Наш адрес:
400121, Волгоград,
ул.Елецкая 21, офис 216

Телефоны:
8-8442-50-20-07
8-937-720-67-47

E-mail:
[email protected]

Секьюритизация ипотечных кредитов


Секьюритизация - это что такое? Сделки секьюритизации :

Пора внести определенную ясность в довольно-таки новое понятие, появившееся в обновленных финансовых словарях, - секьюритизация. У простых обывателей это слово ассоциируется со службами охраны и безопасности. И, на самом деле, это понятие связано именно с охраной, безопасностью, страховкой, защитой финансовых сделок и не только с этим.

Что такое секьюритизация

Процесс секьюритизации может включать в себя обширный спектр особых сделок, создающий комплекс сложных юридических действий. В общем, определение можно сформулировать следующим образом: секьюритизация – это процесс создания ценных бумаг (ЦБ), обеспеченных кредитами, с помощью которых сведенные в пул активы принимаются как стандартные ЦБ, обеспеченные этим же пулом. Для наиболее широкого восприятия – это процесс увеличения значимости ЦБ на рынке с целью заема и понижения рисков, путем перераспределения финансовых инструментов. Наиболее крупным рынком секьюритизированных активов являются ипотечные ЦБ, потому что это наиболее предсказуемый сегмент эталонных активов.

В широком смысле секьюритизация – это процесс привлечения заемных средств, при помощи эмиссии ЦБ.

Если рассматривать этот процесс в узком смысле, то определение будет сформулировано так: секьюритизация – это способ рефинансирования неликвидных активов (дебиторку и будущую доходность) при помощи эмиссии ЦБ. Проще говоря, на сумму уже имеющейся дебиторской задолженности или планируемых доходов выпускаются ценные бумаги, обеспеченностью которых и является эта самая дебиторка или планируемая доходность.

Такие сделки совершаются финансовыми организациями с целью снижения затрат на обслуживание задолженностей.

Виды структурных сделок и рисков по ним

Структурные сделки в мировой практике классифицируются слишком обширными способами, однако существует ряд наиболее типичных видов сделок.

По типу активов структурные сделки можно разделить на:

• секьюритизацию будущих поступлений (переводы, поступления по торгово-экспортным операциям); • секьюритизацию уже имеющихся активов; • обеспеченные ЦБ при помощи товарных и автомобильных кредитов, лизинга, кредитных карт; • ипотечные ЦБ по жилищной программе; • ипотечные ЦБ по коммерческой недвижимости; • секьюритизацию пула по долговым обязательствам;

• корпоративную секьюритизацию.

По обособленности пулов от оригинатра, структурные сделки разделяют на:

• секьюритизацию при помощи прямых продаж; • секьюритизацию при помощи ослабления или создания активов.

По местонахождению эмитента выделяют:

• внутренние структурные сделки (эмитент и оригинатор находятся в одной стране); • трансграничные структурные сделки, при которых эмитент и оригинатор могут находиться в различных странах.

Любые финансовые операции сопряжены с рядом рисков. Это относится и к структурным сделкам. Основные категории структурных рисков.

1. Риск смешения – это вероятность смешения денежных вливаний эмитента со средствами оригинатора. Проблема может быть решена путем введения обслуживающей организации (сервисера), предоставляющей расчетный счет для исполнения сделки. Сервисер отслеживает передвижение средств и способен предотвратить дефолт эмитента при наступлении такового у оригинатора.

2. Процентный или валютный риск возникает в случае разрыва по валюте или процентам кредиторской или дебиторской задолженности эмитента. В данном случае прибыль от облигаций зависит от колебаний обменного курса валют или скачка процентных ставок. Подобные риски хеджируют при помощи механизмов свопов, однако в России подобных рисков не возникало, так как эмитентом являются рейтинговые зарубежные банки.

3. Страновые риски учитываются при прогнозировании стрессовых сценариев. Следует учесть и проанализировать масштаб экономической рецессии: • состояние межбанковской системы страны; • уровень волатильности и курса валют;

• обеспечение государством долгового обязательства в случае массовых дефолтов.

4. Правовые риски при секьюритизации заключаются в юридической чистоте использования активов эмитента и сохранности его пула от риска дефолта оригинатора.

