита на покупку жилья.

Проблема №1: срок кредита

Мнения заемщиков об оптимальном сроке ипотеки разнятся. Лица, желающие быстрее рассчитаться с банком, берут кредит на 5-8 лет. Короткий период расчета подразумевает высокие ежемесячные платежи. Объем переплаты по кредиту будет минимальным.

Но для оформления ипотеки на короткий срок нужно иметь высокий доход. Банки рассчитывают срок кредита, исходя из платежеспособности клиента. 40% заявленных доходов семьи должно оставаться на «жизнь», 60% дохода пойдут на погашение ипотеки.

Получая  кредит на покупку жилья на длительный срок, клиент снизит величину ежемесячного взноса. Переплата по кредиту составит значительную сумму, но нагрузка на семейный бюджет будет снижена.

Проблема №2: справка о доходах

Сегодня ряд банков не требует официальной справки о доходах для оформления кредита. Но озвучивать сумму заработка и место работы придется. Проверку проводит служба безопасности банка. Ее сотрудники выяснят, работает ли человек в указанной компании. Проверке подвергнется и названный уровень дохода.

Заявитель, попытавшийся обмануть банк, заносится в “черный список”. Доступ к перечню имеют и другие банки. Обнаружив заемщика в “черном списке” учреждения, они могут отказаться в предоставлении займа. Поэтому не стоит сообщать банкам ложную информацию.

Проблема №3: объект залога

Покупаемая недвижимость должна соответствовать требованиям банка. Ипотека предоставляется на юридически “чистую” недвижимость. Покупаемое жилье не должна быть в залоге или находится под арестом. Лица, имеющие право претендовать на жилье, обязаны присутствовать на сделке или передать права по нотариальной доверенности представителю.Проверить чистоту жилья может риелторское агентство.

Банк может выдвигать и дополнительные требования. Организация обращает внимание на:

  • вид жилья;
  • период застройки;
  • стройматериалы, из которых построен дом.

Выбрав квартиру в строящемся доме, предстоит иметь дело с застройщиком. Кредитные организации осторожно относятся к таким сделкам. Выдача займов на недостроенное жилье связана с риском для компании. Чтобы повысить вероятность одобрения, нужно выбирать застройщиков, прошедших аккредитацию в кредитном учреждении.

Проблема №4: дополнительные расходы

Траты на оформление ипотечного кредита заключаются на только в переплате и первоначальном взносе. Существует ряд дополнительных расходов, делящихся на банковские и небанковские. В состав первого вида трат входят:

  • плата за рассмотрение заявки;
  • комиссия за ведение ссудного счета;
  • плата за проверку документов;
  • комиссия за открытие сейфовой ячейки;
  • плата за регистрацию сделки.

Перечень банковских расходов и их размер различается в разных банках. Список дополнительных трат прописывается в кредитном договоре. Отсутствие перечня в документе делает требование покрытия банковских расходов незаконным.

Использование услуг риелторов и ипотечных брокеров приведет к дополнительным тратам. Значительные расходы заемщик несет и при оформлении объекта недвижимости.

Существенной статьей расходов может стать страхование недвижимости. По банковским правилам залог должен быть застрахован. Полис приобретается на 1 год и продлевается до момента полного погашения ипотеки.

Проблема №5: кредитный договор

Кредитный договор нужно тщательно читать перед подписанием. Предотвратить возникновение неприятных моментов поможет посещение независимого юриста перед началом сотрудничества с банком.

Кредитные организации позволяют погашать кредит раньше срока. Но, за выполнение манипуляции, могут налагаться штрафы. Нюанс нужно уточнить перед подписанием кредитного договора.

Банк может заставить клиента погасить имеющийся долг досрочно. Обычно требование предъявляется в следующих ситуациях:

  • заемщик допустил больше 3 просрочек по кредиту в год;
  • клиент отказался от приобретения полиса или продления страховки объекта залога;
  • клиент нарушил условия использования залогового жилья.

Банк может повышать установленный размер переплаты в одностороннем порядке. Узнать о наличии права можно, изучив кредитный договор. Если в нем указано, что ставка плавающая, кредитная организация обладает возможностью в одностороннем порядке изменять размер переплаты по кредиту. Подписав подобный договор, клиент соглашается на ежегодную корректировку величины ставки.

Покупая жилья в ипотеку, заемщик не становится его полноправным хозяином. Без согласия банка нельзя:

  • сдавать жилье в аренду;
  • делать капитальный ремонт;
  • прописать человека;
  • продавать квартиру.

Выполнение действий без получения разрешения чревато штрафами и досрочным расторжением кредитного договора с требованием погашения оставшейся суммы долга.

Проблема №6: требования к заемщику

Ряд банков требует оформление страхования жизни заемщика. Покупка полиса приведет к дополнительным тратам.

Продавец недвижимости должен быть оповещен о том, что сделка будет совершена за счет ипотечных средств. Некоторые продавцы отказываются принимать участие в манипуляции.

biznes-prost.ru

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2018 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Читайте также:

ipoteka-expert.com


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.