Секьюритизация финансовых активов

Рассмотрим механизм секьюритизации активов на примере оператора мобильной связи. Для эффективного развития и защиты от конкуренции, нашему оператору необходимо построить несколько новых базовых станций для покрытия связью нового региона. На данный момент оператор связи не располагает нужной суммой финансовых активов. Выпустить облигации или получить заём он также не может, потому что еще не исполнены обязательства по предыдущему кредиту. На помощь может прийти сделка секьюритизации.

В качестве обеспечения сделки оператор учитывает будущую прибыль:

• доход от существующих абонентов, пользующихся услугами сети; • доход от абонентов, заключивших договор, но не использующих услуги;

• доход от будущих абонентов, которые захотят воспользоваться услугами связи данного оператора.

Оператор-оригинатор обособляет денежные потоки, создавая пул будущих финансовых требований. Затем оригинатор уступает эти финансовые требования компании-сервисеру. Сервисер выбрасывает ЦБ, обеспеченные финансовым пулом оригинатора на рынок и привлекает инвесторов (эмитентов). Вырученные средства от продажи ценных бумаг поступают на счет оригинатора. Желательно, эти средства застраховать.

После получения выгоды оригинатор возвращает сервисеру полученные средства. В ходе проведения сделки секьюритизации по будущим требованиям оператору удалось развить свой бизнес и опередить конкурентов. Эмитенты получили отдачу от вложенных финансовых средств, экономика государства получила выгоду в виде прироста налогов.

Зачем нужна секьюритизация

Секьюритизация выгодна для оригинатора в таких аспектах:

• в привлечении дополнительного финансирования в форме цены покупки; • в ограничении риска по кредитам на активы; • в повышении баланса; • в получении доступа к дополнительным источникам финансирования; • в понижении стоимости финансирования; • в балансировании активов и пассивов; • в повышении конкурентоспособности;

• в улучшении показателей ориинатора.

Выгода для инвесторов от секьюритизации:

• инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью; • ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны; • ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации;

• ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

«Узкий» и «широкий» смысл секьюритизации

Секьюретизацию можно разбить на две большие группы, в зависимости от вида генерируемого финансового потока. Итак, секьюритизация активов делится на:

• секьюритизацию возникших требований; • секьюритизацию будущих требований.

В первом случае требования оригинатора к клиентам уже имеют место быть и оформлены соответствующими финансовыми документами. Размер финансовых требований можно рассчитать, так как общая сумма долга определена.

Во втором случае всё немного сложнее. Будущие финансовые требования можно вычислить как из будущих договоров, так и из уже заключенных. В таких сделках затруднительно рассчитать финансовые потоки от клиентов оригинатора.

Отсюда следует, что секьюритизация – это очень гибкий процесс, при котором очень важно структурировать схему секьюритизации под реальные потребности её инициаторов.

Рынок секьюритизации

Наиболее распространенными продуктами секьюритизации являются кредиты:

• нестандартизированные; • автомобильные; • товарные потребительские; • кредитные карты; • аннуитетные;

• ипотечные.

В последние годы уверенно возрастает секьюритизация ипотечных кредитов. Эти финансовые сделки осуществляются с целью рефинансирования. Они способствуют типизации рынка, поскольку эмитенты покупают только такие кредитные продукты, которые удовлетворяют требованиям андеррайтинга.

Как привлечь оригинаторов

Рассмотрим мотивирующие факторы для привлечения оригинаторов, имеющие неоспоримое преимущество перед необеспеченными облигациями.

1. Уменьшение стоимости ресурсов - секьюритизация кредитов осуществляется банками с целью сокращения базы ресурсов.

2. Диверсификация эмитента – замечательная возможность получить доступ к мировому финансированию.

3. Снижение рисков по кредитам – процесс секьюритизации способен полностью оградить оригинатора от кредитного риска, перенося его на других участников процесса.

4. Повышение пассивов и активов при помощи согласованности платёжных потоков.

Анализ основных категорий рисков

1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.

2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.

3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизированных активов.

4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности возврата активов.

Рычаги воздействия

Любые финансовые отношения требуют постоянного усовершенствования правовых отношений в законодательстве страны. Фундаментальные причины, приводящие к торможению развития секьюритизации в России:

• нетипичность – недоверие новому экономическому рычагу регулирования; • несвоевременное законодательное урегулирование сделок.

В европейских странах процесс секьюритизации стал частью финансового мирового рынка. Однако, российское законодательство не торопится внедрять закон о секьюритизации. Как только этот процесс получит законодательное урегулирование, можно будет говорить о достижении наибольшего эффекта развития секьюритизации.

  • 22.03.2016
  • 0
  • Бизнес статьи

businessman.ru

Секьюритизация кредитного портфеля - на пальцах

Перепечатка отсюда Секьюритизация в России уже набрала изрядные обороты, и писать про нее стали все, кому не лень – и качество этой писанины соответствующее, что вводит в заблуждение не только простого обывателя, но и людей, имеющих отношение к финансовым рынкам, но ранее со структурированным финансированием не сталкивавшихся. Если в самых общих чертах, то секьюритизация/структурированное финансирование – это способ привлечения средств (как правило, с финансовых рынков, но может быть и структурированный банковский кредит), при котором происходит разделение рисков и распределение их между участниками сделки. Началась секьюритизация в 70-х годах в Штатах как способ рефинансирования кредитных портфелей, но затем эта технология распространилась и на другие области финансов. Сейчас объем структурированного долга, обращающегося на финансовых рынках, примерно в 3 раза больше объема публичного корпоративного долга.

Теперь по существу поста уважаемого Suntechnik’а (возвращаться к тому опусу, на который ссылается Suntechnik, и анализировать ашипки автора, мне, честно говоря, лень, но если будут вопросы – милости прошу).

Цитата:
Возьмем некий банк Х, имеющий в своем портфеле ипотечный продукт. Первый вопрос: откуда у банка деньги? Деньги банк берет на внешнем рынке под примерно LIBOR+1%. Далее банк продает эти деньги ипотечнику под уже LIBOR+4.5% Но: в первом случае привлекаются короткие деньги, а во втором получаются - длинные. Как покрыть кассовый разрыв? Идея очень проста - перепродать выданный кредит другому банку. Для этого банк выпускает евробонды, обеспеченные ипотечными кредитами. Бонды выпускаются на срок, равный сроку кредитования и продаются на внешнем рынке. Полученные деньги банк опять продает в виде ипотеки. Получается, что ипотечный кредит был заложен банком и под эти деньги был получен займ, который был продан, упакованный в ипотечный продукт, который был заложен и т. д. до бесконечности. МММ отдыхает, хотя в основе этой пирамиды все еще лежит кредит, обеспеченный квартирой.
Что здесь неправильно? Уважаемый Suntechnik не попытался продумать механизм, который описал – а если бы попытался, то сразу бы увидел нестыковки (которые бы исправил), и не пришел бы к тем выводам, к которым пришел . Итак, как это должно было выглядеть?

Возьмем некий банк Х, имеющий в своем портфеле ипотечный продукт. Первый вопрос: откуда у банка деньги? Деньги банк может взять на внешнем рынке (путем эмиссии долговых обязательств), межбанке, привлечь депозиты, ну и акционерный капитал. Как правило, привлекаются короткие деньги, а размещаются - длинные. Как покрыть кассовый разрыв? Идея очень проста - перепродать выданный кредит другому банку. Для этого банк выпускает евробонды, обеспеченные ипотечными кредитами. Бонды выпускаются на срок, равный сроку кредитования и продаются на внешнем рынке. Полученные деньги банк опять продает в виде ипотеки. Упс! Вот тут у нас и получилась путаница

Пример «на пальцах»: допустим, банк привлек на 100 тугриков депозитов и выдал на такую же сумму кредитов. Баланс его выглядит так: Активы: Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты - 100 Теперь банк выпускает облигации, обеспеченные этими кредитами, после чего его баланс выглядит так: Активы: Денежные средства – 100 Кредиты – 100 Обязательства: Депозиты – 100 Облигации – 100 При этом юридически облигации привязаны к кредитам, а депозиты «обеспечены» живыми деньгами. Где здесь «пирамидальность»? Обычное привлечение средств. Теперь эти деньги можно опять каким-то образом размещать (выдавать еще кредиты) – но это обычный бизнес, никакой пирамиды. Если же банк физически продает кредитный портфель (т.е. кредиты переходят на баланс другой организации), то после этой операции баланс банка Х будет выглядеть следующим образом: Активы: Денежные средства – 100 Обязательства: Депозиты – 100. Денежные средства можно опять размещать, но где здесь пирамида?

Теперь немного о секьюритизации кредитного портфеля. Банк – это машина для управления рисками. Кроме рисков собственно финансовых операций и операционных (пардон за тавтологию), есть еще, например, риск того, что в результате каких-то внешних событий, не затрагивающих данный банк напрямую, вкладчики бросятся снимать депозиты, а кредиторы потребуют досрочного погашения кредитов. Все эти риски отражаются на ставках, по которым банк может привлечь деньги – ставках по депозитам и долговым инструментам банка. Поэтому ни о каких LIBOR+1% для банка речь не идет (если, конечно, это не Ситибанк с его ААА рейтингом). Но вот риск отдельных активов банка может быть ниже (и значительно!), чем банка вцелом, и если возможно этот риск как-то изолировать, то под это обеспечение можно будет привлечь средства значительно дешевле.

Так родилась идея секьюритизации: портфель кредитов продается на баланс «пустой» компании (или передается в траст, что опять же означает передачу в собственность постороннему лицу – но это тема отдельного разговора, если кому-то интересно), которая юридически независима от банка-первичного кредитора (ориг(дж)инатора, как его обзывают в русскоязычной литературе), а эта контора уже выпускает долговые обязательства, размещаемые на рынке. Никакого другого бизнеса эта контора не ведет (и существуют механизмы, это обеспечивающие), поэтому риски этой конторы – это риски кредитного портфеля, которым она владеет. Т.к. контора юридически независима от банка Х, а портфель был честно куплен, то возможное банкротство банка Х этой конторе (и держателям ее облигаций) ничем не грозит – риски кредитного портфеля успешно изолированы от всех остальных рисков банка. А у банка в результате этой операции на балансе вместо кредитного портфеля с каким-то средневзвешенным сроком жизни живые деньги - самый что ни на есть ликвидный актив. Т.е. происходит укорочение активов банка. О ставках привлечения. Как правило, секьюритизационные облигации эмитируются в виде нескольких субординированных траншей. Оценка риска этих траншей – дело нетривиальное, поэтому в секьюритизации практически всегда участвуют рейтинговые агентства, которые и выносят вердикт в виде рейтинга, а инвесторы уже затем выносят свой вердикт в виде ставки (опять же как правило, размещаются облигации по номиналу, а аукцион среди инвесторов устраивается на ставку). Не получает рейтинга самый последний транш (или два – если траншей много) – потому что эти транши первыми берут на себя потери, защищая старшие транши, и их рейтинги были бы дефолтными, если бы кто-то их опубликовал. Средневзвешенная доходность эмитированных инструментов (всех) меньше средневзвешенной доходности портфеля минус примерно 1% (накладные расходы сделки). При этом доходность младшего транша, который не размещается публично – «то, что останется», и хотя она значительно выше доходности старших, она неадекватна риску этого транша. Что в этом для банка кроме укорочения активов? Например, высвобождение капитала. Есть такое Базельское соглашение (первое принято большинством цивилизованных стран, второе внедряется сейчас. Россия, насколько я знаю, формально к нему не присоединилась, но банковское регулирование движется в этом направлении), согласно которому банковские активы должны быть обеспечены собственным капиталом в зависимости от рисковости этих активов. База – 8%, т.е. если говорят, что актив должен быть обеспечен капиталом на 100%, это значит, что на каждый $ активов должно быть 8 центов собственного капитала. Если я правильно помню (может быть, и не правильно – давно от этого отошла), обычные кредиты должны быть обеспечены капиталом на 100-150% - для простоты примем, что на 100%. Теперь такой пример на пальцах: Допустим, у нас есть портфель, доходность которого Либор+5%. Банк привлекает средства «извне» под Либор+3%. Доходность собственного капитала сами посчитаете? Теперь мы этот портфель секьюритизируем. В результате эмитируем такие ноты: старший транш – номинал 85% от номинала портфеля, доходность Либор +1, мезонин – номинал 10% от номинала портфеля, доходность Либор + 3, младший транш – 5% он номинала портфеля, Либор +10. (на самом деле все это удобнее считать в фиксированных ставках – скажем, доходность портфеля 10%, ставки привлечения – 8%, купоны – 6%, 8% и 15% соотв., потому что потом это все свопится, так что особой разницы нет). Что мы здесь наблюдаем? Средневзвешенный купон меньше доходности портфеля минус 1% - у нас образуется избыточная доходность (excess spread) – посчитали? Эту избыточную доходность обычно получает банк, секьюритизировавший свои кредиты. Также банк продолжает обслуживать эти кредиты, за что получает комиссию – скажем, 0.5% из того 1% накладных расходов (для ипотечных кредитов обычно меньше, для неипотечных может быть чуть больше). Доход от портфеля распределяется следующим образом: 1. Накладные расходы (кроме комиссии за обслуживание) и налоги, ежели таковые случатся. 2. Комиссия за обслуживание 3. Купон по старшему траншу 4. Купон по мезонину 5. Пополнение резервов (если они были использованы в предыдущие периоды) 6. Купон по младшему траншу 7. Дополнительные расходы на обслуживание (таким образом из этой «пустой» компании выводится та самая избыточная доходность – для компании это еще один расход, прибыль = 0, и никакой головной боли с налогом на прибыль, дивидендами и т.п.) Младший транш обычно выкупает все тот же банк Х. Такой актив должен быть обеспечен капиталом 1:1, т.е. на каждый тугрик актива должен быть тугрик капитала (если этот транш выкупается сторонним банком, то обеспеченность капиталом должна быть в соответствии с риском/рейтингом, но этого практически никогда не происходит).

И что мы имеем в результате? У нас был на балансе кредитный портфель в 100 тугриков, для которого нам надо было иметь 8 тугриков собственного капитала – теперь у нас нота в 5 тугриков, для которой нам надо иметь 5 тугриков капитала и 95 тугриков живых денег, которые не требуют обеспеченя собственным капиталом – мы высвободили 3 тугрика капитала, которые можем отдать акционерам или к которым можем привлечь еще 34.5 тугрика, если мне куркулятор не врет (8:92), и опять выдать их в виде кредитов или еще как-то разместить, а на 5 тугриков капитала мы имеем доход: 0.5 тугриков комиссионных (0.5% от 100), 15% купон по ноте с номиналом в 5 тугриков и избыточная доходность от портфеля, которую посчитали двумя абзацами ранее. Какая получается доходность собственного капитала?

Это картинка на начало сделки. Портфель амортизируется – соотв., снижается комиссия за обслуживание, причем (опять же как правило) сначала амортизируется только старший транш – соотв. растет средневзвешенный купон и уменьшается избыточная доходность. А вот потери по портфелю относятся на младший транш – соотв. уменьшается его номинал и купон, причитающийся инвестору. Но все равно выгодно получается .

Вот примерно так.

Какое резюме? Тот факт, что страший транш был размещен по низкой ставке, вовсе не означает, что эта ставка и есть стоимость фондов для банка, но снижению ставки привлечения это способствует. Что же до коньюнктуры денежного рынка – аппетиты на структурированный долг очень большие, вопрос – смогут ли российские банки дать то, что хотят инвесторы – по рискам и доходности. И тут пробемы прежде всего наши российские институциональные .

web-dreamer.livejournal.com

Секьюритизация ипотечных кредитов

Понятие секьюритизация ипотечных кредитов впервые появилось в 1977-м году в статье  под названием “Слухи со Стрит”, опубликованной в одной из колонок журнала Wall Street Journal. Этот термин придумал Льюис Раниери — глава департамента по ипотекам Salomon Brothers. Раниери предложил использовать данное понятие в статье, описывающей андеррайтинг первого в мире выпуска ценных бумаг, которые обеспечивались залогом прав по ипотечным кредитам.

Секьюритизация ипотечных кредитов

Существует несколько интерпретаций данного понятия, и среди них следует выделить следующие:

  • - Дж. Синки: секьюритизация активов — это продажа ссуд, оформленных в качестве ценных бумаг и проданных инвесторам именно в таком виде;
  • - А. Селивановский: секьюритизация — это (ре)финансирование активов компании, которые приносят доход, посредством преобразования их в торгуемую форму через выпуск ценных бумаг.

Более подробно о секьюритизации ипотечных кредитов

Фактически, секьюритизация ипотечных кредитов стала определенной вехой на пути многолетнего процесса поиска обеспечении, который начался еще во времена грецкой ипотеки и активно развивался в институтах римского права. Именно ипотечные кредиты оказались первым типом активов для секьюритизации.

Благодаря довольно длительному периоду кредитования, предсказуемым денежным потокам и низким рискам, ипотечные кредиты являются идеальными для секьюритизации. В наши дни она стала одним из главных источников финансирования для многих банков и компаний во всем мире. Тем не менее, не смотря на определенные преимущества, секьюритизация в России пока используется не очень активно.

Полезные советы в сфере кредитования

eurbank.ru


Смотрите также

sdfsdg

sdfsdg


400121, Волгоград, ул. Елецкая 21, офис 216

тел.: 8-927-500-9019
СТИНС - Кредитно страховой центр © 2019
Все права защищены. Карта сайта.